IgeraFincas a Sant Antoni de Portmany
Sant Antoni és el centre de l'oci nocturn d'Eivissa: el Sunset Strip, les platges i els clubs atreuen milions de turistes cada temporada. Per a les comunitats de propietaris, això significa sorolls extrems, 1 de cada 3 pisos com a HUT i edificis dels anys 70-80 sense rehabilitar des de 1985. IgeraFincas ajuda l'administrador a gestionar conflictes de sorolls, limitar HUT i aprovar obres urgents citant el CCCat i la Llei de Turisme Balear.
18.000
habitatges a Sant Antoni, el 65% d'edificis sense rehabilitacio des de 1985
34%
dels habitatges registrats com a HUT: 1 de cada 3 pisos opera com a apartament turistic
78%
de les queixes a comunitats de Sant Antoni son per sorolls, la primera causa de conflicte
Art. 7.2
CCCat: accio de cessacio contra propietari HUT que genera molestes reiterrades als veins
Sant Antoni: gestionar comunitats al costat del Sunset Strip
La zona del Sunset Strip de Sant Antoni concentra bars, restaurants i clubs amb activitat fins a les 6 del matí durant la temporada alta. Les comunitats de propietaris dels carrers adjacents a la Playa d'en Bossa, la Platja de ses Figueretes i el port deportiu de Sant Antoni suporten sorolls extrems de juny a octubre. A aixo s'hi suma que el 34% dels habitatges estan registrats com a HUT i generen una rotació d'inquilins setmanal que multiplica els conflictes a les zones comunes. Els edificis dels anys 70-80 acumulen dècades sense rehabilitació i necessiten obres urgents que cal aprovar amb propietaris parcialmente absents.
"Els inquilins de la HUT del segon fan festes cada nit. Com podem fer-los parar?"
Art. 7.2 CCCat — cessacio activitats molestes + Llei 8/2012 Turisme Balears
"Tenim 6 HUT de 18 pisos. Quants vots necesssitem per prohibir-les?"
Art. 553-40 CCCat + Llei 5/2017 — 3/5 totalitat propietaris i quotes
"L'escala esta trencada des de fa anys. Com aprovem la reparacio urgentment?"
Art. 553-30 CCCat — obres conservacio obligatories, majoria simple
"El bar de baix de l'edifici esta obert fins les 6. Podem demanar a l'Ajuntament que actuï?"
Decret 176/2009 contaminacio acustica Balears + Ordenanca Municipal Sant Antoni
"Volem contractar neteja per als espais comuns. Com ho aprovem i qui paga?"
Art. 553-28 CCCat — majoria simple + repartiment per quotes participacio
"Un propietari HUT no paga les quotes de comunitat des de fa 6 mesos. Que podem fer?"
Art. 553-4 i 553-36 CCCat — morositat i procediment monitorio
Zones de Sant Antoni on opera IgeraFincas
Sunset Strip
Port de Sant Antoni
Cala Grao
Cala de Bou
Es Pouet
Santa Agnes
Cada zona de Sant Antoni té una problemàtica diferent per a les comunitats de propietaris. El Sunset Strip i el Port concentren la major densitat de bars i clubs i els sorolls nocturns més intensos. Cala Grao i Cala de Bou tenen una mixtura de residents permanents i apartaments turístics. Es Pouet atreu un perfil de propietari de poder adquisitiu més alt. Santa Agnès, a l'interior, té comunitats petites de cases rurals amb problemàtica diferent (pous, camins comuns, accés a serveis).
El marc normatiu específic de Sant Antoni
Sorolls: Decret 176/2009 Balears
Limits de soroll a zones residencials de nit: 45 dB(A). Superat aquest nivell, es pot denunciar a la Policia Local i al Consell Insular d'Eivissa. L'art. 7.2 CCCat permet a la comunitat iniciar l'accio de cessacio contra l'arrendatari o propietari causant.
HUT: Llei 8/2012 Turisme Balears
Les HUT a les Illes Balears es regulen per la Llei 8/2012 de Turisme de les Illes Balears. Requisits: llicencia del Consell Insular, normes sanitaries i d'accessibilitat. Una HUT que genera molestes reiterrades pot perdre la llicencia (art. 99). La comunitat pot limitar-les per 3/5 (CCCat art. 553-40).
Rehabilitacio edificis anys 70-80
El 65% dels edificis de Sant Antoni no s'han rehabilitat des de 1985. La ITE es obligatoria per a edificis de mes de 50 anys. Obres de conservacio obligatories per majoria simple (art. 553-30 CCCat). Subvencions del Govern Balear per a rehabilitacio i eficiencia energetica.
