Cómo destituir al administrador de propiedad horizontal en Colombia: causales y proceso
La destitución del administrador de una copropiedad en Colombia se decide, por regla general, en asamblea general de propietarios mediante la mayoría que fije el reglamento de propiedad horizontal, salvo que ese reglamento haya delegado la facultad de nombramiento y remoción en el consejo de administración. Las causales más frecuentes son el incumplimiento de funciones, el mal manejo de los recursos de la copropiedad y la pérdida de confianza de los propietarios, y el proceso exige incluir el punto expresamente en el orden del día y dejar constancia de la decisión en el acta.
¿Qué exige la normativa colombiana?
La Ley 675 de 2001, que regula el régimen de propiedad horizontal en Colombia, establece que la asamblea general de propietarios es el órgano encargado de nombrar y remover al administrador, como parte de sus funciones de dirección de la copropiedad. Esta es la regla general que aplica a la mayoría de conjuntos y edificios residenciales o comerciales.
No obstante, la misma ley permite que el reglamento de propiedad horizontal de cada copropiedad organice de forma distinta esta competencia: en muchos edificios y conjuntos, especialmente los de mayor tamaño, el reglamento delega en el consejo de administración la facultad de designar y remover al administrador, dejando a la asamblea solo la aprobación general de su gestión o la intervención en casos excepcionales.
En cuanto a las causales, la Ley 675 de 2001 no enumera una lista cerrada y taxativa de motivos para destituir al administrador; en la práctica, y conforme a lo que suelen prever los reglamentos y lo que reconoce la jurisprudencia sobre propiedad horizontal, las causales más habituales incluyen:
| Causal | Ejemplos típicos |
|---|---|
| Incumplimiento de funciones | No convocar asambleas, no presentar informes financieros, no ejecutar decisiones de la asamblea |
| Mal manejo de recursos | Gastos sin autorización, falta de soportes contables, presunto uso indebido de fondos comunes |
| Pérdida de confianza | Conflictos reiterados con propietarios, falta de transparencia, mala gestión de proveedores o personal |
| Incumplimiento normativo | No mantener actualizados los libros de actas, no cumplir obligaciones laborales o tributarias de la copropiedad |
El proceso, en términos generales, sigue estos pasos:
- Inclusión en el orden del día: el punto de la destitución debe incorporarse expresamente en la convocatoria a la asamblea (o en la citación al consejo, si es este el órgano competente). No se puede votar la remoción del administrador como un punto sorpresa bajo "varios" o "proposiciones".
- Deliberación: se expone la causal o causales invocadas, idealmente con soporte documental (informes, quejas, estados de cuenta).
- Votación: se somete a votación con la mayoría que exija el reglamento de propiedad horizontal para este tipo de decisión. Esta mayoría varía de una copropiedad a otra, por lo que no debe asumirse un porcentaje fijo sin verificarlo en el reglamento propio.
- Acta: la decisión debe quedar consignada en el acta de la asamblea (o del consejo), con la identificación de la causal, el resultado de la votación y, cuando aplique, el nombramiento del nuevo administrador o administrador provisional.
- Entrega y empalme: el administrador saliente debe hacer entrega de la documentación, cuentas, archivos y bienes de la copropiedad al nuevo administrador o a quien la asamblea designe.
Impacto práctico para administradores y propietarios
Para el administrador, entender este proceso es clave para actuar de forma preventiva: mantener informes financieros claros, actas al día y comunicación transparente con la asamblea reduce drásticamente el riesgo de una destitución motivada por pérdida de confianza, incluso cuando la gestión de fondo es correcta.
Para los propietarios y miembros del consejo, es importante recordar que una destitución mal tramitada —sin incluir el punto en el orden del día, sin la mayoría requerida o sin dejar constancia adecuada en el acta— puede ser impugnada y dejar sin efecto la decisión, prolongando la crisis de gestión en lugar de resolverla.