Com modificar els estatuts d'una comunitat de propietaris: passos i quòrums 2026

Per modificar els estatuts d'una comunitat de propietaris a Catalunya, el quòrum necessari depèn del tipus de canvi: unanimitat per als elements constitutius del títol constitutiu, i 3/5 de propietaris i quotes per a la majoria de normes internes. Sense complir aquest requisit, l'acord és nul. Aquí teniu la guia completa per fer-ho correctament el 2026.

Quins acords necessiten unanimitat per canviar els estatuts?

L'unanimitat és el quòrum més exigent i s'aplica quan el canvi afecta el títol constitutiu de la comunitat. Concretament, necessiteu el vot favorable de tots els propietaris amb dret de vot en els casos següents:

• Modificació de la quota de participació d'algun element privatiu.
• Canvi en la descripció dels elements privatius (superfície, límits, annexos).
• Alteració dels elements comuns essencials (escales, façana, estructura).
• Supressió o creació d'elements comuns amb afectació a les quotes.
• Qualsevol clàusula que afecti els drets individuals dels propietaris recollits al títol.

L'absència d'un propietari a la junta no equival a l'aprovació tàcita. Si no hi és i no ha delegat el vot, el quòrum d'unanimitat no queda assolit. Cal notificar-li el resultat de la junta i donar-li un termini de 30 dies per manifestar-se, tal com estableix l'Art. 553-28 CCCat.

Quan n'hi ha prou amb 3/5 de propietaris i quotes?

El règim de 3/5 és el més habitual en les modificacions ordinàries. S'aplica quan el canvi no altera el títol constitutiu sinó les normes de règim interior. Exemples que admeten aquest quòrum:

• Regulació de l'ús de la terrassa comunitària o piscina.
• Normes sobre animals de companyia a les zones comunes.
• Horaris d'ús de l'ascensor o aparcament.
• Condicions per a l'arrendament turístic de pisos (si no afecta quota).
• Creació o modificació del fons de reserva o altres obligacions econòmiques supletòries.

El càlcul es fa sobre el total de propietaris i quotes, no sobre els assistents a la junta. Si la vostra comunitat té 20 propietaris, necessiteu 12 vots favorables (60%) que representin almenys 3/5 de les quotes. Calcular el quòrum sobre els assistents és un error freqüent que invalida l'acord.

Com s'ha de convocar la junta per modificar els estatuts?

La convocatòria té requisits formals específics que, si no es compleixen, poden invalidar tot l'acord:

• Ordre del dia explícit: ha de mencionar expressament "modificació dels estatuts" i indicar quins articles es proposen canviar.
• Text comparatiu adjunt: envieu el text actual i el text proposat per a cada article. Sense aquest document, els propietaris no poden votar informats.
• Termini: mínim 8 dies naturals d'antelació.
• Canal de notificació: correu electrònic (si el propietari ha donat consentiment per escrit) o burofax al domicili que consta al registre.
• Podeu convocar primera i segona convocatòria el mateix dia amb 30 minuts de diferència. En segon convocatòria el quòrum d'assistència es relaxa, però els quòrums de votació per a estatuts es mantenen iguals.

Cal inscriure la modificació al Registre de la Propietat?

Sí, és altament recomanable i en molts casos pràcticament obligatori per a la plena eficàcia davant tercers:

• Acta notarial: l'acta de la junta on consti l'acord ha d'elevar-se a escriptura pública davant de notari.
• Presentació al Registre: l'escriptura s'inscriu al Registre de la Propietat. Cost aproximat: 150-400 € (honoraris notarials + aranzel registral).
• Termini: no hi ha termini legal estricte, però és prudent fer-ho en un màxim de 3 mesos des de la junta.
• Les modificacions no inscrites no vinculen els futurs compradors de pisos a la comunitat.

Quins articles dels estatuts es modifiquen més sovint?

Els cinc articles que es modifiquen amb més freqüència el 2025-2026 a Catalunya:

1. Regulació d'apartaments turístics — calen 3/5 si és norma de règim interior, unanimitat si afecta les quotes.
2. Normes sobre animals de companyia — accés a zones comunes. Solen admetre 3/5.
3. Instal·lació de vehicles elèctrics — regulat per la LPH Art. 17.5 (majoria simple).
4. Fons de reserva i derrames — requereix 3/5.
5. Horaris i normes de silenci — adaptació als horaris municipals vigents (3/5 o majoria simple).

Preguntes freqüents sobre la modificació d'estatuts

Pot un propietari impugnar la modificació dels estatuts si no estava d'acord?

Sí. Un propietari pot impugnar judicialment un acord de modificació d'estatuts si considera que no s'han complert els quòrums legals, que la convocatòria era defectuosa o que l'acord és contrari a la llei o als estatuts vigents. El termini per impugnar és de 3 mesos des de la notificació de l'acord, o d'1 any si l'acord és contrari a l'ordre públic (Art. 553-31 CCCat). Es recomana conservar tots els justificants de convocatòria i notificació durant almenys 5 anys.

Quina diferència hi ha entre estatuts i normes de règim interior?

Els estatuts formen part del títol constitutiu i s'inscriuen al Registre de la Propietat; regulen aspectes estructurals com les quotes, els elements comuns i els drets dels propietaris. Les normes de règim interior regulen la convivència quotidiana (horaris, ús del pati, normes de soroll) i no cal inscriure-les al registre. Les normes de règim interior s'aproven per majoria simple i es poden modificar amb la mateixa majoria, tret que els estatuts exigeixin un quòrum superior.

Pot el president de la comunitat modificar els estatuts sense convocar junta?

No. La modificació dels estatuts és competència exclusiva de la junta de propietaris (Art. 553-14 CCCat). El president no pot prendre aquesta decisió unilateralment. Qualsevol modificació acordada fora de junta és nul·la de ple dret i impugnable sense termini de caducitat.

Quant costa modificar els estatuts d'una comunitat?

El cost principal prové de la notaria i el registre. L'elevació a escriptura pública sol costar entre 80 i 250 € (honoraris notarials), i la inscripció registral entre 80 i 200 €. En total, la majoria de modificacions simples costen entre 200 i 500 € per a la comunitat.

Pot la comunitat prohibir els pisos turístics als estatuts?

Sí, des de la modificació de la LPH de 2019 (art. 17.12), les comunitats poden limitar o condicionar els habitatges d'ús turístic per acord de 3/5 de propietaris i quotes. La limitació ha de ser explícita als estatuts i inscrita al Registre per vincular els futurs compradors.

Quin paper té l'administrador de finques en la modificació dels estatuts?

L'administrador de finques assessora sobre el quòrum necessari, redacta la convocatòria i els documents comparatius, gestiona les notificacions, aixeca l'acta de la junta i coordina la inscripció registral. Les comunitats que treballen amb IgeraFincas automatitzen les tasques administratives i el professional pot centrar-se en l'assessorament estratègic.