Presidente de Comunidad de Propietarios: Funciones Legales y Responsabilidades (LPH 2026)
Última actualización: junio 2026 · Lectura: 9 min · Keyword: funciones presidente comunidad propietarios
Definición legal
El presidente de la comunidad de propietarios es el órgano unipersonal de representación y presidencia de la junta, elegido entre los propietarios, al que la Ley 49/1960 de Propiedad Horizontal (LPH) otorga la representación de la comunidad en juicio y fuera de él (art. 13.2 LPH).
Ser presidente de la comunidad de propietarios no es un mero honor: es un cargo con obligaciones legales exigibles y, en algunos casos, responsabilidad civil personal. Miles de propietarios lo asumen cada año sin saber exactamente qué funciones les corresponden a ellos y cuáles recaen sobre el administrador de fincas.
Este artículo analiza el artículo 13 y el artículo 16 de la LPH vigente, las obligaciones concretas del presidente, la diferencia con el rol del administrador, y cómo herramientas como IgeraFincas resuelven las dudas legales habituales que reciben los presidentes de comunidad.
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comunidades de propietarios en España (2026)
Art. 13
LPH: artículo que regula el presidente y los órganos de gobierno
1 any
duración máxima del cargo por defecto (renovable)
1. El marco legal: Artículo 13 LPH
El artículo 13 de la Ley de Propiedad Horizontal es la columna vertebral del régimen de gobierno de una comunidad. Establece los órganos de la junta y sus competencias mínimas:
- Art. 13.1 LPH: Los órganos de gobierno de la comunidad son la Junta de Propietarios, el Presidente (y vicepresidentes si los hubiere), el Secretario y el Administrador.
- Art. 13.2 LPH: El presidente ostenta la representación de la comunidad tanto en juicio como fuera de él, en todos los asuntos que la afecten.
- Art. 13.3 LPH: El presidente es designado entre los propietarios por el sistema de turno rotatorio, sorteo o elección por la junta. Si el designado no acepta, un juez puede nombrar uno de forma subsidiaria.
- Art. 13.4 LPH: El cargo de presidente y secretario puede recaer en la misma persona (secretario-presidente) si la comunidad es pequeña o si los estatutos lo prevén.
La jurisprudencia ha confirmado que la representación ex art. 13.2 es orgánica y no mandataria: el presidente no necesita poder notarial para interponer acciones judiciales en nombre de la comunidad (STS 16/12/2010), pero sí necesita autorización de la junta para actuaciones de mayor trascendencia económica o legal.
2. Funciones concretas del Presidente de Comunidad
2.1 Convocar la Junta General (Art. 16 LPH)
El artículo 16 de la LPH establece que la convocatoria de la junta ordinaria es obligación del presidente (o del administrador por delegación). La junta ordinaria se debe celebrar al menos una vez al año para aprobar presupuestos y cuentas. Para juntas extraordinarias, el presidente puede convocarlas por iniciativa propia o a petición de una cuarta parte de los propietarios (o de una cuarta parte de las cuotas).
La convocatoria debe incluir: lugar, día y hora, orden del día, y debe notificarse con al menos 6 días de antelación para la ordinaria. El incumplimiento de esta obligación puede dar lugar a la nulidad de los acuerdos.
2.2 Presidir la Junta y velar por el orden
El presidente dirige las sesiones de la junta, concede la palabra, ordena la votación y certifica los acuerdos junto con el secretario. Tiene potestad para expulsar de la sala a quien altere el orden, y su firma es necesaria para validar el acta.
2.3 Ejecutar los Acuerdos de la Junta
Una de las funciones menos conocidas pero más críticas desde el punto de vista de la responsabilidad es la obligación de ejecutar los acuerdos adoptados en junta. Si la junta aprueba, por ejemplo, la reparación de un tejado y el presidente no la gestiona, puede ser declarado responsable de los daños derivados de su inacción (principio de diligencia debida).
2.4 Representación Legal y Firma de Contratos
El presidente firma contratos de mantenimiento, de limpieza, de seguros o de obras menores autorizadas por la junta. Para contratos que superen el presupuesto ordinario o impliquen gastos extraordinarios, normalmente se requiere aprobación previa de la junta por mayoría (art. 17 LPH).
