¿Qué dice exactamente el Art. 10.1.b LPH sobre el ascensor?

El Art. 10.1 LPH, reformado por la Ley 8/2013, de rehabilitación, regeneración y renovación urbanas, distingue entre obras de conservación (10.1.a) y obras de accesibilidad (10.1.b). Este segundo apartado establece que serán obligatorias, sin necesidad de acuerdo de la junta, las obras que resulten necesarias para garantizar los ajustes razonables en materia de accesibilidad universal, incluyendo expresamente la instalación de rampas, ascensores u otros dispositivos mecánicos y electrónicos que favorezcan la orientación o su comunicación con el exterior.

La obligatoriedad tiene dos vías de activación distintas, y conviene no confundirlas porque cambian los requisitos:

• A instancia de propietarios con discapacidad o mayores de 70 años que vivan, trabajen o presten servicios voluntarios en el edificio: la obra es obligatoria siempre que el coste anual repercutido a cada propietario, tras descontar ayudas públicas, no supere las 12 mensualidades ordinarias de gastos comunes. En este caso no hace falta acuerdo de junta — basta con la petición formal de la persona afectada.
• Como requisito derivado de la normativa de accesibilidad (Real Decreto Legislativo 1/2013, texto refundido de la Ley General de derechos de las personas con discapacidad, y normativa autonómica de accesibilidad): cuando la Administración exige la adaptación del edificio, la comunidad está obligada a ejecutarla igual que cualquier obra de conservación exigida por autoridad competente conforme al propio Art. 10.1.a LPH.

Fuera de estos dos supuestos —es decir, cuando ningún propietario mayor de 70 años o con discapacidad lo solicita y no hay requerimiento administrativo— la instalación de un ascensor en un edificio que nunca lo tuvo sigue siendo una obra de mejora que requiere el acuerdo de la junta con la mayoría que corresponda, no una obligación automática.

¿Qué mayoría hace falta cuando sí se necesita acuerdo de junta?

Cuando la instalación del ascensor no entra dentro del supuesto de obligatoriedad automática del Art. 10.1.b (por ejemplo, porque el coste repercutido supera las 12 mensualidades, o porque nadie con discapacidad o mayor de 70 años lo ha solicitado formalmente), la decisión corresponde a la junta de propietarios. La LPH ha ido reduciendo progresivamente la mayoría exigida para estas obras precisamente para facilitar la accesibilidad:

• Mayoría simple de propietarios y cuotas presentes o representados en junta (Art. 17.2 LPH, tras la reforma de la Ley 8/2013): para obras o el establecimiento de servicios que tengan como finalidad la supresión de barreras arquitectónicas que dificulten el acceso o movilidad de personas con discapacidad, incluida la instalación de ascensor, basta el voto favorable de la mayoría de los propietarios presentes o representados, que a su vez representen la mayoría de las cuotas de participación de los presentes.
• Excepción cuando el coste repercutido a algún propietario supera las 12 mensualidades: en ese caso, el propietario disidente no está obligado a contribuir más allá de esa cifra, y el resto de gastos, si la comunidad decide seguir adelante, se prorratea entre quienes votaron a favor, sin perjuicio de que ese propietario pueda beneficiarse igualmente del ascensor una vez instalado, según prevé el propio Art. 10.1.b.
• Unanimidad NO es necesaria en ningún caso para obras de accesibilidad desde la reforma de 2013 — este es uno de los cambios más relevantes de la ley, porque antes de 2013 estas obras se consideraban de mejora y exigían mayorías mucho más altas, lo que en la práctica bloqueaba la instalación de ascensores en comunidades con vecinos reacios a pagar.

Es importante distinguir esta mayoría simple reforzada (Art. 17.2) de la mayoría de 3/5 que exige el Art. 17.1 LPH para otras innovaciones no vinculadas a accesibilidad, como el establecimiento de servicios de portería, videovigilancia o energías renovables de aprovechamiento común. La accesibilidad tiene un régimen de mayoría más favorable precisamente porque el legislador ha querido facilitar estas obras.

¿Qué subvenciones existen para instalar ascensor?

El coste es habitualmente el principal freno para instalar un ascensor, y por eso conviene que el despacho de administración de fincas conozca las líneas de ayuda disponibles, que reducen de forma directa el importe repercutido a cada propietario y, con ello, pueden determinar si la obra entra o no dentro del límite de las 12 mensualidades del Art. 10.1.b:

