WEG-Recht · Eigentümerversammlung · Ratgeber
Eigentümerversammlung: Beschlussfähigkeit und Quorum (WEG)
Seit der WEG-Reform 2020 ist die Eigentümerversammlung grundsätzlich unabhängig von der Zahl der erschienenen oder vertretenen Eigentümer beschlussfähig — ein Mindestquorum, wie es die alte Rechtslage verlangte, gibt es nicht mehr. Entscheidend ist stattdessen, mit welcher Mehrheit ein Beschluss unter den tatsächlich Anwesenden gefasst wird, und ob die Einladung formgerecht erfolgt ist. Wer diese drei Punkte verwechselt, riskiert anfechtbare Beschlüsse.
Kernregel seit 2020: § 25 WEG in der seit dem 1. Dezember 2020 geltenden Fassung hat das frühere Quorum-Erfordernis abgeschafft. Jede ordnungsgemäß einberufene Eigentümerversammlung ist beschlussfähig, unabhängig davon, wie viele Miteigentumsanteile anwesend oder vertreten sind.
Die alte Rechtslage: Warum es früher ein Mindestquorum gab
Vor der WEG-Reform 2020 war eine Eigentümerversammlung nach § 25 Abs. 3 WEG a. F. nur dann beschlussfähig, wenn die erschienenen Eigentümer mehr als die Hälfte der Miteigentumsanteile repräsentierten. Wurde dieses Quorum verfehlt, musste eine sogenannte Wiederholungsversammlung einberufen werden, die dann — unabhängig von der Beteiligung — beschlussfähig war. In der Praxis führte diese Regel häufig zu zwei Terminen für dieselbe Tagesordnung, zusätzlichem Verwaltungsaufwand und Verzögerungen bei dringenden Entscheidungen, etwa bei Instandhaltungsmaßnahmen.
Die neue Rechtslage: Beschlussfähigkeit ohne Quorum
Der Gesetzgeber hat dieses Erfordernis mit der WEG-Reform 2020 bewusst gestrichen. Seitdem gilt: Eine formgerecht einberufene Eigentümerversammlung ist immer beschlussfähig — selbst wenn nur ein einziger Eigentümer erscheint oder sich vertreten lässt. Ziel der Reform war es, Verwaltungen und Gemeinschaften handlungsfähiger zu machen und die früher verbreitete Praxis der Zweitversammlung überflüssig zu machen. Für die Verwaltung bedeutet das: Eine Versammlung muss nicht mehr abgesagt oder vertagt werden, nur weil die Beteiligung gering ausfällt.
| Aspekt |
Vor der Reform (bis 30.11.2020) |
Seit der Reform (ab 1.12.2020) |
| Mindestquorum |
Mehr als 50 % der Miteigentumsanteile erforderlich |
Kein Quorum mehr erforderlich |
| Bei Unterschreiten |
Wiederholungsversammlung nötig |
Entfällt — Versammlung bleibt beschlussfähig |
| Rechtsgrundlage |
§ 25 Abs. 3 WEG a. F. |
§ 25 WEG n. F. |
Einfache Mehrheit versus qualifizierte Mehrheit
Auch wenn die Versammlung selbst grundsätzlich keine Mindestbeteiligung mehr voraussetzt, bleibt entscheidend, mit welcher Mehrheit unter den anwesenden bzw. vertretenen Eigentümern abgestimmt wird. Beschlussfähigkeit und Mehrheitserfordernis sind zwei unterschiedliche Fragen, die häufig verwechselt werden:
- Einfache Mehrheit: Für die meisten Beschlüsse der laufenden Verwaltung genügt die Mehrheit der abgegebenen Stimmen der anwesenden bzw. vertretenen Eigentümer — etwa bei Erhaltungsmaßnahmen, der Bestellung des Verwalters oder der Genehmigung des Wirtschaftsplans.
- Qualifizierte Mehrheit: Für bestimmte bauliche Veränderungen nach § 20 WEG, die über das übliche Maß hinausgehen oder mit erheblichen Kosten für einzelne Eigentümer verbunden sind, kann je nach Fallgestaltung eine doppelt qualifizierte Mehrheit oder Zustimmung besonders betroffener Eigentümer erforderlich sein. Auch bauliche Veränderungen, die einem Eigentümer einen Anspruch auf Gestattung verschaffen (z. B. Lademöglichkeit für Elektrofahrzeuge, Barrierefreiheit, Einbruchsschutz), folgen eigenen Regeln.
- Vereinbarungsänderungen: Änderungen der Gemeinschaftsordnung oder Teilungserklärung können abweichende, teils strengere Mehrheitserfordernisse vorsehen, die vorrangig zu prüfen sind.
Für die Praxis heißt das: Die Verwaltung muss vor jedem Tagesordnungspunkt klären, welches Mehrheitserfordernis für den konkreten Beschlussgegenstand gilt, und dies transparent im Protokoll dokumentieren. Ein Beschluss mit falsch angewandtem Mehrheitserfordernis kann ebenfalls anfechtbar sein.
Die Ladungsfrist: der andere kritische Punkt
Der Wegfall des Quorums verlagert das praktische Risiko auf einen anderen Punkt: die ordnungsgemäße Einberufung. Eine Versammlung ist nur dann wirksam beschlussfähig, wenn die Einladung form- und fristgerecht erfolgt ist. Nach § 24 Abs. 4 WEG muss die Einladung grundsätzlich mindestens drei Wochen vor dem Termin in Textform an jeden Eigentümer versandt werden, sofern die Gemeinschaftsordnung keine abweichende Frist vorsieht. Ladungsmängel — etwa eine zu kurze Frist, eine fehlerhafte Tagesordnung oder eine nicht an alle Eigentümer versandte Einladung — führen weiterhin dazu, dass gefasste Beschlüsse gerichtlich angefochten werden können, selbst wenn die Beschlussfähigkeit als solche unproblematisch war.
