Llei 24/2015 de mesures urgents per a l'emergència habitacional i la pobresa energètica a Catalunya

La Llei 24/2015, de 29 de juliol, de mesures urgents per afrontar l'emergència en l'àmbit de l'habitatge i la pobresa energètica és una de les normes de protecció de drets socials més avançades d'Europa. Va introduir l'obligació de les entitats financeres d'oferir lloguer social abans de qualsevol desnonament, la suspensió dels talls de subministraments bàsics per a col·lectius vulnerables i mesures contra la pobresa energètica. Aquí trobareu la guia pràctica de la seva aplicació per a comunitats de propietaris i administradors de finques.

L'obligació de lloguer social per a entitats financeres: el nucli de la Llei 24/2015

L'Art. 5 de la Llei 24/2015 va establir una obligació revolucionària en el context europeu: les entitats financeres (bancs, caixes, fons d'inversió) i grans tenidors d'habitatge (persones jurídiques amb 15 o més habitatges a Catalunya, reduïts a 10 per la Llei 1/2022) que vulguin iniciar un procediment de desnonament d'un habitatge habitual han d'oferir prèviament un lloguer social a l'ocupant si aquest es troba en situació de risc d'exclusió residencial. El lloguer social ha de tenir un preu assequible (limitat a percentatge dels ingressos de l'unitat familiar) i una durada mínima de 3 anys (ampliada a 5 anys per la Llei 4/2016). L'incompliment d'aquesta obligació permet al jutge suspendre el desnonament.

Suspensió de desnonaments per a col·lectius vulnerables

L'Art. 5.4 de la Llei 24/2015, en connexió amb les modificacions introduïdes per la Llei 4/2016 i la Llei 1/2022, estableix la suspensió dels procediments de desnonament quan l'afectat és una persona o unitat familiar en situació de risc d'exclusió residencial i no disposa d'alternativa habitacional. El jutge competent ha de posar en coneixement dels serveis socials municipals la situació, i el procediment queda suspès fins que els serveis socials informen sobre la situació de l'afectat i proposen mesures alternatives. La suspensió té una durada màxima d'un mes per als municipis que no siguin capitals de comarca o de gran població, i de tres mesos per als que sí ho siguin (com Barcelona, Tarragona, Lleida, Girona).

Pobresa energètica: prohibició de talls de llum, gas i aigua

L'Art. 6 de la Llei 24/2015 prohibeix als subministradors d'electricitat, gas natural i aigua de tallar el subministrament als usuaris en situació de pobresa energètica definida per la llei (ingressos inferiors a 1,5 vegades l'IPREM, o 2 vegades en cas de família nombrosa o amb membres amb discapacitat) sense que prèviament els serveis socials municipals hagin comunicat a l'empresa si l'usuari es troba en situació de vulnerabilitat. Si els serveis socials confirmen la vulnerabilitat, l'empresa subministradora no pot tallar el subministrament mentre l'usuari estigui en procés d'atenció social. Aquesta mesura ha generat una reducció significativa dels talls de subministrament a Catalunya des de la seva entrada en vigor.

Modificacions posteriors: Llei 4/2016 i Llei 1/2022

La Llei 24/2015 ha estat modificada significativament per dues normes posteriors. La Llei 4/2016, de 23 de desembre, de mesures de protecció del dret a l'habitatge de les persones en risc d'exclusió residencial, va ampliar el termini mínim del lloguer social de 3 a 5 anys i va precisar els criteris de vulnerabilitat. La Llei 1/2022, del 3 de març, per als drets habitacionals de les persones grans, va reduir el llindar de grans tenidors de 15 a 10 habitatges i va ampliar les mesures de protecció als desnonaments per ocupació sense títol habilitant (que no estaven coberts per la Llei 24/2015 original). Aquestes modificacions fan que la normativa vigent sigui la combinació de la Llei 24/2015 amb les modificacions introduïdes per les Lleis 4/2016 i 1/2022.

Per a més informació i una guia de referència sobre aquesta vertical, visiteu la nostra pàgina pilar d'Igera.

Impacte per a les comunitats de propietaris i els administradors de finques

Per a les comunitats de propietaris, la Llei 24/2015 planteja situacions pràctiques rellevants: quan un propietari morós de la comunitat és un gran tenidor o una entitat financera, la comunitat pot trobar-se en la situació que el procés de reclamació del deute es complica per les mesures de protecció de la llei. Per als administradors de finques, la Llei 24/2015 és rellevant quan gestionen situacions de propietaris en dificultat (que no paguen les quotes comunitàries per manca de recursos), on cal derivar als serveis socials i al lloguer social de l'Agència de l'Habitatge. A més, l'administrador ha de conèixer els requisits de la llei per poder informar correctament els propietaris que vulguin desnonar llogataris en situació vulnerable.