• Plan Estatal de Vivienda y Programa de Fomento de la Mejora de la Accesibilidad (Real Decreto que desarrolla el Plan Estatal de Vivienda vigente): subvenciona actuaciones de accesibilidad, incluida la instalación de ascensores, en edificios de tipología residencial colectiva, con porcentajes de ayuda que varían según ingresos de la comunidad y ubicación del inmueble, gestionadas a través de las comunidades autónomas.
• Fondos Next Generation EU — Programa de Rehabilitación para la Accesibilidad: dentro del Plan de Recuperación, Transformación y Resiliencia, existen líneas específicas de ayuda a la accesibilidad en edificios de vivienda que se han ido convocando por las distintas comunidades autónomas, con cuantías y plazos que cambian cada convocatoria y que conviene consultar en la sede electrónica autonómica correspondiente.
• Ayudas autonómicas y municipales propias: numerosas comunidades autónomas y ayuntamientos mantienen líneas propias de subvención a la accesibilidad, muchas veces complementarias a las estatales, con requisitos y cuantías que varían según la normativa local vigente en cada convocatoria.
• Deducciones fiscales en el IRPF: la normativa estatal del IRPF contempla deducciones por obras de mejora de la accesibilidad en la vivienda habitual, aplicables a las cantidades satisfechas por el propietario en su declaración, dentro de los límites y plazos que fije la normativa vigente en cada ejercicio fiscal.

Dado que estas convocatorias cambian con frecuencia en plazos, porcentajes y requisitos, la recomendación práctica para cualquier despacho es consultar siempre la sede electrónica de la comunidad autónoma correspondiente y la del Ministerio de Vivienda y Agenda Urbana antes de presupuestar la obra, para calcular con precisión el coste neto repercutido a cada propietario y determinar si la instalación entra dentro del umbral de obligatoriedad automática.

Instalación obligatoria vs. voluntaria: diferencias prácticas

Para un administrador que gestiona varias comunidades, conviene tener clara la diferencia entre los dos escenarios posibles ante una petición de ascensor:

Preguntas frecuentes sobre la instalación obligatoria de ascensor

¿Puede la comunidad negarse a instalar el ascensor si lo pide un vecino mayor de 70 años?

No, si se cumplen los requisitos del Art. 10.1.b LPH: que el propietario resida, trabaje o preste servicios voluntarios en el inmueble y que el coste anual repercutido a cada propietario, descontadas las subvenciones, no supere las 12 mensualidades ordinarias de gastos comunes. En ese caso, la obra es obligatoria por ley y la junta no puede votar en contra; su función se limita a organizar la ejecución de la obra, no a decidir si se hace.

¿Qué pasa si el coste supera las 12 mensualidades?

El propietario solicitante puede exigir igualmente la obra, pero el Art. 10.1.b LPH limita su aportación (y la de cualquier otro disidente) a esas 12 mensualidades; el exceso deberá ser asumido por quienes voten a favor de ejecutar la obra en su totalidad, si la junta decide seguir adelante pese a superar el umbral. Esto no impide que la comunidad, por mayoría del Art. 17.2 LPH, decida ejecutar la obra igualmente repartiendo el coste total entre todos.

¿Se necesita unanimidad para instalar un ascensor en un edificio que nunca lo tuvo?

No, desde la reforma de la Ley 8/2013. Para obras de accesibilidad, incluida la instalación de ascensor, basta la mayoría simple de propietarios presentes o representados en junta que a su vez representen la mayoría de las cuotas de los presentes (Art. 17.2 LPH). Antes de esta reforma se exigían mayorías mucho más altas, lo que en la práctica bloqueaba muchas instalaciones.

¿El propietario que no quiere pagar puede quedar excluido del uso del ascensor?

No. El propio Art. 10.1.b LPH prevé que, aunque el propietario disidente limite su aportación económica a las 12 mensualidades, puede seguir beneficiándose del uso del ascensor una vez instalado. No cabe excluir a ningún propietario del uso de un elemento común legalmente instalado por el hecho de haber votado en contra o de haber limitado su contribución económica.

¿Las subvenciones reducen el importe que se tiene en cuenta para el límite de 12 mensualidades?

Sí. El propio texto del Art. 10.1.b LPH se refiere expresamente al importe repercutido "una vez descontadas las subvenciones o ayudas públicas". Esto significa que el cálculo del umbral debe hacerse sobre el coste neto para la comunidad tras aplicar cualquier ayuda del Plan Estatal de Vivienda, fondos Next Generation EU o líneas autonómicas, no sobre el presupuesto bruto de la obra.

¿Aplica el mismo régimen si la comunidad está en Cataluña?

El Código Civil de Cataluña (Libro V) tiene sus propias normas de propiedad horizontal, pero en materia de accesibilidad remite a criterios equivalentes de facilitación de estas obras, y en la práctica los despachos catalanes aplican igualmente los principios de accesibilidad reforzada del Art. 10.1.b LPH como referencia, dado que la normativa estatal de accesibilidad (Real Decreto Legislativo 1/2013) tiene aplicación general en todo el territorio español. Ante dudas específicas de una comunidad catalana, conviene revisar tanto el CCCat como la LPH y la normativa autonómica de accesibilidad vigente.