WEG-Recht · Kurzzeitvermietung · Stand 2026
Kurzzeitvermietung und Airbnb in der Eigentumswohnung: Was die WEG Erlaubt
Solange die Teilungserklärung die Einheit als „Wohnen" ausweist, ist die kurzzeitige Vermietung über Plattformen wie Airbnb nach der Rechtsprechung des BGH ein mehrheitsfestes Individualrecht des Eigentümers — ein pauschales Verbot allein durch Mehrheitsbeschluss ist daher in der Regel unwirksam. Ein wirksames Totalverbot erfordert grundsätzlich die Zustimmung aller betroffenen Eigentümer, während die Gemeinschaft den Gebrauch per Mehrheitsbeschluss ordnen kann, etwa über Meldepflichten oder Ruhezeiten in der Hausordnung. Unabhängig davon muss die Vermietung zusätzlich mit dem öffentlichen Recht der jeweiligen Stadt vereinbar sein, insbesondere mit einem etwaigen Zweckentfremdungsverbot.
Kurzzeitvermietung im WEG-Sinn: Die wiederholte, kurzzeitige Überlassung einer Eigentumswohnung an wechselnde Gäste gegen Entgelt, typischerweise über Plattformen wie Airbnb oder Booking.com vermittelt. Sie unterscheidet sich rechtlich von der klassischen Dauervermietung dadurch, dass die Nutzer häufiger wechseln und die Nutzung eher einem Beherbergungsbetrieb ähnelt. Maßgeblich für die WEG-rechtliche Zulässigkeit ist primär die Zweckbestimmung der Einheit in der Teilungserklärung — nicht die Frequenz der Vermietung allein.
Was hat der BGH zur Kurzzeitvermietung entschieden?
Der Bundesgerichtshof hat (BGH, Urteil vom 12.04.2019, Az. V ZR 112/18, unter Verweis auf BGH, Urteil vom 15.01.2010, Az. V ZR 72/09) in seiner Rechtsprechung zur Kurzzeitvermietung von Eigentumswohnungen ein Grundprinzip herausgearbeitet, das für Eigentümer und Verwaltungen gleichermaßen entscheidend ist: Ist eine Einheit in der Teilungserklärung als „Wohnung" ausgewiesen, ohne dass die Zweckbestimmung eine dauerhafte Eigennutzung oder ein Verbot der kurzzeitigen Vermietung vorschreibt, dann gehört die kurzzeitige Vermietung zum zulässigen Gebrauch im Rahmen des Wohnens. Sie fällt damit unter das Individualrecht des Eigentümers, seine Einheit im Rahmen der Zweckbestimmung frei zu nutzen — ein Recht, das durch einen einfachen Mehrheitsbeschluss der Eigentümerversammlung nicht entzogen werden kann.
Diese Einordnung folgt der allgemeinen Systematik des Wohnungseigentumsrechts: Ein Mehrheitsbeschluss kann den Gebrauch innerhalb der bestehenden Zweckbestimmung ordnen, er kann aber nicht die Zweckbestimmung selbst ändern oder ein Individualrecht entziehen, das der Teilungserklärung entspringt. Ein pauschales Verbot der kurzzeitigen Vermietung — etwa „Vermietung an Feriengäste ist grundsätzlich untersagt" — greift in dieses Individualrecht ein und ist daher, wenn es allein per Mehrheitsbeschluss gefasst wird, in der Regel nicht bestandskräftig, sondern anfechtbar beziehungsweise nichtig, je nach konkreter Ausgestaltung und Beschlusskompetenz.
Wann ist ein Verbot der Kurzzeitvermietung wirksam?
Ein wirksames Totalverbot der kurzzeitigen Vermietung ist rechtlich möglich, setzt aber grundsätzlich die Zustimmung aller betroffenen Eigentümer voraus — nicht die einfache oder qualifizierte Mehrheit der Versammlung. Das kann auf zwei Wegen erreicht werden:
- Änderung der Teilungserklärung: Eine Vereinbarung aller Eigentümer, die die Zweckbestimmung präzisiert oder die kurzzeitige Vermietung ausdrücklich ausschließt. Diese Vereinbarung bindet auch spätere Erwerber, sofern sie im Grundbuch eingetragen ist.
- Allstimmige Vereinbarung außerhalb der Teilungserklärung: Ein Beschluss, der von allen Eigentümern einstimmig — nicht nur mehrheitlich — getragen wird, kann als Vereinbarung wirken und das Individualrecht wirksam beschränken.
