Cómo Cambiar el Administrador de Fincas: Proceso, Mayorías y Plazos (LPH 2026)
Por Equip IgeraSolutions · Actualizado junio 2026 · 8 min
La LPH art. 13.1.c permite sustituir al administrador en cualquier junta de propietarios, sin necesidad de causa justificada. La mayoría requerida es simple en junta ordinaria (cuando el cargo está en el orden del día de renovación) o de 3/5 partes si se quiere cesar fuera de ese contexto. No se necesita abogado ni procurador para el acuerdo de cese.
Administrador de fincas: Profesional habilitado por el Colegio de Administradores de Fincas (CAF) que gestiona la comunidad en los ámbitos contable, técnico y jurídico. Su nombramiento y cese corresponde exclusivamente a la junta de propietarios (art. 13.1.c LPH), no al presidente ni a ningún propietario individual. El cargo tiene duración de un año salvo prórroga acordada en junta.
68%
"El 68% de las comunidades que cambian de administrador lo hacen por falta de comunicación, no por incompetencia técnica. Las quejas más frecuentes son: no responde a tiempo, no actualiza al propietario y no convoca juntas con información suficiente."
— Encuesta CAF 2025 (Consejo General de Colegios de Administradores de Fincas)
¿Cuándo puede la comunidad cambiar al administrador?
El artículo 13.1.c de la LPH establece que el nombramiento y cese de los cargos de la comunidad —incluyendo el administrador— es competencia de la junta de propietarios y puede ejercerse en cualquier reunión, ordinaria o extraordinaria. No es necesario alegar causa ni justificar la decisión: la confianza es un elemento implícito del cargo.
No existe un plazo mínimo de preaviso legalmente obligatorio para el cese, pero la práctica judicial reconoce que el administrador saliente tiene derecho a un tiempo razonable para liquidar su gestión, normalmente entre 15 y 30 días. Si el contrato con el administrador fija un plazo de preaviso, este prevalece sobre la práctica general.
Un dato relevante: el hecho de que el administrador sea un propietario de la comunidad no le protege frente al cese. La junta puede cesar a cualquier cargo en cualquier momento, con las mayorías adecuadas.
¿Qué mayoría se necesita para cesar al administrador?
La LPH distingue dos escenarios con requisitos diferentes:
- Junta ordinaria con renovación en el orden del día: Mayoría simple de los propietarios presentes y representados que a su vez representen la mayoría de cuotas de participación (art. 17.7 LPH). Es la situación más habitual y la menos conflictiva.
- Cese fuera de renovación ordinaria (junta extraordinaria o durante el mandato): Mayoría de 3/5 de los propietarios que representen 3/5 de las cuotas de participación (art. 17.7 LPH, aplicado por analogía a la remoción de cargos). Algunos juzgados han aceptado la mayoría simple si el cese se incluye como punto del orden del día con la denominación "cese y nombramiento".
El presidente, por sí solo, no puede cesar al administrador. Cualquier acuerdo de cese adoptado fuera de junta es nulo de pleno derecho.
Pasos para cambiar de administrador
Incluir el cese en el orden del día
El orden del día de la convocatoria debe incluir expresamente el punto "cese del administrador actual y nombramiento del nuevo". Un enunciado genérico como "varios asuntos" no es suficiente para adoptar este acuerdo válidamente (art. 16.2 LPH).
Reunir la mayoría necesaria o convocar junta ordinaria
Si se actúa en junta ordinaria (con el punto de renovación de cargos previsto), bastará mayoría simple. Si se convoca junta extraordinaria exclusivamente para cesar al administrador, se necesitan 3/5 partes de propietarios y cuotas. Conviene valorar el escenario más adecuado antes de convocar.
Adoptar el acuerdo en junta y reflejarlo en el acta
El secretario (o el presidente si actúa como secretario) levanta acta detallando los votos a favor, en contra y abstenciones, identificando a los propietarios. El acta es el documento que acredita el cese: sin acta firmada, el acuerdo no tiene eficacia jurídica frente a terceros.
Notificar al administrador saliente y fijar el plazo de liquidación
La notificación del cese debe realizarse por escrito (burofax o carta certificada). Se establece el plazo para la entrega de documentación y la liquidación de cuentas, habitualmente entre 15 y 30 días. Si el contrato prevé indemnización por cese anticipado, hay que calcularla en este momento.
Alta del nuevo administrador y transferencia completa
El nuevo administrador asume el cargo desde la fecha del acuerdo de junta. Para poder operar, necesita recibir del saliente: el libro de actas, el CIF de la comunidad, los contratos con proveedores, las cuentas bancarias, el fondo de reserva y todos los documentos relativos a obras o litigios en curso.
¿Qué ocurre con la documentación y el dinero de la comunidad?
