WEG-Gesetz · Grundlagen für Eigentümer und Verwalter
Die wichtigsten Paragrafen des WEG erklärt: §19, §20 und §26a
Das Wohnungseigentumsgesetz (WEG) wurde durch das WEG-Reformgesetz, das am 1. Dezember 2020 in Kraft trat, grundlegend überarbeitet. Für den Alltag einer Wohnungseigentümergemeinschaft (WEG) sind seither vor allem drei Vorschriften entscheidend: §19 WEG zur angemessenen Erhaltungsrücklage, §20 WEG zu baulichen Veränderungen wie Wallbox oder Balkonkraftwerk, und §26a WEG zur Zertifizierungspflicht für Verwalter. Wer diese drei Paragrafen versteht, versteht bereits einen Großteil dessen, was in Eigentümerversammlungen tatsächlich verhandelt wird.
Seit Dezember 2023 dürfen Verwalter neuer WEG-Verwaltungen nur noch beauftragt werden, wenn sie zertifiziert sind oder eine gesetzliche Ausnahme greift
§26a WEG hat mit der Übergangsfrist zum 1. Dezember 2023 aus der "Zertifizierung als Anspruch" eine faktische Zugangsvoraussetzung für den Verwaltermarkt gemacht — mit spürbaren Folgen für kleinere Verwaltungen und Eigentümergemeinschaften, die einen neuen Verwalter suchen.
§19 WEG: die angemessene Erhaltungsrücklage
§19 Abs. 2 WEG zählt die Grundsätze ordnungsmäßiger Verwaltung auf, zu denen unter anderem der Wirtschaftsplan, die Jahresabrechnung, die Verwaltung des gemeinschaftlichen Vermögens und die Erhaltung des Gebäudes gehören. §19 Abs. 2 Nr. 4 WEG nennt ausdrücklich die "Ansammlung einer angemessenen Erhaltungsrücklage" als Bestandteil ordnungsmäßiger Verwaltung.
Wichtig für die Praxis: Das WEG legt keinen festen Mindestbetrag oder Prozentsatz fest. Was "angemessen" ist, hängt vom Alter des Gebäudes, dem Sanierungsbedarf und der Größe der Gemeinschaft ab. Als Orientierung wird in der Praxis häufig die sogenannte Peters'sche Formel herangezogen: Herstellungskosten pro Quadratmeter, geteilt durch die kalkulatorische Nutzungsdauer, multipliziert mit einem Instandhaltungsfaktor. Viele Gemeinschaften bewegen sich damit zwischen 0,80 und 1,50 Euro pro Quadratmeter Wohnfläche und Monat, bei älteren Gebäuden mit anstehenden Großmaßnahmen (Dach, Fassade, Heizungstausch) deutlich mehr.
Wofür die Erhaltungsrücklage verwendet werden darf
- Instandsetzung und Instandhaltung des gemeinschaftlichen Eigentums: Dach, Fassade, Treppenhaus, Aufzug, gemeinsame Leitungen
- Größere Modernisierungsmaßnahmen, etwa der Heizungstausch im Zuge des GEG
- Nicht zulässig: laufende Bewirtschaftungskosten wie Hausmeisterdienst, Strom oder Versicherung — dafür ist der Wirtschaftsplan zuständig, nicht die Rücklage
Ein Begriffshinweis: Der bis 2020 gebräuchliche Ausdruck "Instandhaltungsrücklage" wurde durch die Reform im Gesetzestext durch "Erhaltungsrücklage" ersetzt. Es handelt sich um denselben Rücklagenfonds — bestehende Rücklagenkonten und Zweckbindungen bleiben unverändert bestehen, eine Übertragung oder Neubildung ist nicht erforderlich.
§20 WEG: bauliche Veränderungen und der neue Anspruch auf Wallbox und Balkonkraftwerk
§20 WEG regelt bauliche Veränderungen am gemeinschaftlichen Eigentum — also alles, was über die reine Erhaltung hinausgeht. Vor der Reform 2020 waren solche Maßnahmen oft nur mit Einstimmigkeit oder qualifizierter Mehrheit durchsetzbar. Das hat sich grundlegend geändert: Bauliche Veränderungen können seither mit einfacher Mehrheit der abgegebenen Stimmen beschlossen werden.
