Com Redactar l'Acta de la Junta de Propietaris: Guia Completa 2026

L'acta de la junta de propietaris s'ha de redactar dins dels 10 dies naturals següents a la celebració de la junta i ser signada pel president i el secretari (LPH art. 19.3; CC Catalunya art. 553-26). És el document que acredita els acords adoptats i té valor probatori davant tercers i tribunals. Sense acta degudament signada, els acords són difícilment executables i poden ser impugnats amb èxit per qualsevol propietari disconforme.

Marc Legal: LPH art. 19, CC Catalunya art. 553-26 i normativa aplicable

A Catalunya, la regulació de les actes de junta de propietaris prové d'un doble marc normatiu: la Llei de Propietat Horitzontal (LPH) estatal, que estableix el contingut mínim obligatori de l'acta, els terminis de redacció i firma, i les conseqüències de l'incompliment; i el Codi Civil de Catalunya (Llei 5/2006, Llibre cinquè), que regula la propietat horitzontal per parcel·les i comunitats de propietaris en el seu article 553-26 i concordants. Quan la comunitat es regeix pel CC Catalunya, cal aplicar les disposicions específiques catalanes, que en alguns aspectes difereixen de la LPH estatal, especialment en matèria de quòrums.

Segons l'article 19.2 LPH (d'aplicació general a Catalunya per a les comunitats constituïdes sota la LPH), l'acta ha de contenir com a mínim: (a) la data, l'hora i el lloc de celebració; (b) si es tracta de primera o segona convocatòria; (c) la relació de tots els assistents i les seves respectives quotes de participació, incloent-hi els representats; (d) l'ordre del dia; (e) els acords adoptats, amb indicació, quan sigui rellevant per a la validesa de l'acord, dels noms dels propietaris que hi haguessin votat a favor i en contra, i les seves respectives quotes; i (f) la signatura del secretari i del president. El Codi Civil de Catalunya, en l'article 553-26, afegeix requisits específics per a les comunitats catalanes, com ara la necessitat de reflectir el sistema de còmput de vots utilitzat (per propietaris, per quotes o per ambdós criteris conjunts).

El termini de redacció i signatura és de 10 dies naturals des de la celebració de la junta (LPH art. 19.3). Una vegada signada, l'acta s'ha de remetre als propietaris absents en el mateix termini de 10 dies. La jurisprudència del Tribunal Superior de Justícia de Catalunya ha adoptat una posició consistent amb la del Tribunal Suprem: la falta de signatura en termini no anul·la per si sola els acords, però és un element valorat negativament en cas d'impugnació. Des del punt de vista probatori, l'acta signada pel president i el secretari té la mateixa força probatòria que un document privat reconegut (LEC art. 217).

Una especificitat important del CC Catalunya és el sistema de còmput de vots. Per a determinats acords, el CC Catalunya permet que els estatuts de la comunitat estableixin sistemes mixtos de còmput (per propietaris i per quotes de participació conjuntament), i l'acta ha de reflectir clarament quin sistema s'ha aplicat en cada votació. Si l'acta no especifica el sistema de còmput, pot generar dubtes sobre la validesa del quòrum assolit.