Preguntes freqüents sobre la Llei 24/2015

Soc propietari d'un pis llogat i el llogatari no paga. La Llei 24/2015 m'impedeix desnonar-lo?
No si sou una persona física amb menys de 10 habitatges en propietat. La Llei 24/2015 obliga principalment les entitats financeres i els grans tenidors (persones jurídiques o físiques amb 10 o més habitatges, per la Llei 1/2022). Si sou un particular amb un o pocs habitatges, podeu iniciar el desnonament per la via judicial ordinària. No obstant, el jutge pot comunicar la situació als serveis socials, que poden intervenir i proposar mesures d'atenció al llogatari.

Quins ingressos es consideren vulnerabilitat per a la Llei 24/2015?
La llei considera situació de risc d'exclusió residencial les unitats de convivència amb ingressos inferiors a 2 vegades l'IPREM (Indicador Públic de Renda d'Efectes Múltiples) en el cas general, 2,5 vegades si hi ha algun membre amb discapacitat reconeguda del 33% o superior, i 3 vegades en cas de família nombrosa. L'IPREM del 2026 és de 600,53 euros mensuals, de manera que el llindar bàsic és d'uns 1.200 euros mensuals net per a la unitat familiar.

La Llei 24/2015 s'aplica als habitatges ocupats il·legalment?
La Llei 24/2015 original s'aplicava als llogataris i als ocupants amb títol. La Llei 1/2022 va ampliar parcialment la protecció als ocupants sense títol habilitant, però de manera més limitada i sempre que l'habitatge sigui la residència habitual de la persona vulnerable i que l'ocupació s'hagi iniciat en un context de necessitat habitacional. La protecció no s'aplica a les ocupacions amb finalitat especulativa o delinqüencial.

Una comunitat de propietaris és un gran tenidor?
Una comunitat de propietaris no és una persona jurídica en sentit estricte (no té personalitat jurídica plena), i el còmput d'habitatges del règim de grans tenidors no s'aplica als habitatges individuals dels propietaris de la comunitat sumats. El concepte de gran tenidor fa referència a una sola persona (física o jurídica) que sigui propietària de 10 o més habitatges. Els propietaris individuals de la comunitat es compten cadascun per separat.

La llei afecta els contractes de lloguer dels habitatges de la comunitat que un propietari lloga?
La Llei 24/2015 afecta qualsevol propietari que sigui gran tenidor (10+ habitatges) si vol iniciar un desnonament. Per als petits propietaris (menys de 10 habitatges), la llei no imposa l'obligació d'oferir lloguer social, però el jutge pot suspendre temporalment el desnonament si l'afectat és vulnerable i derivar el cas als serveis socials. La llei de lloguer estatal (LAU) i la Llei 12/2023 per al dret a l'habitatge de l'Estat també introdueixen mesures de protecció complementàries.

Com pot un propietari saber si el seu llogatari pot acollir-se a la protecció de la Llei 24/2015?
El propietari no té accés directe a la informació econòmica del llogatari per determinar si és vulnerable. En un procediment de desnonament, és el jutge qui sol·licita als serveis socials un informe sobre la situació del llogatari. Si els serveis socials confirmen la vulnerabilitat, el jutge pot suspendre el procediment. Per minimitzar riscos, els propietaris que llogen per primera vegada haurien de sol·licitar documentació acreditativa de solvència al potencial llogatari abans de signar el contracte.

Què és IgeraFincas i com ajuda els administradors?

IgeraFincas és una solució d'intel·ligència artificial dissenyada per a administradors de finques que automatitza l'atenció als propietaris. Respon consultes 24/7 basant-se en les actes, estatuts i el Codi Civil de Catalunya.

El sistema inventa o al·lucina respostes?

No. IgeraFincas utilitza tecnologia RAG (Retrieval-Augmented Generation), la qual cosa garanteix que només respongui utilitzant informació real extreta dels documents oficials pujats per l'administrador.

Com es garanteix la seguretat de les dades de la comunitat?

Complim estrictament amb el RGPD. Tota la documentació de les comunitats s'emmagatzema de forma segura en servidors xifrats a la Unió Europea i no es comparteix amb tercers.

Es pot integrar amb el meu programari d'administració actual?

Sí, IgeraFincas s'integra de forma nativa o mitjançant API amb les eines de gestió de finques més comunes del mercat per facilitar el traspàs d'informació.

En quins idiomes pot respondre als veïns?

El sistema detecta automàticament l'idioma de la consulta i respon de forma natural en català, espanyol, anglès, portuguès, francès o alemany, segons es requereixi.

Quin tipus de documents puc pujar al sistema?

Pot pujar qualsevol tipus de document operatiu: convocatòries de juntes, actes de reunions, reglaments interns, estatuts de copropietat o contractes de manteniment.