Der wohl praxisrelevanteste Teil ist §20 Abs. 2 WEG. Er gewährt jedem Wohnungseigentümer einen individuellen Anspruch auf die Gestattung bestimmter baulicher Veränderungen — auf eigene Kosten, aber gegen den Willen der Gemeinschaft nicht verwehrbar, sofern die Umsetzung angemessen ist. Dazu zählen ausdrücklich:
- Der Einbau einer Lademöglichkeit für ein Elektrofahrzeug (Wallbox / Ladestation)
- Maßnahmen zur Herstellung eines barrierefreien Zugangs oder Nutzung
- Einbruchsschutz (etwa einbruchhemmende Türen und Fenster)
- Glasfaseranschluss für schnelles Internet
Die Gemeinschaft darf über das "Wie" der Umsetzung mitbestimmen (Standort, Ausführung, technische Vorgaben), das "Ob" jedoch bei diesen vier Fällen grundsätzlich nicht verweigern. Das "Recht auf die Wallbox" ist damit kein reiner Programmsatz, sondern ein einklagbarer Anspruch. Ein häufig diskutiertes, aber gesetzlich nicht ausdrücklich genanntes Thema ist das steckerfertige Balkonkraftwerk (Mini-PV-Anlage): Es wird in der Praxis überwiegend unter denselben Grundgedanken privilegierter, dem energetischen Wandel dienender Maßnahmen eingeordnet und seit einer weiteren Gesetzesänderung 2024 ausdrücklich in §20 Abs. 2 WEG als privilegierte Maßnahme mitgeführt, sodass auch hierfür regelmäßig ein Gestattungsanspruch besteht — die konkrete Ausführung (Befestigung, Absicherung) bleibt aber Sache der Vereinbarung mit der Gemeinschaft.
Wer trägt die Kosten?
Grundsatz: Wer die bauliche Veränderung verlangt, trägt die Kosten und ist allein nutzungsberechtigt (§21 Abs. 1 WEG). Nur wenn mehr als zwei Drittel der abgegebenen Stimmen und mehr als die Hälfte aller Miteigentumsanteile für die Maßnahme stimmen, wird sie zur Gemeinschaftsangelegenheit — dann tragen alle Eigentümer die Kosten anteilig und alle dürfen die Einrichtung nutzen.
§26a WEG: der zertifizierte Verwalter
Mit der Reform wurde erstmals ein Anspruch auf einen "zertifizierten Verwalter" eingeführt. Nach §26a Abs. 2 WEG gilt eine Person als zertifizierter Verwalter, wenn sie vor einer Industrie- und Handelskammer (IHK) durch eine Prüfung nachgewiesen hat, dass sie über die für die Ausübung der Tätigkeit erforderlichen rechtlichen, kaufmännischen und technischen Kenntnisse verfügt.
Wichtige Eckdaten zu §26a WEG
- Jeder Wohnungseigentümer hat gegenüber der Gemeinschaft grundsätzlich einen Anspruch auf Bestellung eines zertifizierten Verwalters (§26a Abs. 1 WEG)
- Ausnahme: Der Anspruch entfällt unter anderem, wenn ein wichtiger Grund entgegensteht oder — praxisrelevant — wenn es sich um eine kleine Gemeinschaft handelt, in der ein Eigentümer selbst als Verwalter fungiert
- Seit dem 1. Dezember 2023 ist die Übergangsfrist abgelaufen: Verwalter, die keine Zertifizierung nachweisen können, können seither von Eigentümern grundsätzlich nicht mehr neu bestellt werden, wenn ein Eigentümer die Zertifizierung verlangt
- Ausgenommen bleiben Verwalter, die bereits vor dem Reformgesetz bestellt waren und bestimmte Berufsqualifikationen (z. B. Immobilienkaufleute, Rechtsanwälte mit einschlägiger Erfahrung) besitzen — die Details der Übergangsregelung sind Einzelfallfragen
Für Eigentümergemeinschaften auf der Suche nach einem neuen Verwalter bedeutet das: Die Zertifizierung ist zwar formal ein individueller Anspruch, den ein einzelner Eigentümer geltend machen kann — in der Praxis hat sie sich aber zu einem faktischen Qualitätsstandard entwickelt, den seriöse Verwaltungsunternehmen inzwischen von sich aus erfüllen, um am Markt bestehen zu können. Wer einen Verwaltervertrag abschließt oder verlängert, sollte die IHK-Zertifizierung aktiv erfragen und sich den Nachweis vorlegen lassen.
Wie die drei Paragrafen zusammenspielen
In der Praxis einer Eigentümerversammlung greifen §19, §20 und §26a WEG oft ineinander. Ein typisches Beispiel: Ein Eigentümer beantragt eine Wallbox (§20 Abs. 2 WEG). Der zertifizierte Verwalter (§26a WEG) bereitet den Beschluss ordnungsgemäß vor, holt Angebote ein und dokumentiert den Ablauf rechtssicher. Steht gleichzeitig eine größere Sanierung an, etwa der Heizungstausch nach dem GEG, muss geprüft werden, ob die Erhaltungsrücklage (§19 WEG) ausreicht oder eine Sonderumlage notwendig wird. Wer diese drei Regelungsebenen kennt, kann Tagesordnungspunkte in der Versammlung deutlich schneller einordnen und typische Streitpunkte — "Muss ich das mitbezahlen?", "Ist unser Verwalter überhaupt zertifiziert?", "Reicht unsere Rücklage?" — sachlich beantworten.
