Obres extraordinàries a la comunitat: quina majoria cal per aprovar-les
Guia pràctica sobre l'Article 17 de la Llei de Propietat Horitzontal: majories, tipus d'obres i casos pràctics per a administradors de finques
Resum ràpid: L'Article 17 de la Llei de Propietat Horitzontal (LPH) estableix un sistema de majories escalonat per aprovar obres extraordinàries. La regla general és la majoria simple, però determinades obres de millora requereixen 3/5, i les que modifiquen el títol constitutiu o els estatuts necessiten unanimitat. La reforma de 2022 va facilitar les majories per a instal·lacions d'eficiència energètica i punts de recàrrega de vehicles elèctrics.
L'Article 17 LPH: el cor del sistema de majories
L'Article 17 de la Llei de Propietat Horitzontal és el precepte central que regula com una comunitat de propietaris ha d'aprovar les obres que van més enllà del simple manteniment. A diferència de les obres de conservació (Art. 10 LPH), les obres de millora o innovació requereixen el concurs de la voluntat dels propietaris expressada en junta.
El sistema no és uniforme: la llei estableix diferentes majories en funció de la transcendència de l'obra, partint de la premissa que com més important és el canvi, més suport ha de tenir de la comunitat. Conèixer bé aquest sistema és essencial per a l'administrador de finques, que ha de redactar correctament l'ordre del dia i asegurar que el quòrum i la majoria necessàries es compleixin.
Mapa de majories de l'Article 17 LPH
| Majoria necessària | Tipus d'obra | Article LPH |
|---|---|---|
| Majoria simple (>50% quotes assistents) |
Obres no previstes específicament; serveis comuns que no impliquen modificació del títol | Art. 17.7 |
| 3/5 propietaris i quotes | Serveis de telecomunicació, energia solar, supressió barreres arquitectòniques, instal·lació ascensor per accessibilitat | Art. 17.3 i 17.4 |
| Majoria simple especial (reformes energètiques 2022) |
Instal·lació de sistemes d'eficiència energètica (plaques solars, aïllament), punts de recàrrega VE | Art. 17.3.bis (afegit 2022) |
| Unanimitat | Obres que modifiquen el títol constitutiu o els estatuts (canvi de destí d'element comú, venda d'element comú) | Art. 17.6 |
Majoria simple: la regla general
La majoria simple (Art. 17.7 LPH) exigeix el vot favorable de la majoria dels assistents a la junta, sempre que representin, al seu torn, la majoria de les quotes de participació. Es calcula sobre els presents i representats, no sobre el total de propietaris.
S'aplica a obres i serveis que no estan recollits específicament a l'Article 17 i que no modifiquen el títol constitutiu: per exemple, instal·lar un sistema de videovigilància a l'entrada, renovar el mobiliari del vestíbul o fer obres de millora d'un valor moderat.
Punt crític per a l'administrador: els propietaris morosos no computen en el quòrum ni en la majoria. L'administrador ha de verificar la llista de deutors abans de computar vots.
Majoria de 3/5: obres de millora i accessibilitat
La majoria de tres cinquenes parts del total de propietaris i quotes (no només dels presents) és necessària per a:
- Serveis de telecomunicació comuns (fibra òptica, antena col·lectiva de nova generació).
- Energia solar o fonts d'energia renovable per a us comú (Art. 17.3 LPH).
- Instal·lació d'ascensor quan un propietari o resident té una discapacitat reconeguda o és major de 70 anys, fins a un cost que no superi 12 mensualitats de quota ordinària per propietari (Art. 10.1.b LPH, que redueix la majoria necessària per a accessibilitat).
- Supressió de barreres arquitectòniques: rampes, portes automàtiques, elevadors adaptats.
La particularitat de la majoria de 3/5 és que computa sobre el total de propietaris, no només sobre els presents a la junta. Els absents disposen de 30 dies per adherir-se a l'acord; si no s'adhereixen, es considera vot en contra a efectes del còmput.
La reforma de 2022: facilitant l'eficiència energètica
La reforma de la LPH introduïda per Reial Decret-llei 19/2021 (de mesures urgents per a la rehabilitació energètica dels edificis) va afegir l'Article 17.3.bis, que estableix:
- Majoria simple per a la instal·lació de sistemes de generació d'energia elèctrica, calor o fred a partir de fonts renovables (plaques fotovoltaiques, bomba de calor).
- Majoria simple per a infraestructures de recàrrega de vehicles elèctrics (Art. 17.3.bis).
Aquesta reforma suposa una reducció significativa de la barrera per a les comunitats que volen invertir en sostenibilitat. Anteriorment, moltes d'aquestes instal·lacions necessitaven 3/5. Ara, amb majoria simple dels presents a la junta, ja es pot actuar.
Casos pràctics
Cas 1: Instal·lació de plaques solars per a zones comunes
Majoria necessària: majoria simple (Art. 17.3.bis, reforma 2022). Si la instal·lació és per a us comú (llum escala, ascensor, garatge), es considera millora d'eficiència energètica i no necessita 3/5.
Cas 2: Instal·lació d'un nou ascensor (sense motiu d'accessibilitat)
Majoria necessària: 3/5 del total de propietaris i quotes (Art. 17.3). Si l'ascensor respon a necessitats d'accessibilitat d'algun propietari (discapacitat o >70 anys), s'aplica l'Art. 10.1.b i la comunitat és obligada a instal·lar-lo si el cost no supera 12 quotes.
Cas 3: Construcció d'una piscina comunitària nova
Majoria necessària: 3/5 del total de propietaris i quotes (millora substancial, Art. 17.3). Si el cost és molt elevat, podria considerar-se que altera el títol constitutiu i necessitar unanimitat; la jurisprudència és variable en casos extrems.
Cas 4: Venda d'un element comú (per exemple, el local al baixos)
Majoria necessària: unanimitat (Art. 17.6). La venda d'un element comú modifica el títol constitutiu de la comunitat i exigeix l'acord de tots els propietaris, amb escriptura notarial posterior i inscripció al Registre de la Propietat.
Com IgeraFincas ajuda l'administrador
Determinar la majoria necessària per a cada obra específica pot ser complex, especialment en casos fronterers entre conservació i millora, o quan concorren múltiples preceptes de la LPH. IgeraFincas respon en 4 segons quin article s'aplica i quina majoria cal, citant la jurisprudència rellevant del Tribunal Suprem quan existeix controvèrsia doctrinal.
Conclusió
El sistema de majories de l'Article 17 LPH és una de les àrees de la gestió de comunitats que genera més dubtes i, sovint, conflictes i impugnacions d'acords. L'administrador que domina aquest sistema pot evitar nul·litats d'acords, conflictes entre propietaris i responsabilitats legals. La reforma de 2022 ha simplificat les majories per a eficiència energètica: aprofiteu-la.
Consultar IgeraFincas sobre majories