Praktische Auswirkungen für Verwaltungen und Beiräte
- Versammlungen müssen nicht mehr wegen geringer Präsenz abgesagt oder auf einen Zweittermin verschoben werden — das spart Zeit und Verwaltungskosten.
- Die Verwaltung sollte bei jedem Tagesordnungspunkt vorab prüfen und dokumentieren, ob einfache oder qualifizierte Mehrheit erforderlich ist.
- Die Einladung sollte frühzeitig, formgerecht und mit vollständiger, klar formulierter Tagesordnung versandt werden — im Zweifel eher zu früh als zu spät.
- Das Protokoll sollte die tatsächlich anwesenden bzw. vertretenen Miteigentumsanteile sowie das angewandte Mehrheitserfordernis je Beschluss festhalten, um spätere Anfechtungen abwehren zu können.
Häufige Fehler in der Praxis
- Verwechslung von Beschlussfähigkeit und Mehrheitserfordernis: Nur weil die Versammlung beschlussfähig ist, heißt das nicht, dass jede einfache Mehrheit für jeden Beschluss ausreicht.
- Zu kurze oder fehlerhafte Ladungsfrist: Häufigster Anfechtungsgrund in der Praxis — auch bei formal korrekter Beschlussfassung.
- Unvollständige Tagesordnung: Über Punkte, die nicht ordnungsgemäß angekündigt wurden, darf grundsätzlich nicht wirksam beschlossen werden.
- Fehlende Dokumentation im Protokoll: Ohne nachvollziehbare Angaben zu Anwesenheit und Mehrheitsverhältnissen lässt sich ein angefochtener Beschluss später schwer verteidigen.
Häufig gestellte Fragen zur Beschlussfähigkeit der Eigentümerversammlung
Ist eine Eigentümerversammlung auch beschlussfähig, wenn nur wenige Eigentümer erscheinen?
Ja. Seit der WEG-Reform 2020 gibt es kein Mindestquorum mehr. Eine formgerecht einberufene Versammlung ist unabhängig von der Zahl der anwesenden oder vertretenen Eigentümer beschlussfähig.
Gibt es noch eine Wiederholungsversammlung bei geringer Beteiligung?
Nein, dieses Konstrukt ist mit der Reform entfallen. Da kein Quorum mehr erforderlich ist, gibt es auch keinen Anlass mehr für eine gesonderte Zweitversammlung wegen Unterschreitens einer Mindestbeteiligung.
Welche Mehrheit ist für bauliche Veränderungen nach § 20 WEG nötig?
Das hängt von der Art der baulichen Veränderung ab. Für viele Maßnahmen genügt die einfache Mehrheit der anwesenden bzw. vertretenen Eigentümer, während bestimmte Fälle abweichende Mehrheitserfordernisse oder die Zustimmung besonders betroffener Eigentümer vorsehen. Da die Einordnung im Einzelfall komplex sein kann, empfiehlt sich vorab eine rechtliche Prüfung durch die Verwaltung oder einen Fachanwalt.
Kann ein Beschluss trotz korrekter Mehrheit angefochten werden?
Ja. Auch bei rechnerisch korrekter Mehrheit kann ein Beschluss anfechtbar sein, wenn formale Fehler vorliegen — etwa eine zu kurze Ladungsfrist, eine unvollständige Tagesordnung oder eine nicht ordnungsgemäß versandte Einladung.
Wie lang muss die Ladungsfrist zur Eigentümerversammlung mindestens sein?
Grundsätzlich mindestens drei Wochen vor dem Versammlungstermin, sofern die Gemeinschaftsordnung keine abweichende Frist bestimmt. Die konkrete Frist sollte in jedem Einzelfall anhand der geltenden Gemeinschaftsordnung geprüft werden.
Muss die Verwaltung die Miteigentumsanteile der Anwesenden im Protokoll festhalten?
Auch wenn kein Quorum mehr erforderlich ist, empfiehlt es sich dringend, Anwesenheit, vertretene Miteigentumsanteile und das je Beschluss angewandte Mehrheitserfordernis lückenlos im Protokoll zu dokumentieren — das erleichtert die Verteidigung gegen spätere Anfechtungen erheblich.
Was passiert, wenn die Tagesordnung nach Versand der Einladung noch geändert wird?
Über nachträglich hinzugefügte Punkte, die nicht ordnungsgemäß in der ursprünglichen Einladung angekündigt wurden, kann grundsätzlich nicht wirksam beschlossen werden. Änderungen der Tagesordnung sollten frühzeitig und formgerecht allen Eigentümern mitgeteilt werden.
Hinweis: Dieser Beitrag ist allgemein informativ und stellt keine Rechtsberatung dar. Er ersetzt keine Einzelfallprüfung. Für verbindliche Auskünfte zur Beschlussfähigkeit, zu Mehrheitserfordernissen oder zur Anfechtung von Beschlüssen konsultieren Sie einen Fachanwalt für WEG-Recht oder Wohnungseigentumsrecht.
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Redaktion IgeraFincas · Hinweis: Die Auslegung einzelner WEG-Vorschriften kann sich durch Rechtsprechung weiterentwickeln. Prüfen Sie vor jeder Beschlussfassung den aktuellen Stand mit einer fachkundigen Rechtsberatung.