Morositat en comunitats amb HUT
Els propietaris morosos (inclosos els de HUT) son requerits per l'administrador i, si no paguen, la comunitat pot iniciar el procediment monitorio (art. 553-36 CCCat). L'immoble pot quedar afectat per la deuda comunitaria amb inscripcio al Registre de la Propietat.
Cessacio activitats molestes: art. 7.2 CCCat
El president, en nom de la comunitat, requereix per escrit el cessament de les molestes. Si no hi ha resposta en 30 dies, s'inicia la demanda de cessacio. La documentacio sistematica d'incidencies es essencial per a l'exit judicial. IgeraFincas genera l'expedient automaticament.
Contractes de serveis estacionals
A Sant Antoni, els serveis de neteja, jardineria i manteniment solen tenir tarifa estacional (molt superior a la temporada alta). La contractacio s'aprova per majoria simple (art. 553-28 CCCat). El pressupost anual ha d'incloure la variabilitat estacional.
Exemple real: president demana com actuar contra HUT amb sorolls constants
> President comunitat: "El propietari del 3r 1a te una HUT. Els inquilins fan soroll cada nit fins les 5. Porto 3 mesos aguantant. Que puc fer?"
Pas 1 — Requeriment fefaent al propietari HUT (art. 7.2 CCCat): burofax o correu electronic certificat. Termini: 30 dies per cessar les molestes.
Pas 2 — Si no actua: denuncia a Policia Local per infraccio del Decret 176/2009 Balears (limit nocturn 45 dB(A)) i comunicacio al Consell Insular d'Eivissa com a autoritat turistica (art. 99 Llei 8/2012).
Pas 3 — Si persisted: demanda de cessacio davant el Jutjat de Primera Instancia d'Eivissa. L'expedient d'incidencies registrat per IgeraFincas es la prova principal.
Font: art. 7.2 CCCat · Decret 176/2009 · Llei 8/2012 Turisme Balears
Preguntes freqüents — Comunitats de Sant Antoni de Portmany
Pot el president de comunitat exigir el cessament d'una HUT que genera sorolls constants a Sant Antoni? Quin article ho empara?
Si. L'article 7.2 del Codi Civil de Catalunya (CCCat) estableix que el president de la comunitat, en nom d'aquesta, pot requerir per escrit el cessament de les activitats que siguin contraries als estatuts o resultin nocives, molestes, insalubres, perilloses, il.licites o immorals per als propietaris i als usuaris de l'edifici. La sequencia legal recomanada a Sant Antoni, on els sorolls de les HUT son la principal queixa de les comunitats, es la seguent: primer, requeriment fefaent (burofax o correu electronic amb signatura digital) al propietari de la HUT per cessar les molestes; si no atua en el termini de 30 dies, la comunitat pot iniciar la demanda de cessacio davant el jutjat competent. En edificis de Sant Antoni on 1 de cada 3 pisos opera com a HUT, la documentacio sistematica de les incidencies (hora, tipus de soroll, testimonis) es essencial per a l'exit de l'accio judicial. IgeraFincas permet als propietaris i al president registrar incidencies de manera automatica i genera un expedient estructurat apte per a la via judicial, citant l'art. 7.2 CCCat i el Decret 176/2009 de contaminacio acustica de les Illes Balears.
Tenim 6 HUT en una comunitat de 18 pisos a Sant Antoni. Podem prohibir-les? Quants vots necessitem?
Per limitar o prohibir les HUT en una comunitat de propietaris a les Illes Balears (que aplica el dret civil catala supletoriament) cal l'acord de 3/5 de la totalitat de propietaris i quotes de participacio, d'acord amb l'article 553-40 del CCCat i la disposicio addicional primera de la Llei 5/2017. En el cas d'una comunitat de 18 pisos amb 6 HUT, si els 6 propietaris HUT voten en contra, necessitareu el vot afirmatiu dels 12 propietaris restants per arribar als 3/5 del total. Si tots els 12 voten a favor, assolireu la majoria necessaria (12/18 = 66,7% > 60%). El problema frequents a Sant Antoni es que alguns propietaris HUT son no residents que no assisteixen a la junta i la seva abstencia no es computa com a vot en contra en primera convocatoria. IgeraFincas simula els escenaris de votacio basant-se en el cens de propietaris i les quotes de participacio, i ajuda a redactar l'acord de manera juridicament solida. A mes, la Llei de Turisme de les Illes Balears (Llei 8/2012) estableix requisits especifics per a les HUT que l'administrador ha de conixer.
L'escala central de la nostra comunitat d'apartaments dels anys 70 a Sant Antoni esta molt deteriorada. Com aprovem les obres de rehabilitacio?
