Derramas para obras en la comunidad: cómo se calculan, cuándo son obligatorias y cómo impugnarlas
Una derrama no es un capricho de la junta ni una multa encubierta. Es la forma que tiene la Ley de Propiedad Horizontal de distribuir los gastos extraordinarios entre todos los propietarios según su participación en el edificio. Pero la LPH también reconoce que no toda derrama es legítima y que el propietario tiene mecanismos reales para impugnarla.
El marco legal básico
El artículo 9.1.e LPH establece como obligación de cada propietario contribuir a los gastos generales para el adecuado sostenimiento del inmueble, sus servicios, cargas y responsabilidades que no sean susceptibles de individualización. Esta obligación incluye tanto las cuotas ordinarias como las derramas extraordinarias aprobadas en junta.
¿Qué es exactamente una derrama?
Una derrama es una aportación extraordinaria que los propietarios deben realizar para financiar gastos que no están cubiertos por las cuotas ordinarias de la comunidad. Se produce cuando el fondo de reserva es insuficiente y la comunidad necesita afrontar un gasto imprevisto o de elevado importe.
Las derramas no son ilimitadas ni arbitrarias: deben ser aprobadas en junta con la mayoría que corresponda al tipo de obra que financian, y la cuantía debe ser proporcional a la necesidad real del gasto.
Derrama ordinaria vs. derrama extraordinaria: la distinción clave
Aunque en el lenguaje coloquial toda derrama se llama "extraordinaria", la doctrina y la jurisprudencia distinguen dos tipos:
Derrama ordinaria: Se produce cuando la cuota mensual de la comunidad no llega a cubrir los gastos corrientes de ese ejercicio y hay que hacer una aportación adicional. Es frecuente en comunidades que tienen cuotas bajas históricas. Se aprueba por mayoría simple.
Derrama extraordinaria: Financia obras o gastos imprevistos de cuantía significativa que no estaban presupuestados. Puede ser una reparación urgente de fachada, la sustitución del ascensor, la impermeabilización de la cubierta. La mayoría para aprobarla es la misma que la de la obra que financia.
Cómo se calcula la derrama: el coeficiente de participación
El reparto de la derrama sigue el coeficiente de participación de cada piso o local en la comunidad. Este coeficiente está fijado en el título constitutivo —la escritura de división horizontal— y expresa el porcentaje que representa cada elemento privativo sobre el total del inmueble.
El cálculo es sencillo: si el coste total de la obra es de 30.000€ y tu piso tiene un coeficiente de participación del 7,5%, tu derrama será de 2.250€. El coeficiente se calcula típicamente en función de la superficie útil del piso, aunque pueden incluirse otros factores como la altura o la situación en el edificio.
Ejemplo real: Comunidad de 10 pisos. Obra de rehabilitación de fachada por importe de 48.000€. Piso 3º A tiene coeficiente 8,2%. Derrama para 3º A = 48.000 × 0,082 = 3.936€. Si se fracciona en 12 mensualidades: 328€/mes.
¿Cuándo es obligatorio pagar la derrama?
Una vez aprobada en junta con la mayoría correspondiente, la derrama es de pago obligatorio para todos los propietarios, incluidos los que hayan votado en contra. La LPH no contempla la opción de no pagar una derrama legalmente adoptada aduciendo desacuerdo con la obra.
La única excepción parcial es la del artículo 17.2 LPH para obras de mejora: los propietarios que hayan votado en contra pueden quedar exentos del pago si la cuota de instalación supera tres mensualidades de gastos comunes ordinarios. Pero incluso en ese caso, no podrán usar el servicio o mejora hasta que abonen su parte más el interés legal.
Qué ocurre con el moroso que no paga la derrama
El impago de una derrama sigue exactamente el mismo procedimiento que el impago de las cuotas ordinarias. La comunidad puede acudir al proceso monitorio de la LPH (Art. 21) para reclamar la deuda de forma rápida y sin necesidad de abogado si el importe no supera 2.000€.
La deuda por derrama genera intereses desde la fecha de vencimiento. La comunidad puede incluir al propietario moroso en la lista de deudores que se hace pública en la junta anual, lo que supone una sanción de imagen con efectos prácticos reales para la venta o hipoteca del piso.
Cómo impugnar una derrama: el Art. 18.1.a LPH
El artículo 18.1 LPH permite impugnar cualquier acuerdo de la junta —incluida la aprobación de una derrama— cuando concurra alguna de estas causas:
- a) Cuando sean contrarios a la ley o a los estatutos de la comunidad de propietarios.
- b) Cuando resulten gravemente lesivos para los intereses de la propia comunidad en beneficio de uno o varios propietarios.
- c) Cuando supongan un grave perjuicio para algún propietario que no tenga obligación jurídica de soportarlo o se hayan adoptado con abuso de derecho.
La causa más invocada para impugnar una derrama es la letra a): la obra se aprobó con una mayoría insuficiente, el orden del día no especificaba el importe o el presupuesto final ha variado significativamente sin nueva votación.