2.5 Ejercer Acciones Judiciales
El presidente puede interponer demandas en nombre de la comunidad contra propietarios morosos, contra terceros que causen daños a los elementos comunes, o contra el promotor por defectos de construcción. No necesita poder notarial, pero sí ratificación posterior de la junta si los estatutos lo exigen.
3. Presidente vs Administrador de Fincas: tabla de funciones
La confusión entre las responsabilidades del presidente y las del administrador de fincas es la fuente de conflictos más habitual en las comunidades. La LPH distingue claramente ambos roles:
| Función / Tarea |
President |
Administrador de Fincas |
| Representación legal de la comunidad (art. 13.2 LPH) |
✓ Sí |
✗ No |
| Convocar junta ordinaria (art. 16 LPH) |
✓ Sí (o por delegación) |
Por delegación |
| Gestión contable y presupuesto |
✗ No |
✓ Sí (art. 20.d LPH) |
| Custodia de documentación y actas |
✗ No |
✓ Sí (art. 20.e LPH) |
| Ejecutar acuerdos de la junta |
✓ Sí |
Colabora |
| Gestión de incidencias y reparaciones urgentes |
✗ No directamente |
✓ Sí (art. 20.b LPH) |
| Cobro de cuotas y gestión de morosos |
✗ No |
✓ Sí (art. 20.f LPH) |
| Responder consultas de propietarios 24/7 |
✗ No |
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4. Responsabilidad civil del Presidente
La responsabilidad personal del presidente es una cuestión que preocupa mucho a los propietarios elegidos. La regla general es que el presidente actúa como órgano de la comunidad, de manera que la responsabilidad ordinaria recae sobre la comunidad como entidad. No obstante, existen supuestos donde el presidente puede responder personalmente:
- Negligencia grave o dolo: si el presidente omite ejecutar un acuerdo de la junta y de ello se derivan daños (por ejemplo, no contratar una reparación urgente aprobada).
- Contratos sin autorización: si firma contratos que superan sus facultades sin aprobación de la junta y la comunidad sufre un perjuicio.
- Vulneración de datos personales: si manipula o revela datos de propietarios sin base legal (LOPDGDD / RGPD).
- Abuso de poder: acciones discriminatorias o que infrinjan los derechos de los propietarios reconocidos en la LPH.
Para minimizar riesgos, es esencial que el presidente siempre actúe al amparo de acuerdos de junta documentados y cuente con el asesoramiento de un administrador de fincas colegiado.
5. Cómo se elige al Presidente: Art. 13.3 LPH
El artículo 13.3 de la LPH prevé tres sistemas de elección, por orden de preferencia legal:
1
Turno rotatorio
Cada propietario asume la presidencia de forma secuencial, generalmente por orden de escalera, piso o puerta. Es el sistema más común en las comunidades que no prevén otra cosa en sus estatutos.
2
Sorteo
Si el turno rotatorio no se encuentra regulado en los estatutos o hay desacuerdo, la junta puede elegir al presidente por sorteo entre todos los propietarios.
3
Elección directa por la junta
La junta vota y elige a un propietario por mayoría. Muy útil cuando hay candidatos voluntarios o cuando los estatutos prevén este sistema.
4
Nombramiento judicial subsidiario
Si ningún propietario acepta el cargo o la junta no llega a un acuerdo, cualquier propietario puede solicitar al juez de primera instancia que nombre a un presidente. El juez puede designar incluso a alguien que no sea propietario.
6. IgeraFincas en acción: respuesta RAG sobre convocatoria de junta
Los presidentes de comunidad reciben continuamente preguntas de los propietarios sobre procedimientos legales. Con IgeraFincas, el administrador de fincas ofrece respuestas automáticas citando el artículo exacto de la LPH, las 24 horas del día:
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Propietari: ¿Quién debe convocar la junta anual? ¿El presidente o el administrador?