In der Praxis ist eine solche Einstimmigkeit selten erreichbar, gerade in größeren Gemeinschaften mit gemischter Eigentümerstruktur aus Selbstnutzern und Kapitalanlegern. Deshalb bleibt der Regelfall: Die Gemeinschaft kann die kurzzeitige Vermietung nicht verbieten, aber sie kann sie ordnen.
Was kann die Gemeinschaft per Mehrheitsbeschluss regeln?
Auch ohne Verbotskompetenz ist die Gemeinschaft nicht handlungsunfähig. Nach § 19 WEG kann sie den Gebrauch des Sondereigentums und des gemeinschaftlichen Eigentums durch Mehrheitsbeschluss ordnungsmäßig regeln, solange sie damit nicht in den Kernbereich der Zweckbestimmung eingreift. In der Praxis relevante Instrumente:
- Hausordnung mit konkreten Verhaltensregeln: Ruhezeiten, Regeln zur Müllentsorgung, zur Nutzung von Gemeinschaftsflächen (Aufzug, Waschküche, Fahrradkeller) für Gäste.
- Meldepflichten für Gäste: Eine Verpflichtung, Kurzzeitgäste bei der Hausverwaltung oder dem Hausmeister anzumelden, etwa zur Schlüsselübergabe und zur Sicherheit im Gebäude.
- Sicherheitsregeln: Vorgaben zur Schlüsselverwaltung, zu Schließanlagen oder zum Zutritt Dritter, insbesondere wenn Schlüsselboxen im Treppenhaus betroffen sind.
- Nutzungsentgelt für Gemeinschaftseinrichtungen: Sofern Gäste Gemeinschaftseinrichtungen (Pool, Fitnessraum, Parkplätze) intensiver beanspruchen, kann unter Umständen ein angemessener Kostenausgleich geregelt werden.
Diese Regelungen müssen verhältnismäßig sein und dürfen die Vermietung nicht faktisch unmöglich machen — eine Meldepflicht ist zulässig, eine Genehmigungspflicht mit Vetorecht der Gemeinschaft im Einzelfall dagegen kritisch, da sie im Ergebnis einem Verbot gleichkäme.
§ 14 Abs. 2 Nr. 1 WEG i. V. m. § 1004 BGB: Wann greift der Unterlassungsanspruch?
Auch wenn die Kurzzeitvermietung als solche zulässig ist, bleibt sie an die allgemeinen Grenzen des ordnungsmäßigen Gebrauchs gebunden. Kommt es durch die konkrete Vermietungspraxis zu erheblichen, über das übliche Maß hinausgehenden Störungen — wiederkehrender Lärm zu Nachtzeiten, beschädigtes Gemeinschaftseigentum, ein unkontrollierter Durchgangsverkehr fremder Personen im Treppenhaus, Sicherheitsprobleme durch anonyme Schlüsselübergaben — kann die Gemeinschaft nach § 14 Abs. 2 Nr. 1 WEG i. V. m. § 1004 BGB einen Unterlassungsanspruch gegen den störenden Eigentümer geltend machen.
Entscheidend ist hier die konkrete Störung im Einzelfall, nicht die Vermietungsform an sich. Ein Eigentümer, der über Airbnb vermietet und dessen Gäste sich unauffällig verhalten, ist rechtlich anders zu behandeln als einer, bei dem es dokumentiert wiederholt zu Ruhestörungen oder Beschädigungen kommt. Für die Gemeinschaft ist daher eine saubere Dokumentation von Vorfällen — Datum, Uhrzeit, Art der Störung, möglichst mit Zeugen oder Protokoll — die Grundlage für einen erfolgversprechenden Unterlassungsanspruch.
Öffentlich-rechtliche Ebene: Zweckentfremdungsverbot
Unabhängig von der WEG-internen Rechtslage müssen Vermieter die öffentlich-rechtlichen Vorgaben ihrer Stadt oder Gemeinde beachten. Viele deutsche Großstädte — darunter München, Berlin, Hamburg und Köln — haben ein Zweckentfremdungsverbot erlassen, das die Umwandlung von Wohnraum in gewerblich genutzten Raum, etwa durch dauerhafte oder wiederholte kurzzeitige Vermietung, reglementiert. Je nach kommunaler Satzung ist dafür eine Genehmigung oder zumindest eine Anzeige bei der zuständigen Behörde erforderlich, teils mit einer zulässigen Höchstdauer pro Kalenderjahr für die gelegentliche Vermietung der eigenen Wohnung.
