Una cuota extraordinaria (también llamada "derrama") es legal cuando la asamblea de condóminos la aprueba con el quórum y la mayoría que exige la ley de condominios de tu estado — no existe una ley federal de condominios en México, así que el porcentaje exacto (mayoría simple, dos tercios u otro umbral) depende de la legislación estatal aplicable y de lo que fije el reglamento interno de tu condominio.
Definición
Cuota extraordinaria: aportación adicional que los condóminos pagan por única vez o en pagos programados para cubrir un gasto no previsto en el presupuesto ordinario anual (obra mayor, reparación urgente, siniestro, mejora aprobada), distinta de la cuota de mantenimiento mensual.
32
México tiene 32 entidades federativas y cada una cuenta con su propia ley de propiedad en condominio (o código civil que regula la figura) — no existe una ley federal única que fije la mayoría necesaria para aprobar una derrama.
— Legislaciones estatales de condominio vigentes, México
¿Qué es exactamente una cuota extraordinaria?
A diferencia de la cuota de mantenimiento —que cubre gastos recurrentes y previsibles como vigilancia, limpieza o el sueldo del administrador—, la cuota extraordinaria nace de una necesidad puntual que el presupuesto ordinario no contempló. Los casos más frecuentes en condominios mexicanos son:
- Reparación mayor de impermeabilización, fachada o estructura
- Sustitución de elevador, bombas de agua o subestación eléctrica
- Daños por siniestro (sismo, incendio, inundación) no cubiertos totalmente por el seguro
- Obra de mejora aprobada por la comunidad (cámaras, control de acceso, áreas comunes)
- Déficit acumulado que el fondo de reserva ordinario no alcanza a cubrir
El punto clave es que se trata de un gasto excepcional y acotado en el tiempo — no puede convertirse en una vía para financiar gastos recurrentes que deberían ir en el presupuesto anual, porque eso sí sería impugnable.
¿Cuándo es legal aprobar una cuota extraordinaria?
Aquí está el matiz más importante y el que más confusión genera entre administradores: México no tiene una ley federal de condominios. Cada estado regula la propiedad en condominio con su propia ley o mediante su código civil, y esas leyes no son idénticas entre sí. Estados como la Ciudad de México, Jalisco, Nuevo León, Quintana Roo o Baja California Sur tienen legislaciones propias con requisitos de quórum y mayoría que pueden variar.
Por eso, en lugar de citar una cifra única que podría ser incorrecta para tu condominio, la regla práctica es esta:
Regla general de cobertura: la mayoría de las leyes estatales exigen mayoría simple de los presentes (o de los coeficientes de indiviso representados) en asamblea válidamente convocada para gastos ordinarios y extraordinarios "normales"; algunas leyes estatales y muchos reglamentos internos elevan el umbral a dos tercios o incluso unanimidad cuando se trata de obras estructurales mayores, modificaciones al régimen o montos que superan cierto porcentaje del valor del inmueble. Verifica siempre la ley de condominios de tu estado y el reglamento interno antes de convocar la votación — no asumas el porcentaje de otro estado o de otro condominio.
Independientemente del porcentaje exacto, para que una cuota extraordinaria sea legal y exigible se necesitan tres elementos: (1) convocatoria formal a asamblea extraordinaria con el orden del día especificando el concepto y el monto estimado, (2) quórum de asistencia conforme a la ley estatal y el reglamento, y (3) votación que alcance la mayoría requerida, documentada en el acta.