Carta de requeriment de pagament al propietari morós: model i requisits legals
Abans d'iniciar el procediment monitori, la carta de requeriment extrajudicial és el primer pas per reclamar deutes de forma efectiva i demostrar la bona fe de la comunitat
Resum ràpid: La carta de requeriment de pagament no és estrictament obligatòria per a l'Article 21 LPH, però és altament recomanada per demostrar la bona fe de la comunitat, evitar que el deutor al·legui falta de comunicació i, sovint, aconseguir el pagament voluntari sense necessitat de procediment judicial. IgeraFincas genera la carta automàticament amb tots els requisits legals en pocs segons.
Requisits legals de la carta de requeriment
Tot i que l'Article 21 LPH no exigeix expressament l'enviament previ d'una carta de requeriment com a condició per iniciar el procediment monitori, la pràctica professional i la jurisprudència recomanen enviar-la per diverses raons:
- Demonstra la bona fe de la comunitat en el posterior procediment judicial.
- Evita que el deutor al·legui que no sabia que tenia un deute o que no havia rebut cap comunicació.
- En molts casos, provoca el pagament voluntari sense necessitat d'acudir als tribunals.
- Permet al deutor regularitzar la seva situació sense les costes processals que implicaria un monitorio.
Els elements que ha de contenir una carta de requeriment correcta son:
| Element | Contingut i requisits |
|---|---|
| Identificació de la comunitat | Nom complet de la comunitat, adreça de l'edifici, CIF de la comunitat |
| Identificació del deutor | Nom i cognoms, DNI/NIE, pis i porta específics de l'immoble propietat del deutor |
| Detall del deute | Relació cronològica de les quotes impagades: data, concepte i import de cada una; subtotal de quotes; interessos de mora calculats (tipus legal de l'Art. 3 Llei 3/2004 o el pactat en estatuts); total general |
| Requeriment exprés de pagament | Sol·licitar el pagament en el termini de 30 dies (habitualment) des de la recepció de la carta |
| Compte bancari de la comunitat | IBAN on efectuar el pagament i concepte de transferència |
| Advertiment d'acció judicial | Informar que, en cas de no pagament, s'interposarà procediment monitori (Art. 21 LPH) i que les costes aniran a càrrec del deutor |
| Signatura | Signada per l'administrador-secretari i, recomanablement, amb el vistiplau del president |
Com notificar la carta: forma i prova de recepció
L'Article 9.1.h de la LPH estableix que cada propietari ha de comunicar a la comunitat un domicili a efectes de notificacions. La carta de requeriment s'ha d'enviar a aquell domicili. Si el propietari no ha designat cap domicili específic, la LPH estableix que les notificacions es poden fer al propi pis de la comunitat.
Les formes de notificació que donen millor prova de recepció son:
- Burofax amb acusament de rebuda i certificació de contingut: És la forma més sòlida des del punt de vista probatori. Permet demostrar no només que el document va arribar, sinó també el seu contingut exacte. Cost aproximat: 15-25€ per enviament.
- Carta certificada amb avís de rebuda: Menys costosa que el burofax però demostra la recepció (signatura del destinatari). No certifica el contingut.
- Notificació per via electrònica: Si el propietari ha designat una adreça electrònica (Art. 9.1.h LPH), la notificació per e-mail amb acusament de lectura pot ser vàlida, tot i que en cas de conflicte judicial es prefereix el burofax.
- Notificació notarial: L'opció més cara però la que dona major certesa probatòria. Rarament necessària en una primera carta de requeriment.
Evita enviar la carta de requeriment per correu ordinari sense acusament de rebuda: si el deutor nega haver-la rebut, és molt difícil demostrar la recepció.
Els interessos de mora: com calcular-los
L'Article 3 de la Llei 3/2004, de 29 de desembre, per la qual s'estableixen mesures de lluita contra la morositat en les operacions comercials, estableix el tipus d'interès de demora legal. Tot i que aquesta llei s'aplica principalment a relacions entre empreses, és habitual que els estatuts de moltes comunitats la citin o que s'apliqui supletòriament.
El tipus d'interès de mora per a comunitats de propietaris és generalment el tipus legal del diner (Art. 1108 Codi Civil) incrementat en dos punts, o el que estableixin els estatuts. Per a 2026, el tipus legal del diner fixat als Pressupostos Generals de l'Estat és el 3,25%, la qual cosa situaria el tipus de mora en el 5,25% anual si s'aplica l'increment de dos punts.
IgeraFincas calcula automàticament els interessos de mora per a cada quota impagada, partint de la data d'impagament i fins a la data de generació del certificat de deute.
Preguntes freqüents
És obligatori enviar la carta de requeriment abans del monitorio?
No és obligatori per la LPH, però és altament recomanable. La carta demonstra la bona fe de la comunitat, pot evitar el judici si el deutor paga voluntàriament i és una prova útil en cas que el deutor s'oposi al monitorio al·legant que no sabia del deute.
Quant de temps ha de tenir el morós per respondre a la carta?
La pràctica habitual és donar 30 dies. No hi ha un termini legal fix per a la carta de requeriment extrajudicial (sí que n'hi ha per al requeriment judicial del monitorio, que és de 20 dies hàbils).
Pot l'administrador enviar la carta sense autorització de la junta?
Sí. El requeriment extrajudicial de pagament és una actuació de gestió ordinària que l'administrador pot realitzar en nom de la comunitat sense necessitat d'acord exprés de junta, sempre que estigui dins de les seves funcions habitualment delegades.
Conclusió
La carta de requeriment de pagament és una eina senzilla però molt efectiva en la gestió de morosos a les comunitats de propietaris. Ben redactada i correctament notificada, sovint resol el problema sense necessitat d'acudir als tribunals. IgeraFincas automatitza la seva generació i permet enviar-la amb traçabilitat completa.
Generar carta de requeriment amb IgeraFincas