¿En qué se puede gastar realmente el fondo de reserva?
El Art. 9.1.f LPH delimita el uso del fondo de reserva a dos finalidades concretas, y este es precisamente el punto que más dudas genera entre propietarios que quieren "usar el fondo" para cualquier gasto de la comunidad:
- Obras de conservación y reparación de la finca: reparación de cubierta, fachada, instalaciones comunes (fontanería, electricidad, ascensor), estructura, o cualquier elemento común que requiera intervención para mantener el edificio en condiciones adecuadas de seguridad, habitabilidad y funcionamiento.
- Obras impuestas por la Administración: actuaciones de accesibilidad, eficiencia energética o seguridad que una autoridad competente exija ejecutar (por ejemplo, una inspección técnica de edificios que detecte deficiencias a subsanar).
- Contratación del seguro del edificio: el fondo puede destinarse a sufragar la póliza de responsabilidad civil y de daños del inmueble, una finalidad incorporada expresamente por la reforma de 1999.
Lo que el fondo de reserva no puede financiar es el gasto corriente ordinario de la comunidad: limpieza mensual, suministros habituales, honorarios del administrador, jardinería rutinaria o cualquier partida que ya esté cubierta por las cuotas ordinarias. Tampoco puede usarse para mejoras suntuarias que no tengan relación con la conservación (por ejemplo, instalar una piscina nueva o decorar el portal) salvo que la junta, con el quórum correspondiente, apruebe primero dotar el fondo por encima del mínimo legal precisamente para ese fin, dejando constancia expresa en el acta de que el excedente se destina a un uso distinto del estrictamente conservador.
Cuando la comunidad retira fondos del fondo de reserva para una obra de conservación, tiene la obligación de reponerlo hasta el mínimo legal en el ejercicio siguiente, normalmente mediante una dotación adicional en el presupuesto ordinario o, si el importe es elevado, mediante una derrama específica para la reposición.
IgeraFincas en acción — consulta real de administrador
Administrador pregunta (martes, 9:40 h):
"La junta quiere usar el fondo de reserva para pintar el portal, que no está deteriorado, solo quieren renovar la imagen. ¿Es legal?"
IgeraFincas responde:
El Art. 9.1.f LPH limita el fondo de reserva a obras de conservación y reparación, obras impuestas por la Administración y el seguro del edificio. Una pintura puramente estética, sin finalidad conservadora, no encaja en ese destino si con ello el fondo baja del 10% mínimo legal. Si la comunidad tiene dotado un exceso sobre el mínimo y la junta aprueba expresamente destinar ese excedente a la mejora estética, dejándolo reflejado en el acta, sería admisible para esa parte del importe. Le recomiendo separar en el acuerdo qué parte procede del excedente y qué parte, si la hay, exigiría una derrama adicional.
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📄 Art. 9.1.f LPH citado
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Diferencia entre el fondo de reserva y la derrama
El fondo de reserva y la derrama son dos mecanismos financieros distintos que a menudo se confunden porque ambos sirven, en última instancia, para pagar obras en la comunidad. La diferencia clave está en su naturaleza: el fondo de reserva es una provisión permanente y obligatoria que existe siempre, con independencia de que haya o no una obra prevista; la derrama es un ingreso extraordinario y puntual que se aprueba específicamente cuando surge un gasto que el fondo de reserva y el presupuesto ordinario no pueden cubrir por sí solos.
| Aspecto |
Fondo de reserva |
Derrama |
| Naturaleza |
Provisión permanente y obligatoria |
Aportación extraordinaria puntual |
| Base legal |
Art. 9.1.f LPH |
Art. 9.1.e y Art. 17 LPH (acuerdo de junta) |
| Obligatoriedad |
Sí, mínimo del 10% sin excepción |
No existe por defecto; requiere acuerdo de junta |
| Cuándo se activa |
Existe de forma continua, dotado cada ejercicio |
Solo cuando se aprueba un gasto concreto que lo exige |
| Destino del importe |
Conservación, obras exigidas por Administración, seguro |
El gasto concreto que motivó la derrama (puede ser cualquier finalidad aprobada) |
En la práctica, un uso correcto y frecuente combina ambas figuras: la comunidad usa primero el fondo de reserva disponible para cubrir la parte de una obra de conservación que puede asumir sin descapitalizarse por debajo del mínimo legal, y aprueba una derrama para el resto del importe que el fondo no puede cubrir sin incumplir el Art. 9.1.f LPH. Esta combinación evita dos errores frecuentes: vaciar el fondo de reserva por debajo del mínimo obligatorio, o cargar toda la obra a una derrama cuando parte de ella podía financiarse con el fondo ya acumulado.
¿Puede la junta acordar no tener fondo de reserva o rebajarlo del 10%?