// Demo IgeraFincas — Anfragen von Wohnungseigentümern
Eigentümer: Kann die Gemeinschaft mir eine Wallbox verweigern, weil die Tiefgarage voll belegt ist?
IgeraFincas: Nach §20 Abs. 2 Nr. 1 WEG haben Sie grundsätzlich einen Anspruch auf Gestattung einer Lademöglichkeit auf eigene Kosten. Die Gemeinschaft kann das "Wie" mitbestimmen (Standort, technische Umsetzung, Lastmanagement), das "Ob" aber nicht pauschal verweigern. Sollte ein konkreter Stellplatz fehlen, betrifft das primär die Stellplatzzuweisung, nicht das Recht auf die Wallbox als solches — hierzu empfiehlt sich Rücksprache mit Ihrem Verwalter zur konkreten Beschlusslage in Ihrer Gemeinschaft.
Beiratsmitglied: Wie hoch ist unsere Erhaltungsrücklage aktuell und reicht sie für das geplante Dachprojekt?
IgeraFincas: Laut letzter Jahresabrechnung beträgt die Erhaltungsrücklage Ihrer Gemeinschaft 84.500 €. Das geplante Dachprojekt ist mit rund 130.000 € veranschlagt. Es fehlen somit ca. 45.500 €, die entweder über eine Sonderumlage oder eine Finanzierung gedeckt werden müssten — beide Optionen sind Beschlussgegenstand der nächsten Versammlung.
Häufig gestellte Fragen zu §19, §20 und §26a WEG
Muss jede Eigentümergemeinschaft eine Erhaltungsrücklage bilden?
Das WEG schreibt keinen festen Mindestbetrag vor, aber §19 Abs. 2 Nr. 4 WEG nennt die angemessene Erhaltungsrücklage als Bestandteil ordnungsmäßiger Verwaltung. Ein Verwalter, der dauerhaft keine Rücklage vorschlägt, handelt nicht ordnungsgemäß, und Eigentümer können die Bildung einer angemessenen Rücklage per Mehrheitsbeschluss verlangen.
Kann die Eigentümerversammlung eine Wallbox grundsätzlich ablehnen?
Nein, nicht das "Ob". §20 Abs. 2 WEG gewährt einen individuellen Anspruch auf Gestattung. Die Gemeinschaft darf lediglich die konkrete Umsetzung (Standort, technische Ausführung) mitgestalten, um eine geordnete Durchführung sicherzustellen.
Was passiert, wenn unser aktueller Verwalter nicht zertifiziert ist?
Seit Ablauf der Übergangsfrist am 1. Dezember 2023 können nicht zertifizierte Verwalter grundsätzlich nicht mehr neu bestellt werden, sofern ein Eigentümer die Zertifizierung verlangt und keine gesetzliche Ausnahme greift. Für bereits laufende Verträge und mögliche Ausnahmefälle empfiehlt sich eine Einzelfallprüfung.
Wer zahlt für eine bauliche Veränderung, die nur ein Eigentümer verlangt hat?
Grundsätzlich der antragstellende Eigentümer allein, der dafür auch das alleinige Nutzungsrecht erhält (§21 Abs. 1 WEG). Nur bei einer qualifizierten Mehrheit (mehr als zwei Drittel der Stimmen und mehr als die Hälfte der Miteigentumsanteile) wird die Maßnahme zur Gemeinschaftssache mit anteiliger Kostentragung durch alle.
Gilt der Anspruch auf bauliche Veränderungen auch für ein Balkonkraftwerk?
Steckerfertige Solaranlagen (Balkonkraftwerke) sind seit einer weiteren Gesetzesänderung 2024 ausdrücklich als privilegierte Maßnahme in §20 Abs. 2 WEG mitaufgeführt. Eigentümer haben damit regelmäßig einen Gestattungsanspruch, wobei die konkrete technische Ausführung weiterhin mit der Gemeinschaft abzustimmen ist.
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IgeraFincas kostenlos testenTeam IgeraFincas · Aktualisiert am 31.07.2026 · Quellen: WEG (Wohnungseigentumsgesetz) in der seit 01.12.2020 geltenden Fassung, WEG-Reformgesetz 2020, Übergangsregelung §48 WEG zur Verwalterzertifizierung.