Les obres de rehabilitacio d'elements comuns com l'escala, el vestibul i la faca es distingeixen entre obres de conservacio i obres de millora. Les obres de conservacio necessaries per al manteniment de l'edifici en bon estat s'aproven per majoria simple de propietaris que representin la majoria de quotes en junta (art. 553-30 CCCat). Si l'escala esta en mal estat i representa un risc per als usuaris, la comunitat te l'obligacio de reparar-la i no pot oposar-se cap propietari. Les obres de millora que superin el cost de 3 mensualitats de quota ordinaria per propietari requereixen l'acord de 3/5 de la totalitat de propietaris i quotes. A Sant Antoni, el 65% dels edificis no han tingut cap rehabilitacio des de 1985 i l'acumulacio d'obres pendents genera costos molt elevats. IgeraFincas ajuda a prioritzar les obres, obtenir tres pressupostos comparatius i convocar la junta amb tota la documentacio necessaria per prendre l'acord correctament.
Els inquilins turistics d'una HUT del primer pis fan festes fins les 5 del mati cada cap de setmana. Que pot fer la comunitat a nivell legal?
La comunitat disposa de diverses vies d'actuacio simultanies. En primer lloc, el requeriment al propietari de la HUT en base a l'article 7.2 del CCCat: el propietari es responsable del comportament dels seus llogateres i ha d'actuar per fer cessar les molestes. En segon lloc, la denuncia a la Policia Local de Sant Antoni per infraccio de l'Ordenanca Municipal de Convivencia i del Decret 176/2009 de contaminacio acustica de les Illes Balears (limits de soroll a zones residencials: 45 dB(A) de nit). En tercer lloc, la comunicacio al Govern Balear i al Consell Insular d'Eivissa com a autoritats competents en materia de turisme: una HUT que genera molestes reiterrades pot perdre la llicencia en virtut de la Llei de Turisme de les Illes Balears (art. 99 Llei 8/2012). L'exit de qualsevol d'aquestes accions depen de la documentacio acurada de cada incidencia: data, hora, tipus de molestia, testimonis i mesures acustiques si es possible. IgeraFincas proporciona un registre digital d'incidencies que genera automaticament l'expedient amb tota la informacio necessaria.
La nostra comunitat de Sant Antoni vol contractar una empresa de neteja per als espais comuns. Com s'aprova i com es reparteix el cost?
La contractacio d'un servei de neteja per als espais comuns d'una comunitat de propietaris es considera una despesa ordinaria de comunitat i s'aprova per majoria simple en junta (art. 553-28 CCCat). El cost es reparteix entre tots els propietaris segons les seves quotes de participacio (coeficient establert al titol constitutiu), tret que els estatuts estableixin un sistema diferent. Si algun propietari utilitza un acces diferent (per exemple, un local de planta baixa sense acces per l'escala), pot al.legar que no es beneficia del servei i sol.licitar l'exclusio de la despesa: l'art. 553-4 CCCat permet als estatuts eximir a determinats propietaris de contribuir a les despeses que no els generin cap benefici. A Sant Antoni, on hi ha una alta proporcio d'apartaments turistics, la neteja dels espais comuns es especialment important i les empreses locals solen oferir contractes estacionals adaptats a la temporada alta. IgeraFincas ajuda a redactar el plec de condicions, comparar pressupostos i aprovar el contracte en junta.
Per què IgeraFincas és imprescindible a Sant Antoni
Registre d'incidencies de sorolls automatitzat
IgeraFincas permet als propietaris i al president registrar cada incidencia de soroll amb hora, data i descripcio. El sistema genera automaticament un expedient estructurat apte per a la via judicial o per a la denuncia davant el Consell Insular d'Eivissa.
Gestio de conflictes HUT amb documentacio juridica
Requeriments fefaents, acords de junta per limitar HUT, comunicacions al Consell Insular i documentacio per a l'accio de cessacio. Tot automatitzat, citant l'art. 7.2 CCCat, la Llei 8/2012 Balears i el Decret 176/2009.
Obres urgents: aprovacio rapida amb propietaris absents
En edificis de Sant Antoni on molts propietaris son no residents a la temporada d'hivern, IgeraFincas gestiona les convocatories per correu electronic, les delegacions de vot i les votacions en line per aprovar obres urgents de conservacio.
Gestiones comunitats a Sant Antoni de Portmany?
Si administres finques a Sant Antoni, els conflictes de sorolls, les HUT i les obres d'edificis deteriorats arriben cada setmana. IgeraFincas automatitza les respostes, cita l'art. 7.2 CCCat i la Llei de Turisme Balear i documenta cada gestió de manera juridicament robusta.