No. El Art. 9.1.f LPH es una obligación legal imperativa que no admite pacto en contrario ni siquiera por unanimidad de la junta. Ningún acuerdo comunitario puede eliminar el fondo de reserva ni fijarlo por debajo del 10% del último presupuesto ordinario, aunque todos los propietarios estén de acuerdo. Un acuerdo de junta que pretendiera suprimirlo o rebajarlo del mínimo legal sería nulo de pleno derecho por contravenir una norma imperativa de la LPH, y podría ser impugnado conforme al Art. 18 LPH por cualquier propietario, incluso el que hubiera votado a favor.
Lo que sí puede acordar la junta, con el quórum que corresponda según el tipo de acuerdo, es dotar el fondo de reserva por encima del mínimo legal si la comunidad prevé obras importantes a medio plazo (por ejemplo, una rehabilitación de fachada prevista en cinco años) y quiere evitar una derrama elevada de golpe cuando llegue el momento. Esta es, de hecho, la recomendación habitual de los administradores de fincas profesionales: sobredotar el fondo de forma progresiva reduce el impacto de las derramas futuras.
¿Cuántas de tus comunidades tienen el fondo de reserva por debajo del mínimo legal?
IgeraFincas responde a propietarios sobre fondo de reserva, derramas y presupuestos citando siempre el artículo exacto de la LPH.
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Claves del fondo de reserva de la comunidad
- El mínimo legal es el 10% del último presupuesto ordinario (Art. 9.1.f LPH), sin excepción posible ni por acuerdo unánime.
- Solo puede destinarse a conservación y reparación, obras exigidas por la Administración, y el seguro del edificio.
- Si se usa para una obra, debe reponerse hasta el mínimo legal en el ejercicio siguiente.
- La derrama es un ingreso extraordinario puntual distinto del fondo de reserva: se activa cuando el fondo y el presupuesto ordinario no bastan.
- La combinación más eficiente es usar primero el fondo disponible por encima del mínimo y derramar solo la diferencia.
Preguntas frecuentes sobre el fondo de reserva
¿El fondo de reserva del 10% se calcula sobre el presupuesto de todo el edificio o por cada propietario?
Se calcula sobre el importe total del último presupuesto ordinario anual aprobado por la comunidad. Después, la aportación que corresponde a cada propietario para dotar ese fondo se reparte según su cuota de participación fijada en el título constitutivo (Art. 9.1.e LPH), igual que el resto de gastos comunes, salvo acuerdo unánime en contrario.
¿Se puede usar el fondo de reserva para pagar la cuota del administrador de fincas?
No. Los honorarios del administrador son un gasto de gestión ordinaria que debe cubrirse con las cuotas ordinarias del presupuesto anual, no con el fondo de reserva. El fondo está legalmente reservado a conservación, reparación, obras exigidas por la Administración y el seguro del edificio.
¿Qué pasa si la comunidad nunca ha dotado el fondo de reserva?
Incumple una obligación legal imperativa del Art. 9.1.f LPH. Cualquier propietario puede exigir en junta que se regularice la situación, y el administrador de fincas tiene el deber profesional de advertir de este incumplimiento. Además, sin fondo de reserva la comunidad queda expuesta a no poder afrontar una reparación urgente sin recurrir de inmediato a una derrama sobre los propietarios, lo que suele generar más conflicto que una dotación progresiva y planificada.
¿La derrama necesita el mismo quórum que otros acuerdos de la junta?
Depende de la naturaleza del gasto que motive la derrama. Las obras de conservación necesarias y obligatorias se aprueban por mayoría simple de propietarios y cuotas (Art. 17.1 LPH), mientras que otras actuaciones (como mejoras no obligatorias o innovaciones) pueden requerir mayorías reforzadas según el tipo de acuerdo. El importe de la derrama en sí no cambia el quórum exigido: lo determina la naturaleza de la obra o gasto que se financia.
¿Puede el fondo de reserva generar intereses o rendimientos, y quién los recibe?
Sí, si la comunidad mantiene el fondo en una cuenta bancaria remunerada, los rendimientos generados pertenecen a la propia comunidad de propietarios (Art. 22 LPH la reconoce con capacidad plena para ser titular de cuentas), y deben integrarse en las cuentas anuales de la comunidad, no repartirse individualmente entre propietarios ni destinarse a fines distintos de los previstos para el fondo.
¿El fondo de reserva se pierde o se devuelve al propietario cuando vende su piso?
No. El fondo de reserva pertenece a la comunidad de propietarios como tal, no a los propietarios individuales, por lo que no se devuelve ni se transmite de forma independiente al vender un piso. El nuevo propietario adquiere su cuota de participación en la comunidad, incluida la parte proporcional que le corresponde del fondo de reserva ya constituido, sin que el vendedor tenga derecho a recuperar su aportación histórica al fondo.
Nota editorial — Agosto 2026 | Fuentes: Ley 49/1960, de Propiedad Horizontal, Arts. 9.1.e, 9.1.f, 17, 18 y 22, con las modificaciones introducidas por la Ley 8/1999, de 6 de abril, de reforma de la LPH. Este artículo tiene carácter informativo y no constituye asesoramiento jurídico. | IgeraFincas — gestión de comunidades de propietarios con IA para administradores de fincas.