Diese Pflicht besteht unabhängig davon, ob die Eigentümergemeinschaft die Vermietung intern erlaubt oder toleriert. Ein Eigentümer, der WEG-rechtlich zur kurzzeitigen Vermietung berechtigt ist, kann sich dennoch öffentlich-rechtlich ordnungswidrig verhalten, wenn er die kommunale Genehmigungs- oder Anzeigepflicht ignoriert — mit möglichen Bußgeldfolgen durch die Stadt, unabhängig von einem WEG-internen Verfahren. Die beiden Ebenen — WEG-Innenverhältnis und öffentliches Baurecht beziehungsweise Zweckentfremdungsrecht — sind rechtlich getrennt zu prüfen.
Häufige Fehler bei der Kurzzeitvermietung in der WEG
- Annehmen, ein einfacher Mehrheitsbeschluss könne die Kurzzeitvermietung pauschal verbieten, obwohl die Zweckbestimmung „Wohnen" lautet
- Die Teilungserklärung nicht vor dem Kauf oder vor Beginn der Vermietung auf eine abweichende Zweckbestimmung prüfen
- Die kommunale Zweckentfremdungssatzung übersehen und ausschließlich die WEG-interne Lage betrachten
- Störungen durch Gäste nicht dokumentieren, wodurch ein späterer Unterlassungsanspruch nach § 14 Abs. 2 Nr. 1 WEG i. V. m. § 1004 BGB schwer durchsetzbar wird
- Als Verwaltung eine Genehmigungspflicht statt einer bloßen Meldepflicht in der Hausordnung verankern, was im Ergebnis wie ein unzulässiges Verbot wirken kann
- Sich auf veraltete oder unvollständige Wiedergaben der BGH-Rechtsprechung verlassen, statt die aktuelle Entscheidung und die konkrete Teilungserklärung im Einzelfall prüfen zu lassen
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Für Verwaltungen und Eigentümer, die häufig gefragt werden, ob und wie eine Einheit kurzzeitig vermietet werden darf, ist die eigene Teilungserklärung meist die erste Anlaufstelle — nicht die allgemeine Rechtsprechung. IgeraFincas durchsucht die Dokumente der jeweiligen Eigentümergemeinschaft — Teilungserklärung, Versammlungsprotokolle, Hausordnung — und beantwortet Fragen von Eigentümern und Verwaltung mit exakter Quellenangabe, statt allgemeine Vermutungen zu liefern.
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Dieser Beitrag stellt keine Rechtsberatung dar und ersetzt keine Einzelfallprüfung. Die BGH-Rechtsprechung zur Kurzzeitvermietung sowie kommunale Zweckentfremdungssatzungen unterliegen laufender Entwicklung und können sich lokal erheblich unterscheiden. Prüfen Sie Ihre konkrete Teilungserklärung, die aktuelle Rechtsprechung und die Satzung Ihrer Stadt und konsultieren Sie für eine verbindliche Einschätzung einen Fachanwalt für Wohnungseigentumsrecht.
Zusammenfassung: Kurzzeitvermietung in der WEG
- Bei Zweckbestimmung „Wohnen" ist die kurzzeitige Vermietung ein mehrheitsfestes Individualrecht — ein pauschales Verbot per Mehrheitsbeschluss ist in der Regel unwirksam.
- Ein wirksames Totalverbot erfordert grundsätzlich die Zustimmung aller Eigentümer, etwa durch Änderung der Teilungserklärung.
- Die Gemeinschaft kann den Gebrauch per Mehrheitsbeschluss ordnen: Hausordnung, Meldepflichten, Sicherheitsregeln.
- Bei erheblichen konkreten Störungen greift der Unterlassungsanspruch nach § 14 Abs. 2 Nr. 1 WEG i. V. m. § 1004 BGB.
- Zusätzlich gilt unabhängig davon das öffentliche Recht: viele Städte verlangen bei Zweckentfremdungsverbot eine Genehmigung oder Anzeige.
- Für die verbindliche Einschätzung im Einzelfall ist ein Fachanwalt für Wohnungseigentumsrecht zu konsultieren.
Häufig gestellte Fragen
Darf die Eigentümerversammlung Airbnb-Vermietung mit einfacher Mehrheit verbieten?
