Pis turístic en comunitat: com prohibir-lo i què diu la llei

Un propietari comença a llogar el seu pis a Airbnb. Cada cap de setmana entren i surten maletes pel portal, turistes que no coneixen les normes de la comunitat, sorolls a hores intempestives i l'ascensor saturat. La resta de veïns n'està farta i vol prohibir-ho. ¿Es pot? Com?

Aquesta és una de les consultes que més han crescut en els darrers tres anys entre administradors de finques a Espanya. I la resposta no és senzilla, perquè depèn de quan es vulgui actuar, què diuen els estatuts actuals i en quina comunitat autònoma es troba l'immoble.

¿Què és un pis turístic a efectes legals?

Un pis turístic és un habitatge d'ús residencial que es lloga de forma habitual i per períodes curts (generalment menys de 30 dies) a turistes, a través de plataformes com Airbnb, Booking o Vrbo. Es diferencia del lloguer residencial ordinari en la temporalitat i l'ús no permanent.

La regulació de pisos turístics a Espanya és competència de les comunitats autònomes, per la qual cosa els requisits de llicència, límits de places i restriccions varien significativament entre Catalunya, Madrid, Andalusia o les Canàries. Però pel que fa a l'àmbit de la comunitat de propietaris, la norma de referència és la Llei de Propietat Horitzontal (LPH).

Què diu la LPH sobre els pisos turístics

La reforma de la LPH del 2019 (Reial Decret Llei 7/2019) va introduir una eina específica perquè les comunitats puguin actuar davant els pisos turístics. L'article 17.12 de la LPH estableix dues possibilitats:

1. Prohibir o limitar el lloguer turístic

La junta pot acordar prohibir o limitar l'exercici de l'activitat de lloguer turístic a l'edifici. Per a aquest acord es requereix el vot favorable de les tres cinquenes parts dels propietaris que representin les tres cinquenes parts de les quotes de participació.

Aquest acord vincula tots els propietaris, inclosos els que van votar en contra i els absents a la junta. Un cop aprovat, s'ha d'inscriure al Registre de la Propietat per ser oposable a futurs compradors.

2. Establir una quota especial per als pisos turístics

Alternativament, o de forma complementària, la junta pot establir una quota especial de despeses per als propietaris que desenvolupin activitat turística. La justificació és el major desgast d'elements comuns (ascensor, portal, zones comunes) que genera el flux constant de turistes. Per a aquest acord també es requereixen els 3/5 de propietaris i quotes.

¿I si el pis turístic ja existia abans de l'acord?

Aquí hi ha el matís més important que molts administradors desconeixen: l'acord de la junta que prohibeix els pisos turístics no té efecte retroactiu sobre les activitats ja existents en el moment de l'aprovació.

És a dir, si un propietari ja estava llogant el seu pis turísticament quan la junta aprova la prohibició, pot continuar fent-ho. La prohibició només afecta els pisos que vulguin iniciar l'activitat turística a partir de la data de l'acord.

Per als pisos que ja funcionen com a turístics abans de l'acord, l'única via és demostrar que generen molèsties greus que van contra les normes de convivència o els estatuts — i actuar per aquesta via, no per la de l'article 17.12.

¿Què passa si els estatuts ja prohibeixen els usos no residencials?

Si els estatuts de la comunitat estableixen que els habitatges només poden destinar-se a ús residencial i prohibeixen expressament els usos comercials o turístics, la comunitat pot actuar sense necessitat de cap acord de junta addicional.

En aquest cas, l'administrador pot requerir al propietari que cessi l'activitat turística per ser contrària als estatuts. Si no ho fa, la comunitat pot interposar una acció de cessació (art. 7.2 LPH) que pot incloure la indemnització de danys i perjudicis.

El Tribunal Suprem ha confirmat reiteradament que una clàusula estatutària que prohibeix l'ús no residencial és suficient per impedir els pisos turístics, sense necessitat de la reforma del 2019.

Diferències per comunitat autònoma el 2026

• Catalunya: moratòria de llicències a Barcelona ciutat des del 2015, renovada successivament. En molts municipis catalans és pràcticament impossible obtenir una llicència nova de pis turístic.
• Madrid: regulació municipal a la ciutat de Madrid que limita els pisos turístics al centre històric i exigeix llicència d'ús terciari.
• Andalusia: registre obligatori i número d'inscripció que ha d'aparèixer en tots els anuncis. Sense registre, l'activitat és il·legal.
• Balears i Canàries: limitacions molt estrictes per saturació turística, amb zones on està directament prohibit per a habitatges en edificis plurifamiliars.
• Comunitat Valenciana: llicència autonòmica obligatòria i possibilitat que els ajuntaments estableixin zones de saturació on es prohibeix l'activitat.

Passos per prohibir un pis turístic a la teva comunitat

1. Revisa els estatuts: ¿Prohibeixen expressament els usos no residencials? Si és així, actua directament per la via de l'article 7.2 LPH.
2. Convoca junta extraordinària amb el punt de l'ordre del dia específic: "Acord sobre prohibició/limitació d'activitat turística a l'edifici (art. 17.12 LPH)".
3. Aconsegueix els 3/5 de propietaris i quotes a favor. Si no els tens en primera convocatòria, la segona convocatòria requereix els mateixos quòrums — no es rebaixen.
4. Inscriu l'acord al Registre de la Propietat perquè sigui oposable a futurs compradors.
5. Notifica formalment als propietaris amb activitat turística existent que l'acord no els afecta retroactivament, però que qualsevol nova activitat queda prohibida.

Com respon IgeraFincas preguntes sobre pisos turístics

Els propietaris pregunten constantment sobre pisos turístics: si poden llogar, què diu la llei a la seva comunitat autònoma, què diu el seu estatut concret. Són preguntes amb resposta específica que depenen dels documents de cada comunitat.

IgeraFincas llegeix els estatuts de cada comunitat i respon automàticament per WhatsApp citant l'article exacte: si els estatuts prohibeixen l'ús no residencial, ho diu. Si no diuen res, també ho diu. El propietari obté la resposta en 3 segons, a qualsevol hora, sense necessitar trucar a l'administrador.