Plazos de impugnación: 30 días o 1 año
El artículo 18.3 LPH establece dos plazos distintos según el tipo de causa de impugnación:
Plazo general: 3 meses desde que se notificó el acuerdo o desde que el propietario pudo tener conocimiento de él, para impugnaciones basadas en lesividad o abuso de derecho.
Plazo de 1 año desde la fecha del acuerdo, para acuerdos que infrinjan preceptos de la ley o estatutos de la comunidad.
Atención: Los propietarios que hubieran votado a favor del acuerdo no pueden impugnarlo. Solo pueden hacerlo los que votaron en contra, los ausentes y los que se abstuvieron. La notificación del acta al propietario ausente es el momento desde el que empieza a correr el plazo.
| Causa de impugnación | Artículo LPH | Plazo | ¿Quién puede impugnar? |
|---|---|---|---|
| Contrario a la ley o estatutos | Art. 18.1.a | 1 año | Ausentes, abstenciones, contrarios |
| Gravemente lesivo para la comunidad | Art. 18.1.b | 3 meses | Ausentes, abstenciones, contrarios |
| Grave perjuicio a propietario concreto / abuso de derecho | Art. 18.1.c | 3 meses | Ausentes, abstenciones, contrarios |
| Acuerdo adoptado sin quórum suficiente | Art. 18.1.a | 1 año | Ausentes, abstenciones, contrarios |
¿Impugnar suspende la obligación de pago?
No automáticamente. La interposición de la demanda de impugnación no suspende la obligación de pago de la derrama salvo que el juez, a petición del propietario, adopte una medida cautelar de suspensión del acuerdo. Para obtenerla hay que acreditar que el acuerdo es manifiestamente contrario a la ley y que su ejecución podría causar un perjuicio de difícil reparación.
En la práctica, los jueces son muy restrictivos con las suspensiones cautelares de derramas, especialmente cuando la obra ya está adjudicada o en ejecución. Pagar la derrama bajo protesta —documentando la protesta en un burofax— y luego reclamar su devolución si el juez estima la impugnación es la estrategia más segura para el propietario.
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👤 Propietario: "En junta aprobaron una derrama de 4.200€ por piso para rehabilitar la fachada. Yo voté en contra porque creo que la fachada no está tan mal y el presupuesto es excesivo. ¿Puedo negarme a pagar?"
🤖 IgeraFincas: No puedes negarte a pagar la derrama solo por haber votado en contra. Una vez aprobada con la mayoría legal correspondiente, el Art. 9.1.e LPH establece la obligación de todos los propietarios de contribuir a los gastos generales, incluidas las derramas extraordinarias.
Sin embargo, tienes opciones legales. Si crees que el acuerdo es contrario a la ley —por ejemplo, porque la rehabilitación de fachada requería 3/5 de propietarios y cuotas (Art. 17.2) y no se alcanzó ese quórum—, puedes impugnar el acuerdo ante el Juzgado de Primera Instancia en el plazo de 1 año (Art. 18.1.a LPH).
La estrategia más prudente: paga la derrama enviando un burofax a la comunidad haciendo constar que pagas bajo protesta y que impugnas el acuerdo. Así evitas que te incluyan en la lista de morosos mientras se resuelve el procedimiento judicial. ¿Quieres que te detalle qué datos necesitas para verificar si el quórum fue correcto?
Preguntas frecuentes sobre derramas
¿Puede la comunidad exigir el pago anticipado de la derrama antes de que empiece la obra?
Sí. La junta puede aprobar que la derrama se pague antes del inicio de la obra, especialmente si el contratista exige un anticipo. El propietario no puede negarse a pagar en el plazo fijado aduciendo que la obra no ha comenzado.
¿Quién paga la derrama si el piso se vende durante el proceso?
Esta pregunta genera muchos conflictos en operaciones inmobiliarias. La regla es que la derrama corresponde al propietario en el momento en que se aprueba en junta. Si la venta se produce después de la aprobación, el comprador es responsable de las cuotas pendientes, salvo que en el contrato de compraventa se pacte otra cosa. La Ley 49/1960 hace responsable al nuevo propietario de las derramas de los tres años anteriores que el vendedor no hubiera pagado.
¿La comunidad puede rechazar la ayuda pública para financiar la obra y hacer igualmente la derrama?
No necesariamente tiene que solicitar ayudas públicas. La junta es soberana para decidir cómo financia las obras. Pero si un propietario solicita formalmente que se estudie la posibilidad de acogerse a un programa de ayudas, la junta debe tratar ese punto. Ignorar sistemáticamente la solicitud podría interpretarse como gestión negligente del patrimonio comunitario.
¿Puede fraccionarse el pago de la derrama?
Sí, si la junta así lo aprueba. El fraccionamiento en mensualidades es habitual para derramas de gran importe. El propietario no tiene derecho unilateral a fraccionar: necesita la aprobación de la junta o un acuerdo con el administrador.
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Solicitar demoArtículo elaborado por el equipo jurídico de IgeraSolutions. Última revisión: julio 2026. Fuente normativa: Ley 49/1960 de Propiedad Horizontal, art. 9, 17, 18, 21. No constituye asesoramiento jurídico.