Mayoría simple: el régimen general para el funcionamiento ordinario

La mayoría simple —votos a favor que superen a los votos en contra, computados sobre los propietarios presentes o representados en la junta, que a su vez representen la mayoría de las cuotas de los presentes— es la regla general para todo aquello que no tenga un régimen especial asignado (Art. 17.7 LPH). Se aplica, entre otros, a:

• Aprobación del presupuesto anual y del reparto de gastos comunes conforme a la cuota de cada propietario.
• Nombramiento y cese del presidente, vicepresidente, secretario y administrador (Art. 13 LPH).
• Aprobación de obras de conservación ordinaria que no estén ya cubiertas por el Art. 10.1 LPH (que las hace obligatorias sin necesidad de acuerdo).
• Contratación o cambio de empresa de mantenimiento, seguros comunitarios, o del propio administrador de fincas.
• Cualquier otro acuerdo de gestión ordinaria no reservado expresamente a otra mayoría por la LPH.

Importante: la mayoría simple se calcula sobre los presentes en la junta (primera o segunda convocatoria), no sobre el total de propietarios de la comunidad. Esto es lo que permite que una comunidad con baja asistencia siga funcionando operativamente.

Un tercio de las cuotas: la vía rápida para eficiencia energética y punto de recarga

La reforma de la LPH por la Ley 8/2013 introdujo un régimen específico y más flexible para determinadas actuaciones de sostenibilidad: solo se exige el voto favorable de un tercio de las cuotas de participación (no un tercio de propietarios, sino de cuotas) para:

• Instalación de infraestructura de recarga para vehículos eléctricos en el garaje o aparcamiento comunitario (Art. 17.4 LPH, y refuerzo posterior del Real Decreto-ley 29/2021).
• Instalación de sistemas de energía solar u otras energías renovables para el aprovechamiento de la energía comunitaria.
• Instalación de infraestructura necesaria para acceder a servicios de telecomunicaciones.

Este umbral bajo responde a una política legislativa clara: facilitar la transición energética sin que un pequeño grupo de propietarios pueda bloquear indefinidamente instalaciones que no perjudican a nadie y benefician al conjunto. El coste de estas instalaciones no puede repercutirse a quienes no las hayan votado a favor, salvo que posteriormente decidan sumarse y beneficiarse del servicio.

Tabla resumen: qué mayoría corresponde a cada tipo de acuerdo

Esta tabla es la referencia rápida que todo administrador de fincas debería tener a mano antes de convocar una junta con un orden del día complejo:

Preguntas frecuentes sobre quórums y mayorías en la junta de propietarios

¿Qué pasa si la junta se convoca en segunda convocatoria por falta de quórum?

El Art. 16.2 LPH establece que si en primera convocatoria no se logra la mayoría de asistentes exigida para ciertos acuerdos, la junta se celebra en segunda convocatoria (habitualmente media hora después) y queda válidamente constituida cualquiera que sea el número de propietarios presentes o representados, siempre que se hubiera hecho constar esta posibilidad en la citación. Las mayorías exigidas para cada acuerdo siguen siendo las mismas — lo único que cambia es el requisito de asistencia mínima para constituir la junta.

¿Puede un propietario votar en contra y aun así quedar obligado por el acuerdo?

Sí, con matices. Si el acuerdo se aprueba con la mayoría legalmente exigida, obliga a todos los propietarios, incluidos los ausentes y los que votaron en contra (Art. 17.8 LPH), salvo las excepciones expresas de la ley: por ejemplo, en obras de mejora no obligatorias que superen 12 mensualidades de gastos comunes (Art. 17.1 LPH), el disidente no está obligado a contribuir al exceso, aunque el resto de la comunidad sí puede ejecutar la obra.

¿Cómo se calculan las cuotas de participación a efectos de mayoría?

Las cuotas de participación son el porcentaje fijado en el título constitutivo (la escritura de división horizontal) para cada elemento privativo, calculado en función de su superficie, situación y uso, conforme al Art. 5 LPH. Este porcentaje —no el número de propietarios— es la base de cómputo para las mayorías que exigen "cuotas", con independencia de que un mismo propietario tenga una o varias cuotas.

¿Qué plazo hay para impugnar un acuerdo aprobado con una mayoría incorrecta?

El Art. 18.3 LPH fija un plazo de un año desde la adopción del acuerdo para impugnarlo por vulnerar la ley o los estatutos, salvo que se trate de acuerdos contrarios al orden público, que no tienen plazo de caducidad. El plazo se reduce a tres meses si el acuerdo no es gravemente contrario al interés general y afecta solo a intereses particulares de algún propietario.

¿La mayoría simple se calcula sobre todos los propietarios de la comunidad o solo sobre los presentes en la junta?

Se calcula sobre los propietarios presentes o representados en la junta en el momento de la votación, no sobre el total de la comunidad. Esto significa que una comunidad de 30 propietarios donde solo asisten 10 puede aprobar válidamente un acuerdo de mayoría simple con el voto favorable de 6 de esos 10, siempre que también representen la mayoría de las cuotas presentes.

¿Se puede votar por delegación o representación en la junta?

Sí. El Art. 15 LPH permite que cualquier propietario delegue su voto en otra persona, sea o no propietario de la comunidad, mediante autorización por escrito válida solo para esa junta o con carácter general, salvo revocación. Esta representación cuenta a todos los efectos —quórum y mayoría— como si el propietario delegante estuviera presente.