IgeraFincas al Clot de Barcelona
El Clot va ser un municipi fabril independent fins a la seva annexio a Barcelona el 1897, i encara conserva l'empremta d'aquell passat industrial: cases de cos estretes del segle XIX i principis del XX barrejades amb blocs d'habitatge dels anys 60 i 70 construits durant el creixement demografic de la postguerra. Entre la Rambla del Clot, el Mercat del Clot i la nova Plaça de les Glories -amb les obres de la Sagrera com a veina permanent-, l'administrador de finques s'enfronta a comunitats petites amb titols constitutius antics, edificis sense ascensor i la ITE obligatoria per antiguitat. IgeraFincas dona resposta legal immediata amb la normativa exacta del CCCat i la LPH.
1897
any en que el Clot, antic municipi fabril independent, es va annexionar a Barcelona
45 anys
antiguitat a partir de la qual la ITE es obligatoria per Decret 67/2015 -- gran part del parc del Clot ja el supera
12 mensualitats
limit de cost repercutible per obligar la instal.lacio d'ascensor sense veto individual (Art. 10.1.b LPH)
4/5
de la junta necessaris per canviar el titol constitutiu en un canvi d'us amb afectacio d'elements comuns (Art. 553-25 CCCat)
El Clot: un barri fabril reconvertit en residencial de proximitat
A diferencia del Poblenou o el districte @22, on el passat industrial s'ha reconvertit en lofts de disseny i seus tecnologiques, el Clot ha mantingut un caracter mes popular i residencial. Les antigues fabriques tèxtils i metal.lurgiques del segle XIX van deixar pas a cases de cos entre mitgeres i, mes tard, a blocs d'habitatge dels anys 60-70 construits per acollir el creixement demografic. Avui, l'administrador de finques al Clot es troba amb titols constitutius sovint antics o imprecisos a les cases de cos, edificis sense ascensor amb residents grans als pisos superiors, i la pressio de la ITE obligatoria per l'antiguitat del parc d'habitatges. La proximitat a la Plaça de les Glories i les obres de connexio ferroviaria de la Sagrera afegeixen una casuistica propia: molesties d'obra publica que cal documentar correctament.
"La nostra casa de cos del s.XIX no te titol constitutiu clar. Com sabem que es comu?"
Art. 553-45 CCCat — presumpcio legal d'elements comuns en absencia de titol clar
"L'edifici dels anys 60 a la Rambla del Clot no te ascensor i hi ha gent gran al 4t pis."
Art. 10.1.b LPH — obligatorietat sense veto fins a 12 mensualitats de cost
"Han aparegut esquerdes en un bloc dels anys 60. Cal esperar al calendari de la ITE?"
Decret 67/2015 + Art. 553-44 CCCat — ITE anticipada i repartiment de costos
"Un veinat vol convertir el seu pis de planta baixa en aparador comercial."
Art. 553-25 CCCat — acord de 4/5 nomes si afecta elements comuns o titol constitutiu
"Les obres de la Sagrera i Glories ens han provocat esquerdes. Podem reclamar?"
Art. 32 Llei 40/2015 — responsabilitat patrimonial de l'Administracio, no Art. 7.2 LPH
"El Mercat del Clot es a tocar del nostre edifici. La carrega i descarrega ens afecta?"
Ordenanca de Mobilitat BCN — regim horari de carrega i descarrega en zones amb mercat municipal
Punts de referencia del Clot on opera IgeraFincas
Rambla del Clot
Mercat del Clot
Plaça de les Glories
La Farinera del Clot
Camp de l'Arpa (limit)
El Clot es un barri de dimensions contingudes on la vida de veinatge encara passa per la Rambla del Clot i el mercat municipal. La Farinera del Clot, antiga fabrica harinera reconvertida en centre cultural, es un dels testimonis mes visibles del passat industrial del barri. La proximitat a la Plaça de les Glories -en plena transformacio urbanistica des de fa anys, amb el nou parc i les obres de connexio ferroviaria de la Sagrera- fa que moltes comunitats del Clot conviuen amb obra publica de llarga durada als voltants. IgeraFincas s'adapta tant a la casa de cos petita del s.XIX com al bloc d'habitatges dels anys 60-70.
El marc normatiu especific del Clot
Cases de cos sense titol constitutiu clar
Parcel.les estretes del s.XIX-XX dividides en pisos sense formalitzacio moderna. Art. 553-45 CCCat estableix una presumpcio legal d'elements comuns quan no hi ha titol constitutiu clar: estructura, coberta, facanes, escala i instal.lacions generals.
Ascensors en blocs dels anys 60-70
Edificis sense ascensor amb escales estretes (1,00-1,20 m). Art. 10.1.b LPH: obligatori sense veto si hi ha resident amb discapacitat o major de 70 anys, fins a 12 mensualitats de cost. Subvencions Consorci de l'Habitatge de Barcelona fins al 50%.