IgeraFincas:
Según el artículo 16.1 de la LPH, la convocatoria de la junta ordinaria corresponde al presidente de la comunidad. No obstante, en la práctica, es habitual que el administrador de fincas la gestione por delegación del presidente (art. 20.a LPH).
La convocatoria debe realizarse con al menos 6 días de antelación para la junta ordinaria, incluyendo el orden del día completo. Si el presidente no convoca la junta en el plazo previsto, cualquier propietario puede instarlo judicialmente.
Font: LPH art. 16.1, art. 16.2 | Actualitzat: juny 2026
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7. Preguntas frecuentes sobre las funciones del presidente
¿Puede un inquilino ser presidente de la comunidad?
No. El artículo 13.3 de la LPH establece que el presidente debe ser elegido entre los propietarios. Un arrendatario (inquilino) no puede ser presidente, aunque tenga el uso y disfrute de la vivienda por delegación del propietario. El propietario sí puede delegar el voto en junta a un inquilino si lo autoriza por escrito (art. 15.1 LPH).
¿Puede el presidente tomar decisiones sin convocar la junta?
Depende de la urgencia. Para obras o gastos ordinarios contemplados en el presupuesto aprobado, el presidente puede actuar. Para gastos extraordinarios o contratos nuevos, necesita aprobación de la junta. En casos de extrema urgencia (riesgo para la seguridad de las personas o del edificio), puede actuar e informar posteriormente a la junta para su ratificación.
¿Puede el presidente negarse al cargo?
El artículo 13.3 LPH no reconoce un derecho de renuncia incondicional. La negativa puede ser impugnada judicialmente. No obstante, los tribunales han admitido causas justificadas de excusa: enfermedad grave, residencia habitual en el extranjero, edad avanzada con dificultad para ejercer las funciones, o conflicto de intereses con la comunidad.
¿Quién sustituye al presidente cuando no está?
Si la comunidad ha nombrado a un vicepresidente (art. 13.1 LPH), este sustituye al presidente en caso de ausencia, vacante o imposibilidad. Si no hay vicepresidente, corresponde a la junta nombrar a un sustituto temporal o habilitar al administrador para que gestione la situación hasta la próxima junta.
¿Puede el presidente firmar un contrato de obras de 50.000 € sin junta?
No debería hacerlo. El artículo 17 LPH exige votación de la junta para obras de mejora. Para reparaciones necesarias la mayoría simple puede ser suficiente, pero para importes elevados es recomendable siempre contar con la aprobación expresa de la junta para evitar responsabilidad personal del presidente. La prudencia es la mejor política.
¿Cuánto tiempo dura el cargo de presidente?
El artículo 13.3 LPH no fija un plazo máximo por ley, pero los estatutos de la mayoría de comunidades establecen la duración en un año, renovable. Si los estatutos no dicen nada, la junta puede fijar el plazo que considere oportuno. El presidente continúa en funciones hasta que se elija a uno nuevo.
¿Puede el presidente cesar al administrador de fincas?
No unilateralmente. El nombramiento y cese del administrador es competencia de la junta de propietarios por mayoría simple (art. 17.7 LPH). El presidente puede proponer el cese e incluirlo en el orden del día de una junta extraordinaria, pero no puede tomar la decisión de forma unilateral.
Resumen clave
- El presidente representa a la comunidad en juicio y fuera de él (art. 13.2 LPH).
- Debe convocar la junta ordinaria al menos una vez al año (art. 16 LPH) y ejecutar los acuerdos aprobados.
- La elección se realiza por turno rotatorio, sorteo o votación de la junta (art. 13.3 LPH).
- La responsabilidad civil personal surge en casos de negligencia grave o actuación sin autorización de la junta.
- El administrador de fincas gestiona cuentas, incidencias y custodia documental — funciones que NO corresponden al presidente.
- IgeraFincas automatiza las respuestas a las consultas legales de los propietarios, reduciendo la carga del presidente y del administrador.
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Nota editorial: Última actualización: junio 2026 | Autor: Equipo Legal Igera | Fuentes: LPH art.13, art.16, art.17, art.20 (Ley 49/1960, texto consolidado BOE 2024); STS 16/12/2010; LOPDGDD 3/2018.
