Presidente de Comunidad de Propietarios: Responsabilidades y Límites LPH
El presidente de la comunidad de propietarios no cobra nada, dedica su tiempo libre a gestionar problemas de sus vecinos y en muchos casos no sabe exactamente qué puede y qué no puede hacer. Sin embargo, según la LPH, tiene responsabilidades legales muy concretas que pueden derivar en consecuencias serias si no se cumplen.
¿Quién puede ser presidente de la comunidad?
Según el artículo 13 de la LPH, solo puede ser presidente un propietario. No puede serlo un arrendatario, familiar de propietario o tercero, aunque el propietario lo autorice. El cargo es obligatorio: si te toca por sorteo o turno, no puedes negarte sin motivo justificado.
Importante
Un propietario puede excusarse del cargo alegando causa justificada ante el juez (enfermedad, residencia fuera del municipio, incompatibilidad profesional). Pero hasta que el juez lo exonere, sigue siendo presidente.
Las 8 responsabilidades del presidente según la LPH
Representación legal de la comunidad
Es la persona que firma contratos, demandas judiciales y cualquier documento en nombre de la comunidad. Sin su firma, la comunidad no puede litigar ni contratar.
Convocar y presidir las juntas
Convoca la junta ordinaria (mínimo 1 al año) y las extraordinarias que sean necesarias. Preside la reunión y mantiene el orden de los debates. Si no convoca dentro del plazo, cualquier propietario puede pedirlo al juez.
Ejecutar los acuerdos de la junta
Una vez aprobado un acuerdo, el presidente debe asegurarse de que se ejecuta. Puede delegar en el administrador, pero la responsabilidad de supervisión es suya.
Actuar ante urgencias
Ante daños urgentes en elementos comunes (bajante rota, inundación, peligro estructural), el presidente puede ordenar obras sin junta previa. Luego debe convocar junta para ratificarlo.
Velar por el cumplimiento de los estatutos
Si un vecino incumple los estatutos (ruidos, uso prohibido del piso, actividades molestas), el presidente puede requerirle por escrito y, si persiste, iniciar acciones judiciales (art. 7.2 LPH — acción de cesación).
Reclamar deudas a morosos
El presidente puede interponer demandas monitorias para cobrar cuotas impagadas, previa autorización de la junta o del administrador según los estatutos.
Supervisar al administrador
El administrador trabaja bajo la supervisión del presidente. Si el administrador no rinde cuentas o actúa irregularmente, el presidente puede proponer su destitución a la junta.
Custodiar documentación
Debe tener acceso y garantizar la conservación de las actas, estatutos, títulos constitutivos y documentación financiera de la comunidad.
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Tomar decisiones que corresponden a la junta
Aprobar derramas, cambiar estatutos, contratar obras no urgentes: todo esto requiere acuerdo de la junta.
Disponer libremente de los fondos
El presidente no gestiona el dinero directamente. Eso es función del administrador o secretario-administrador.
Impedir el acceso a la documentación
Cualquier propietario tiene derecho a consultar las actas, cuentas y libros de la comunidad. El presidente no puede negarlo.
Excluir puntos del orden del día
Si el 25% de propietarios pide incluir un punto, el presidente debe convocarlo. No puede censurarlo.
Responsabilidad civil y penal del presidente
El cargo de presidente no es solo honorífico. Conlleva responsabilidades reales:
Responsabilidad civil
Si el presidente no actúa ante un daño urgente y ello provoca perjuicios mayores (ej: una gotera que se convierte en derrumbe), puede ser demandado por daños y perjuicios. La jurisprudencia ha condenado a presidentes por inacción en casos documentados.
Responsabilidad penal (casos extremos)
Si el presidente dispone de fondos comunitarios para uso propio, puede incurrir en apropiación indebida. Si firma documentos falsos, en falsedad documental. Son casos poco frecuentes pero reales.
Cómo dejar de ser presidente: 3 vías legales
Fin del mandato + elección de sucesor
El mandato dura 1 año (salvo que los estatutos fijen otro plazo). Al finalizar, la junta elige nuevo presidente. Si nadie quiere, se puede sortear o pedir al juez que designe.
Dimisión y convocatoria de junta extraordinaria
El presidente puede dimitir, pero debe convocar junta extraordinaria para elegir sustituto. No puede abandonar el cargo sin garantizar la continuidad de la gestión.
Exoneración judicial por causa justificada
Si no quieres el cargo y hay causa justificada (enfermedad, traslado, incompatibilidad), puedes solicitarlo al juez de primera instancia. El juez puede eximirte y designar a otro propietario.
Preguntas frecuentes sobre el presidente de la comunidad
¿El presidente puede cobrar por su trabajo?
Solo si la junta lo aprueba expresamente. Por defecto, el cargo es gratuito y obligatorio. Algunos comunidades aprueban una reducción en la cuota del presidente como compensación.
¿Qué diferencia hay entre presidente y administrador?
El presidente representa legalmente a la comunidad y ejecuta los acuerdos de junta. El administrador gestiona el día a día: contabilidad, comunicaciones, incidencias. Puede ser el mismo propietario o un profesional externo.
¿El presidente puede vetar la entrada a zonas comunes?
No. Las zonas comunes son accesibles para todos los propietarios y residentes. El presidente no puede prohibir el acceso salvo decisión de junta (por ejemplo, restringir el acceso de no residentes).
¿Puede haber vicepresidente?
Sí, si los estatutos lo prevén o la junta lo acuerda. El vicepresidente sustituye al presidente en casos de ausencia o imposibilidad, con las mismas facultades.
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