ITE per antiguitat (Decret 67/2015)
Gran part del parc del Clot supera els 45 anys que obliguen a la ITE. Esquerdes o humitats aconsellen inspeccio anticipada. Cost repercutit segons quotes de participacio (Art. 553-44 CCCat). Subvencions de l'Agencia de l'Habitatge de Catalunya disponibles.
Canvi d'us local comercial al Clot
Llicencia municipal + compliment del planejament del Districte de Sant Marti. Acord de 4/5 nomes si afecta elements comuns o modifica el titol constitutiu (Art. 553-25 CCCat). Revisar proteccio patrimonial en cases de cos catalogades.
Obres publiques Sagrera i Glories
Molesties d'obra publica (vibracions, esquerdes) es reclamen per responsabilitat patrimonial de l'Administracio (Art. 32 Llei 40/2015), no per l'Art. 7.2 LPH entre particulars. Documentar l'estat previ de l'edifici es clau per acreditar el dany.
Convivencia amb el Mercat del Clot
Els edificis propers al mercat municipal poden veure's afectats per horaris de carrega i descarrega regulats per l'Ordenanca de Mobilitat de Barcelona. Les comunitats poden sol.licitar mesures de regulacio horaria si la molestia es reiterada.
Preguntes frequents — Comunitats del Clot Barcelona
Tenim una casa de cos del Clot del segle XIX dividida en pisos. Com sabem quins elements son comuns si no trobem el titol constitutiu original?
Les cases de cos son l'edificacio tipica del Clot des de l'epoca en que el barri era un nucli fabril independent annexionat a Barcelona el 1897: parcel.les estretes (5-7 metres de facana) i profundes, originalment unifamiliars, que amb el temps es van dividir horitzontalment en 2-4 habitatges per planta. Quan aquestes cases es van dividir sense constituir formalment una comunitat de propietaris moderna, es frequent no trobar el titol constitutiu original o que aquest sigui molt antic i imprecis. En absencia de titol constitutiu clar, l'article 553-45 del CCCat estableix una presumpcio legal: son elements comuns l'estructura, la coberta, les facanes, l'escala, el vestibul d'entrada, els fonaments i les installacions generals (aigua, electricitat, sanejament) fins al punt de connexio de cada habitatge. Els elements que serveixen exclusivament a un propietari (terrat privatiu d'us exclusiu, pati posterior d'un baixos) es poden considerar privatius si el seu us exclusiu i continuat es pot acreditar. Quan hi ha dubte real, cal promoure la formalitzacio d'un titol constitutiu actualitzat per acord unanime, cosa que evita litigis futurs entre veins. IgeraFincas ajuda l'administrador a documentar l'estat de cada finca antiga i a preparar la proposta de titol constitutiu quan calgui regularitzar-lo.
El nostre edifici de la Rambla del Clot, construit els anys 60, no te ascensor i hi viuen dues persones grans al quart pis. Es obligatori instal.lar-ne un?
L'article 10.1.b de la Llei de Propietat Horitzontal estableix que les obres necessaries per garantir l'accessibilitat de persones amb discapacitat reconeguda o de residents majors de 70 anys son obligatories per a la comunitat, sense que cap propietari es pugui oposar, sempre que el cost repercutit no superi 12 mensualitats ordinaries de despeses comunes. Si el cost supera aquest limit, l'obra es igualment obligatoria si la persona afectada o qui conviu amb ella assumeix l'excedent, o be si existeixen subvencions publiques que redueixin el cost net per sota d'aquell llindar. Als edificis dels anys 60-70 del Clot -sovint de planta baixa mes 4 o 5 pisos i escales estretes de 1,00 a 1,20 metres- la instal.lacio requereix estudiar solucions de dimensions reduides o ubicacions alternatives (pati de llums, faca posterior). L'Ajuntament de Barcelona disposa del programa de subvencions per a instal.lacio d'ascensors amb ajudes de fins al 50% del cost, gestionades pel Consorci de l'Habitatge de Barcelona. IgeraFincas orienta l'administrador sobre el proces: informe tecnic previ, convocatoria de junta amb el punt especific a l'ordre del dia i tramitacio de la subvencio corresponent.
Un edifici del Clot dels anys 60 presenta esquerdes i humitats. Quan es obligatoria la ITE i qui la paga?