In der Regel nicht, sofern die Teilungserklärung die Einheit als „Wohnung" ohne einschränkende Zweckbestimmung ausweist. Nach der BGH-Rechtsprechung gehört die kurzzeitige Vermietung dann zum Individualrecht des Eigentümers, das ein Mehrheitsbeschluss nicht entziehen kann. Ein wirksames Verbot setzt grundsätzlich Einstimmigkeit oder eine Änderung der Teilungserklärung voraus.
Was kann die Gemeinschaft stattdessen tun, wenn sie Kurzzeitvermietung nicht verbieten kann?
Sie kann den Gebrauch per Mehrheitsbeschluss ordnungsmäßig regeln: über die Hausordnung, Meldepflichten für Gäste, Sicherheitsvorgaben zur Schlüsselübergabe und Regeln zur Nutzung von Gemeinschaftsflächen. Bei konkreten, erheblichen Störungen bleibt zusätzlich der Unterlassungsanspruch nach § 14 Abs. 2 Nr. 1 WEG i. V. m. § 1004 BGB möglich.
Brauche ich für Airbnb-Vermietung eine Genehmigung von der Stadt?
Das hängt von der jeweiligen Kommune ab. Viele deutsche Städte haben ein Zweckentfremdungsverbot, das für die kurzzeitige Vermietung von Wohnraum eine Genehmigung oder Anzeige bei der zuständigen Behörde vorschreibt, oft mit einer zulässigen Höchstdauer pro Jahr. Diese Pflicht besteht unabhängig von der WEG-internen Regelung und sollte bei der örtlichen Behörde geprüft werden.
Was passiert, wenn meine Teilungserklärung eine andere Zweckbestimmung als „Wohnen" vorsieht?
Enthält die Teilungserklärung bereits eine einschränkende Zweckbestimmung — etwa ausschließlich Dauerwohnen oder ein ausdrückliches Verbot gewerblicher beziehungsweise beherbergungsähnlicher Nutzung — kann sich die rechtliche Bewertung deutlich anders darstellen als im Regelfall „Wohnen ohne Einschränkung". In diesem Fall ist die konkrete Formulierung der Teilungserklärung maßgeblich und sollte fachanwaltlich geprüft werden.
Kann die Gemeinschaft einem Eigentümer die Vermietung wegen einzelner Beschwerden sofort untersagen?
Nicht allein aufgrund einzelner, unbelegter Beschwerden. Ein Unterlassungsanspruch nach § 14 Abs. 2 Nr. 1 WEG i. V. m. § 1004 BGB setzt eine erhebliche, über das übliche Maß hinausgehende konkrete Störung voraus, die im Zweifel dokumentiert und im Streitfall nachgewiesen werden muss. Eine pauschale, vorsorgliche Untersagung ohne konkrete Störung ist rechtlich nicht ohne Weiteres tragfähig.
Gilt dieselbe Rechtslage auch in Österreich und der Schweiz?
Nein. Die zitierte BGH-Rechtsprechung und § 14 Abs. 2 Nr. 1 WEG i. V. m. § 1004 BGB betreffen das deutsche Wohnungseigentumsgesetz. Österreich und die Schweiz haben ein eigenes Wohnungseigentumsrecht mit abweichender Systematik und eigener Rechtsprechung. Eigentümer in Österreich oder der Schweiz sollten die dortige Rechtslage gesondert prüfen lassen.
Wie finde ich heraus, was für meine konkrete Wohnung gilt?
Der erste Schritt ist die eigene Teilungserklärung: Sie legt die Zweckbestimmung der Einheit fest und zeigt, ob bereits eine einschränkende Regelung besteht. Ergänzend lohnt sich ein Blick in die Hausordnung und die Protokolle vergangener Eigentümerversammlungen, ob dort bereits Beschlüsse zur Kurzzeitvermietung gefasst wurden. Für eine verbindliche Einschätzung führt an einem Fachanwalt für Wohnungseigentumsrecht kein Weg vorbei.
Artikel des Redaktionsteams von Igera Solutions. Einordnung zur BGH-Rechtsprechung zur Kurzzeitvermietung in der WEG sowie zu § 14 Abs. 2 Nr. 1 WEG i. V. m. § 1004 BGB und kommunalen Zweckentfremdungsverboten. Keine Rechtsberatung — konsultieren Sie für eine verbindliche Bewertung Ihrer konkreten Situation einen Fachanwalt für Wohnungseigentumsrecht.