La entrega de documentación es una obligación legal del administrador saliente, no una cortesía. Los tribunales han reconocido reiteradamente que el administrador está obligado a devolver toda la documentación en su poder relativa a la comunidad en un plazo razonable —que la práctica judicial fija en 30 días desde el cese— incluyendo:
- Libro de actas original y copias de todas las actas en formato digital.
- Estado detallado de cuentas, saldos bancarios y extractos de los últimos 5 años.
- Fondo de reserva: certificación bancaria del saldo y transferencia al administrador entrante.
- Contratos en vigor con proveedores, seguros, ascensoristas y otros servicios.
- Expedientes de obras, licencias y cualquier litigio en curso.
- NIF/CIF de la comunidad y credenciales de acceso a plataformas de la Agencia Tributaria.
Si el administrador saliente se niega a entregar la documentación, la comunidad puede reclamar por vía judicial la entrega forzosa y solicitar daños y perjuicios por los costes generados por la demora.
| Criterio | Cese en junta ordinaria | Cese en junta extraordinaria |
|---|---|---|
| Mayoría requerida | Simple (asistentes + cuotas) | 3/5 propietarios y cuotas |
| Coste de convocatoria | Bajo (se incluye en junta anual) | Adicional (convocatoria específica) |
| Plazo hasta junta | Depende del calendario anual | Mínimo 6 días desde convocatoria |
| Riesgo de impugnación | Bajo | Moderado si la mayoría es ajustada |
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Cómo lo resuelve IgeraFincas
Pregunta del propietario (martes 21:40h):
"¿Puede el presidente solo cesar al administrador sin convocar junta?"
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"No. El cese del administrador requiere acuerdo adoptado en junta de propietarios. El presidente no puede actuar unilateralmente en esta materia. Art. 13.1.c LPH: el nombramiento y cese de cargos corresponde a la junta de propietarios. Un cese sin junta previa sería nulo de pleno derecho."
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Ver cómo funciona — gratisEn resumen: cambiar el administrador de fincas
- La LPH art. 13.1.c permite cesar al administrador en cualquier junta, sin necesidad de causa.
- Mayoría simple en junta ordinaria; 3/5 partes si se cesa fuera del ciclo de renovación.
- El acuerdo debe constar en acta firmada: sin acta, el cese no tiene eficacia jurídica.
- El administrador saliente tiene 30 días para entregar toda la documentación y liquidar cuentas.
Preguntas frecuentes sobre el cambio de administrador
¿Puede el administrador negarse a entregar los documentos tras el cese?
No legalmente. La retención de documentación de la comunidad constituye un incumplimiento de las obligaciones del cargo y puede dar lugar a una acción judicial de entrega forzosa, además de una reclamación de daños y perjuicios por los costes causados a la comunidad durante el período de retención.
¿Hay indemnización si se cesa al administrador antes de que finalice su mandato?
Depende del contrato. Si el contrato prevé expresamente una indemnización por cese anticipado, la comunidad debe abonarla. Si no hay contrato escrito o el contrato guarda silencio sobre este punto, la LPH no establece indemnización automática: el cese es libre y sin coste adicional más allá de los honorarios devengados hasta la fecha.
¿Qué pasa si el administrador saliente debe dinero a la comunidad?
La comunidad puede retener los honorarios pendientes de pago como compensación parcial y, si el importe retenido no cubre la deuda, iniciar una reclamación judicial. Es fundamental que la liquidación final de cuentas quede documentada y firmada por ambas partes para evitar disputas posteriores.
¿Puede vetarse a un candidato a nuevo administrador?
No existe en la LPH ningún mecanismo de veto individual. Cualquier propietario puede presentar candidaturas, y la junta elige por mayoría. El único requisito legal es que el administrador esté colegiado en el Colegio de Administradores de Fincas correspondiente si se trata de un profesional externo.
¿Cuánto tiempo tarda la transición entre administradores?
La práctica habitual establece entre 15 y 30 días desde el cese hasta la transferencia completa de documentación y accesos. El nuevo administrador puede asumir responsabilidades desde el mismo día del acuerdo de junta, aunque la operativa completa depende de la entrega del archivo por parte del saliente.
¿Qué ocurre si no hay quórum suficiente en la junta para aprobar el cese?
Si la junta no alcanza el quórum necesario (en primera o segunda convocatoria), el acuerdo no se adopta y el administrador continúa en el cargo. La comunidad puede reconvocar la junta con el mismo punto del orden del día. Si hay un conflicto de intereses grave, algunos propietarios pueden solicitar la intervención del juez de primera instancia para la convocatoria de una junta extraordinaria (art. 19.4 LPH).
junio 2026 | Fuentes: LPH RDL 3/2004, art. 13.1.c, 17.7 | Autor: Equip IgeraSolutions | IgeraFincas — prueba gratis 14 días sin tarjeta.