El Decret 67/2015 de la Generalitat de Catalunya obliga a passar la Inspeccio Tecnica de l'Edifici (ITE) a tots els edificis d'habitatges plurifamiliars de mes de 45 anys d'antiguitat, amb calendari esglaonat segons l'any de construccio. Al Clot, on una part significativa del parc d'habitatges es va construir entre els anys 1950 i 1975 per absorbir el creixement industrial i migratori de l'epoca, molts edificis ja superen amplament aquest llindar. Si apareixen esquerdes o humitats, es recomanable no esperar al calendari ordinari de la ITE i sol.licitar una inspeccio tecnica anticipada per part d'un arquitecte o aparellador col.legiat, ja que aquests smptomes poden indicar problemes estructurals (assentaments, corrosio d'armadures) que empitjoren amb el temps. El cost de la ITE i de les obres de reparacio que se'n derivin recau en la comunitat de propietaris, repercutit segons les quotes de participacio de cada finca (article 553-44 CCCat). L'Ajuntament de Barcelona i l'Agencia de l'Habitatge de Catalunya tenen linies de subvencio per a la rehabilitacio d'edificis amb deficiencies detectades a la ITE, especialment en barris amb parc d'habitatges envellit com el Clot. IgeraFincas fa el seguiment de l'antiguitat de cada edifici gestionat i alerta l'administrador quan s'acosta l'obligacio de ITE.
A la nostra comunitat del Clot, un veinat vol obrir un aparador comercial des del seu pis de planta baixa que abans era habitatge. Necessita el nostre vist-i-plau?
El canvi d'us d'un habitatge de planta baixa a local comercial al Clot -un barri amb tradicio de petit comerç al voltant de la Rambla del Clot i el Mercat del Clot- segueix el mateix regim que a la resta de Barcelona. A nivell municipal cal llicencia d'obres i el compliment de la normativa urbanistica del Districte de Sant Marti, que pot restringir alguns usos segons el planejament vigent. A nivell de comunitat, l'article 553-25 del CCCat exigeix l'acord de 4/5 de la junta nomes quan el canvi d'us modifica el titol constitutiu o afecta elements comuns (per exemple, si cal obrir un nou acces des del carrer travessant una paret que era estructural, o si es modifiquen les quotes de participacio). Si el canvi es merament intern i no toca elements comuns ni facana protegida, molts administradors recomanen igualment informar la comunitat per evitar conflictes, tot i que estrictament no sigui obligatori l'acord. Cal revisar tambe si l'edifici o la facana estan afectats per alguna proteccio patrimonial del Pla Especial del Patrimoni, ja que algunes cases de cos del Clot tenen elements catalogats. IgeraFincas ajuda l'administrador a verificar el titol constitutiu i a documentar la sol.licitud correctament.
Prop de la Plaça de les Glories, el nostre edifici esta envoltat d'obres de la Sagrera i el nou parc. Podem reclamar alguna cosa per les molesties?
Les obres d'infraestructura de gran abast properes al Clot -la connexio ferroviaria de la Sagrera, la urbanitzacio del nou parc de les Glories i la remodelacio de la propia plaça- son promogudes per administracions publiques (ADIF, Ajuntament de Barcelona) i es regeixen per normativa d'obra publica, no pel regim de relacions de veinatge de l'article 7.2 de la LPH, que s'aplica entre particulars. No obstant, quan una obra publica genera danys concrets i acreditables a un edifici (esquerdes per vibracions, danys a instal.lacions, afectacions greus i prolongades a l'acces), la comunitat de propietaris pot reclamar per la via de la responsabilitat patrimonial de l'Administracio (article 32 de la Llei 40/2015 de Regim Juridic del Sector Public), que exigeix acreditar el dany, la relacio de causalitat amb l'obra i presentar la reclamacio en el termini d'un any des que es coneix l'abast del dany. Es fonamental documentar l'estat de l'edifici abans de l'inici de les obres (informe fotografic i, si es pot, un informe tecnic previ) per poder acreditar posteriorment que els danys son conseqüencia de l'obra i no preexistents. IgeraFincas ajuda l'administrador a crear aquest expedient documental des del primer dia.
Per que IgeraFincas es imprescindible al Clot
Regularitzacio de titols constitutius antics
IgeraFincas ajuda l'administrador a analitzar cases de cos amb titol constitutiu antic o inexistent, aplicant la presumpcio legal d'elements comuns i preparant la documentacio per a una eventual regularitzacio.
Alerta ITE per antiguitat del parc
Fa el seguiment de l'antiguitat de cada edifici gestionat al Clot i alerta l'administrador quan s'acosta o se supera el llindar dels 45 anys que obliga a la ITE segons el Decret 67/2015.
Documentacio d'incidencies per obra publica
Crea l'expedient documental (fotografic i tecnic) necessari per reclamar per responsabilitat patrimonial de l'Administracio davant de danys causats per les obres de la Sagrera o la Plaça de les Glories.
Gestiones comunitats al Clot de Barcelona?
Si administres finques al Clot, saps que les consultes sobre titols constitutius antics, ITE i ascensors en edificis sense ascensor arriben cada setmana. IgeraFincas automatitza les respostes, cita la normativa exacta del CCCat i la LPH i documenta cada gestio.