President de Comunitat de Propietaris: Funcions Legals i Responsabilitats (LPH 2026)

Última actualización: junio 2026 · Lectura: 9 min · Keyword: funcions president comunitat propietaris

Ser president de la comunitat de propietarios no és un honor honorífico: és un càrrec amb obligacions legals exigibles i, en alguns casos, responsabilitat civil personal. Milers de propietaris l'assumeixen cada any sense saber exactament quines funcions els corresponen a ells i quines recauen sobre l'administrador de finques.

Aquest article analitza l'article 13 i l'article 16 de la LPH vigent, les obligacions concretes del president, la diferència amb el rol de l'administrador, i com eines com IgeraFincas eliminen els dubtes legals habituals que reben els presidents de comunitat.

1. El marc legal: Article 13 LPH

L'article 13 de la Llei de Propietat Horitzontal és la columna vertebral del règim de govern d'una comunitat. Estableix els òrgans de la junta i les seves competències mínimes:

• Art. 13.1 LPH: Els òrgans de govern de la comunitat són la Junta de Propietaris, el President (i vicepresidents si n'hi ha), el Secretari i l'Administrador.
• Art. 13.2 LPH: El president ostenta la representació de la comunitat tant en judici com fora d'ell, en tots els assumptes que l'afectin.
• Art. 13.3 LPH: El president és designat entre els propietaris pel sistema de torn rotatori, sorteig o elecció per la junta. Si el designat no accepta, un jutge pot nomenar-ne un de forma subsidiària.
• Art. 13.4 LPH: El càrrec de president i secretari pot recaure en la mateixa persona (secretari-president) si la comunitat és petita o si els estatuts ho preveuen.

La jurisprudència ha confirmat que la representació ex art. 13.2 és orgànica i no mandataria: el president no necessita poder notarial per interposar accions judicials en nom de la comunitat (STS 16/12/2010), però sí necessita autorització de la junta per a actuacions de major transcendència econòmica o legal.

2. Funcions concretes del President de Comunitat

2.1 Convocar la Junta General (Art. 16 LPH)

L'article 16 de la LPH estableix que la convocatòria de la junta ordinària és obligació del president (o de l'administrador per delegació). La junta ordinària s'ha de celebrar almenys una vegada a l'any per aprovar pressupostos i comptes. Per a juntes extraordinàries, el president pot convocar-les per iniciativa pròpia o a petició d'un quart dels propietaris (o d'una quarta part de les quotes).

La convocatòria ha d'incloure: lloc, dia i hora, ordre del dia, i ha de notificar-se amb almenys 6 dies d'antelació per a l'ordinària. L'incompliment d'aquesta obligació pot donar lloc a la nul·litat dels acords.

2.2 Presidir la Junta i vetllar per l'ordre

El president dirigeix les sessions de la junta, concedeix la paraula, ordena la votació i certifica els acords juntament amb el secretari. Té potestat per expulsar de la sala qui alteri l'ordre, i la seva signatura és necessària per validar l'acta.

2.3 Executar els Acords de la Junta

Una de les funcions menys conegudes però més crítiques des del punt de vista de la responsabilitat és l'obligació d'executar els acords adoptats en junta. Si la junta aprova, per exemple, la reparació d'una teulada i el president no la gestiona, pot ser declarat responsable dels danys derivats de la seva inacció (principi de diligència deguda).

2.4 Representació Legal i Signatura de Contractes

El president signa contractes de manteniment, amb l'empresa de neteja, d'assegurances, o d'obres menors autoritzades per la junta. Per a contractes que superin el pressupost ordinari o impliquin despeses extraordinàries, normalment es requereix aprovació prèvia de la junta per majoria (art. 17 LPH).

2.5 Exercir Accions Judicials

El president pot interposar demandes en nom de la comunitat contra propietaris morosos, contra tercers que causin danys als elements comuns, o contra el promotor per defectes de construcció. No necessita poder notarial, però sí ratificació posterior de la junta si els estatuts ho exigeixen.

