IgeraFincas für WEG-Verwalter in München

WEMoG 2020 — Verwalterzertifizierung (§26a WEG)

Seit dem 1. Dezember 2022 können Wohnungseigentümer von der Verwaltung die Vorlage eines Zertifikats als Wohnimmobilienverwalter (IHK) verlangen. Das Zertifikat belegt Kenntnisse in WEG-Recht, Mietrecht, Buchhaltung und technischem Gebäudemanagement. In München haben bereits über 70% der Hausverwaltungen das IHK-Zertifikat beantragt. IgeraFincas erklärt Eigentümern ihre Rechte gemäß §26a WEG.

Beschlusssammlung (§24 Abs. 7 WEG) — Pflicht für alle WEGs

Der Verwalter ist verpflichtet, eine vollständige Beschlusssammlung zu führen und zu aktualisieren. In München gibt es WEGs mit Jahrzehnte alten Beschlussprotokollen, die schwer zugänglich sind. IgeraFincas indexiert Ihre Beschlusssammlung und beanwortet Fragen wie: „Wurde jemals ein Beschluss über die Tiefgaragennutzung gefasst?“ — direkt mit Verweis auf die entsprechende AG-Sitzung.

Bauliche Veränderungen (§20 WEG n.F.) — Vereinfachte Mehrheiten

Das WEMoG hat bauliche Veränderungen vereinfacht. Seit 2020 genügt für bauliche Veränderungen grundsätzlich die einfache Mehrheit (§20 Abs. 1 WEG), sofern die Änderung das Gemeinschaftseigentum betrifft und keine unbilligen Nachteile für einzelne Eigentümer entstehen. Besondere Maßnahmen (z.B. E-Ladensäulen, barrierefre Zugänge, Breitbandanschlüsse) sind auf Verlangen eines einzigen Eigentümers durchzuführen. IgeraFincas erklärt die neuen Mehrheitserfordernisse.

KfW BEG — Energetische Sanierung in Münchner WEGs

Die Bundesförderung für effiziente Gebäude (BEG) bietet WEGs bis zu 45% Zuschuss für umfassende Sanierungen (Effizienzgebäude 55/40). In München sind viele Nachkriegsbauten der 1950er-70er Jahre in dringendem Sanierungsbedarf. Die BayernLB und die Stadtsparkasse München bieten zusätzliche Bayerische Förderprogramme an. IgeraFincas erklärt Eigentümern die Grundlagen der Förderung und die notwendigen Abstimmungen in der Eigentümerversammlung.

„Mein Nachbar hat seinen Balkon verglast. Musste er das in der WEG beschließen lassen?“

Eine Balkonverglasung verändert das äußere Erscheinungsbild des Gebäudes und betrifft das Gemeinschaftseigentum, auch wenn der Balkon selbst als Sondereigentum eingetragen ist. Nach WEG-Recht bedürfen derartige Änderungen eines Beschlusses der Eigentümerversammlung (§20 WEG). Der Verwalter kann bei eigenmächtigen baulichen Veränderungen die Rückbauverpflichtung durchsetzen. Quellen: §20 WEG n.F.; BGH V ZR 49/17.

„Wie viel muss unsere WEG in die Instandhaltungsrücklage einzahlen?“

Das WEG schreibt keine gesetzliche Mindestpflicht vor, aber die Verwaltung hat eine Sorgfaltspflicht. Die II. Berechnungsverordnung empfiehlt als Anhaltspunkt 0,8–1,0% des Gebäudewertes jährlich. Für Münchner Altbauten mit hohem Instandhaltungsbedarf empfehlen Sachverständige häufig 1,5–2%. Die Rücklage darf nur für Instandhaltungsmaßnahmen des Gemeinschaftseigentums verwendet werden, nicht für laufende Bewirtschaftungskosten.

„Die WEG hat eine Sonderumlage von 8.000€ für Dachsanierung beschlossen. Kann ich widersprechen?“

Eine Sonderumlage wird mit einfacher Mehrheit (§25 WEG) beschlossen. Sie können gegen den Beschluss vorgehen, wenn er formell oder materiell fehlerhaft ist — Anfechtungsklage beim Amtsgericht München (AG München) innerhalb von einem Monat nach dem Beschluss. Die Klage hat jedoch keine aufschiebende Wirkung; die Zahlungspflicht besteht bis zur Entscheidung fort. IgeraFincas erklärt die Anfechtungsvoraussetzungen gemäß §44 WEG.

„Unser Gründerzeit-Haus in Maxvorstadt steht unter Denkmalschutz. Können wir Solarpanels anbringen?“

Beim Denkmalschutz in Bayern gilt das BayDSchG (Bayerisches Denkmalschutzgesetz). Solarpanels an denkmalgeschützten Gebäuden bedürfen einer denkmalrechtlichen Erlaubnis des Bayerischen Landesamts für Denkmalpflege (BLfD). In Maxvorstadt gibt es Ensembleschutz. Das BLfD kann Panels auf dem Rückdach (nicht strassenseitig sichtbar) genehmigen. IgeraFincas erklärt die Antragstellung und typische Auflagen des BLfD München.