Calculadora del Fons de Reserva de la Comunitat
Comprova si la teva comunitat compleix el mínim legal del 5% del pressupost ordinari i quants anys necessita per assolir-lo amb l'aportació actual.
Com es calcula?
El fons de reserva és una previsió obligatòria de les comunitats de propietaris destinada a cobrir obres de conservació i reparació de l'edifici. A la resta d'Espanya, l'article 9.1.f de la Llei de Propietat Horitzontal (LPH) fixa el mínim en el 5% del darrer pressupost ordinari. A Catalunya, l'article 553-47 del Codi Civil de Catalunya (CCC) estableix el mateix percentatge mínim del 5%.
- Mínim legal = Pressupost ordinari anual × 5%
- Dèficit actual = Mínim legal − Fons de reserva actual (si és positiu)
- Anys per assolir el mínim = Dèficit actual / Aportació anual prevista
El resultat final no depèn només del pressupost: hi influeixen l'antiguitat de l'edifici (més instal·lacions properes a la fi de la seva vida útil), l'existència d'elements cars de mantenir (ascensors, piscina, garatge amb ventilació forçada) i si s'han acumulat derrames pendents que redueixen la tresoreria disponible. Una comunitat amb un edifici de 40 anys i ascensor hauria de plantejar-se un fons superior al mínim, encara que legalment només calgui el 5%.
Per exemple: una comunitat amb un pressupost ordinari anual de 24.000 € té un mínim legal de 1.200 € (5%). Si el fons actual només acumula 400 €, el dèficit és de 800 €. Amb una aportació anual prevista de 200 €, la comunitat trigaria 4 anys a cobrir el mínim legal — temps durant el qual qualsevol avaria important obligaria a una derrama extraordinària immediata.
Un fons de reserva insuficient obliga la comunitat a recórrer a derrames extraordinàries davant qualsevol imprevist. Mantenir l'aportació anual per sobre del mínim legal evita sorpreses i reforça la solvència de la comunitat davant d'obres urgents de conservació. Si el resultat mostra un dèficit important, el pas següent és portar-ho a la propera junta ordinària i proposar augmentar l'aportació periòdica de forma gradual, en lloc d'esperar a una derrama d'urgència amb pitjor marge de negociació.
Preguntes freqüents
El 5% és sempre suficient per a la meva comunitat?
El 5% és el mínim legal, no una recomanació d'expert. Comunitats amb edificis antics, ascensors, piscina o molta superfície comuna solen necessitar més fons per cobrir avaries imprevistes. Moltes juntes aproven voluntàriament un percentatge superior (7-10%) per evitar derrames extraordinàries constants.
Què passa si la comunitat no arriba al mínim legal del 5%?
No hi ha una sanció automàtica per no arribar-hi, però la comunitat queda exposada: davant una avaria urgent (ascensor, coberta, canonades) caldrà aprovar una derrama extraordinària immediata, sovint amb pitjor capacitat de negociació de preus i pressió sobre la tresoreria dels propietaris.
Es pot fer servir el fons de reserva per a qualsevol despesa?
No. L'article 9.1.f LPH i l'article 553-47 CCC limiten el fons de reserva a obres de conservació i reparació, no a despeses ordinàries de manteniment (neteja, subministraments) ni a millores no essencials. Utilitzar-lo per a altres fins requereix normalment acord exprés de la junta i pot generar controvèrsia legal.
Com afecta el fons de reserva a la venda d'un pis?
El certificat de deutes que el venedor ha de lliurar al comprador (art. 9 LPH) no sol detallar el fons de reserva, però un fons insuficient és un risc ocult important: el comprador pot heretar l'obligació de pagar derrames extraordinàries poc després de la compra si la comunitat no té reserves suficients.
Cada quan s'ha de revisar l'import del fons de reserva?
S'hauria de recalcular cada vegada que s'aprova el pressupost ordinari anual, ja que el mínim legal és un percentatge d'aquest pressupost i varia any a any. És també el moment idoni per revisar si l'aportació periòdica és suficient per assolir o mantenir el mínim.
Vols un seguiment automàtic del fons de reserva?
IgeraFincas indexa els pressupostos i comptes de la teva comunitat i alerta quan el fons de reserva baixa del mínim legal, citant l'article exacte aplicable.