3. President vs Administrador de Fincas: taula de funcions

La confusió entre les responsabilitats del president i les de l'administrador de finques és la font de conflictes més habitual a les comunitats. La LPH distingeix clarament els dos rols:

4. Responsabilitat civil del President

La responsabilitat personal del president és una qüestió que preocupa molt als propietaris elegits. La regla general és que el president actua com a òrgan de la comunitat, de manera que la responsabilitat ordinària recau sobre la comunitat com a entitat. No obstant, hi ha supòsits on el president pot respondre personalment:

• Negligència greu o dol: si el president omet executar un acord de la junta i d'això se'n deriven danys (per exemple, no contractar una reparació urgent aprovada).
• Contractes sense autorització: si signa contractes que superen les seves facultats sense aprovació de la junta i la comunitat pateix un perjudici.
• Vulneració de dades personals: si manipula o revela dades de propietaris sense base legal (LOPDGDD / RGPD).
• Abús de poder: accions discriminatòries o que infringeixin els drets dels propietaris reconeguts a la LPH.

Per minimitzar riscos, és essencial que el president sempre actuï emparant-se en acords de junta documentats i conti amb l'assessorament d'un administrador de finques col·legiat.

5. Com s'elegeix el President: Art. 13.3 LPH

L'article 13.3 de la LPH preveu tres sistemes d'elecció, per ordre de preferència legal:

6. IgeraFincas en acció: resposta RAG sobre convocatòria de junta

Els presidents de comunitat reben contínuament preguntes dels propietaris sobre procediments legals. Amb IgeraFincas, l'administrador de finques ofereix respostes automàtiques citant l'article exacte de la LPH, les 24 hores del dia:

7. Preguntes freqüents sobre les funcions del president

Pot un llogater ser president de la comunitat?

No. L'article 13.3 de la LPH estableix que el president ha de ser elegit entre els propietaris. Un arrendatari (llogater) no pot ser president, encara que tingui l'ús i gaudi de l'habitatge per delegació del propietari. El propietari sí que pot delegar el vot en junta a un llogater si ho autoritza per escrit (art. 15.1 LPH).

Pot el president prendre decisions sense convocar la junta?

Depèn de la urgència. Per a obres o despeses ordinàries contemplades al pressupost aprovat, el president pot actuar. Per a despeses extraordinàries o contractes nous, necessita aprovació de la junta. En casos d'extrema urgència (risc per a la seguretat de les persones o l'edifici), pot actuar i informar posteriorment a la junta per ratificació.

Pot el president negar-se al càrrec?

L'article 13.3 LPH no reconeix un dret de renúncia incondicional. La negativa pot ser impugnada judicialment. No obstant, els tribunals han admès causes justificades d'excusa: malaltia greu, residència habitual a l'estranger, edat avançada amb dificultat per exercir les funcions, o conflicte d'interessos amb la comunitat.

Qui substitueix el president quan no hi és?

Si la comunitat ha nomenat un vicepresident (art. 13.1 LPH), aquest substitueix el president en cas d'absència, vacant o impossibilitat. Si no hi ha vicepresident, correspon a la junta nomenar un substitut temporal o habilitar l'administrador perquè gestioni la situació fins a la propera junta.

Pot el president signar un contracte d'obres de 50.000 € sense junta?

No hauria de fer-ho. L'article 17 LPH exigeix votació de la junta per a obres de millora. Per a reparacions necessàries la majoria simple pot ser suficient, però per a imports elevats és recomanable sempre comptar amb l'aprovació expressa de la junta per evitar responsabilitat personal del president. La prudència és la millor política.

Quant temps dura el càrrec de president?

L'article 13.3 LPH no fixa un termini màxim per llei, però els estatuts de la majoria de comunitats estableixen la durada en un any, renovable. Si els estatuts no diuen res, la junta pot fixar el termini que consideri oportú. El president continua en funcions fins que n'és elegit un de nou.

Pot el president cessar l'administrador de finques?

No unilateralment. El nomenament i cessament de l'administrador és competència de la junta de propietaris per majoria simple (art. 17.7 LPH). El president pot proposar el cessament i incloure-ho a l'ordre del dia d'una junta extraordinària, però no pot prendre la decisió de forma unilateral.