Procediment Pas a Pas per Redactar l'Acta

1. Pas 1 — Prendre notes detallades durant la junta: La qualitat de l'acta depèn directament de la qualitat de les notes preses durant la reunió. El secretari ha d'anotar, per a cada punt de l'ordre del dia: la proposta exacta sotmesa a votació (no una descripció vaga, sinó el text concret), un breu resum del debat (especialment si hi ha intervencions que podrien ser rellevants en cas d'impugnació), i el resultat exacte de la votació: nombre de propietaris presents i representats, les seves quotes de participació, vots a favor (propietaris i quotes), vots en contra (propietaris i quotes) i abstencions. A Catalunya, cal distingir si el sistema de còmput és per propietaris, per quotes o per ambdós, i anotar els resultats en els termes que exigeixin els estatuts de la comunitat.
2. Pas 2 — Redactar l'esborrany en els primers 2-3 dies: El secretari ha de redactar l'esborrany de l'acta el més aviat possible després de la junta, mentre els records són frescos i les notes són comprensibles. L'esborrany ha de seguir l'ordre del dia exacte tal com va ser convocat, sense reordenar els punts ni ometre'n cap, encara que no hi hagi hagut debat. Si un punt de l'ordre del dia va ser retirat o ajornat, ha de constar explícitament a l'acta. El llenguatge ha de ser clar, precís i sense ambigüitats: termes com «la majoria» o «diversos propietaris» no són admissibles; cal donar els números exactes.
3. Pas 3 — Verificar els quòrums de cada acord: Abans de donar per bo l'esborrany, el secretari ha de verificar que els quòrums reflectits són correctes per a cada tipus d'acord. A Catalunya, cal tenir en compte tant la LPH com els possibles quòrums específics establerts pel CC Catalunya i pels estatuts propis de la comunitat. Recorda: al CC Catalunya art. 553-25, per a determinades obres de millora s'exigeix la majoria de propietaris que representin les 4/5 parts de les quotes; per a modificar els estatuts cal la unanimitat o la majoria qualificada prevista als propis estatuts. Un error en el quòrum reflectit pot provocar la nul·litat de l'acord encara que la votació fos correcta.
4. Pas 4 — Enviar l'esborrany al president per a revisió: Abans de procedir a la signatura, és recomanable que el secretari enviï l'esborrany al president perquè el revisi i confirmi que reflecteix correctament el desenvolupament de la junta. Si hi va haver discrepàncies durant la reunió, és el moment de resoldre-les. En cas de desacord entre president i secretari sobre el contingut de l'acta, la pràctica habitual és recollir les posicions de tots dos o convocar una nova reunió per resoldre la discrepància.
5. Pas 5 — Signar l'acta dins dels 10 dies naturals (LPH art. 19.3): Una vegada revisat i aprovat l'esborrany, president i secretari han de signar l'acta dins dels 10 dies naturals següents a la celebració de la junta. Si el secretari és l'administrador de finques, també pot signar amb el seu segell professional. La signatura pot ser manuscrita en el Llibre d'Actes o electrònica (signatura digital amb certificat reconegut). És important datar correctament el dia de la signatura, que ha de coincidir amb el període dels 10 dies naturals posteriors a la junta.
6. Pas 6 — Remetre l'acta signada a tots els propietaris: L'article 19.3 LPH exigeix que l'acta signada sigui remesa als propietaris absents. La pràctica recomanada és enviar-la a tots els propietaris (presents i absents) per un mitjà que permeti acreditar la recepció: correu electrònic amb acusament de lectura, burofax o carta certificada. Guardar els justificants d'enviament és fonamental, especialment si algun propietari podria impugnar l'acord al·legant que no va rebre l'acta. Els propietaris absents a Catalunya disposen del termini establert als estatuts o, subsidiàriament, del termini legal per manifestar el seu vot en els supòsits que ho permetin.
7. Pas 7 — Arxivar l'original signat en el Llibre d'Actes: L'original de l'acta signada s'ha de transcriure o enquadernar en el Llibre d'Actes de la Comunitat, que és el document oficial de registre de tots els acords. El Llibre d'Actes ha d'estar disponible per a consulta de tots els propietaris que ho sol·licitin. Les actes s'han de conservar indefinidament: són documents amb valor probatori que poden ser necessaris anys o dècades després per resoldre disputes sobre elements constructius, quotes de participació o decisions històriques de la comunitat.

Documentació Necessària

• Llibre d'Actes de la Comunitat: Document oficial on es transcriuen o enquadernen totes les actes. Ha d'estar disponible per a consulta de qualsevol propietari. Si es perd o deteriora, s'ha de reposar mitjançant acta notarial o resolució judicial. Moltes comunitats ja el gestionen en format digital amb signatura electrònica, el que facilita enormement l'accés dels propietaris i l'arxivament.
• Convocatòria de la junta: S'ha d'adjuntar a l'acta o, com a mínim, mencionar-se expressament amb la data i el mitjà de notificació, ja que és el document que acredita que la junta va ser correctament convocada amb l'ordre del dia anunciat. Si s'impugna un acord per defecte de convocatòria, la convocatòria adjunta a l'acta és la prova clau.
• Llista d'assistents i poders de representació: La relació de propietaris presents i les seves quotes de participació, més els representats amb els corresponents poders (notarials o simples). Els poders simples s'han de conservar perquè acrediten que el representant estava autoritzat per votar en nom del propietari absent.
• Documentació dels punts de l'ordre del dia: Pressupostos, informes tècnics, propostes de derrama, contractes a aprovar — tot el que s'hagi presentat a la junta com a base de les decisions adoptades. Aquesta documentació ha d'estar disponible per als propietaris que ho sol·licitin i pot ser rellevant en cas d'impugnació d'un acord.
• Certificats de deute de morosos: Si a la junta s'han aprovat accions legals contra propietaris deutors, el certificat de deute emès pel secretari-administrador és el títol executiu que permet iniciar el procediment monitori. Ha d'adjuntar-se a l'acta o emetre's immediatament després.
• Escriptura de divisió horitzontal i estatuts: Per verificar que els quòrums reflectits a l'acta són correctes segons els estatuts propis de la comunitat, que poden establir quòrums superiors als mínims legals per a determinats acords, especialment rellevant a Catalunya on les comunitats sovint tenen estatuts adaptats al CC Catalunya.

Terminis i Calendari

Errors Freqüents en Redactar l'Acta

• Error 1 — No reflectir els vots exactes: Escriure «es va aprovar per majoria» o «es va aprovar per unanimitat» sense consignar el nombre exacte de propietaris que van votar a favor, en contra i es van abstenir, i les seves quotes de participació, és l'error més habitual i el més perillós. Si un propietari impugna l'acord al·legant que no es va assolir el quòrum necessari, la comunitat no podrà defensar-lo amb una acta que no reflecteix els vots. Els tribunals han anul·lat acords perfectament vàlids en la junta per aquest motiu.
• Error 2 — Signar fora del termini de 10 dies: La signatura tardana de l'acta no anul·la automàticament els acords adoptats, però és un element que els jutges valoren negativament i que pot ser usat com a argument addicional en una impugnació. A més, sense acta signada no es poden executar acords com l'inici d'un procediment monitori contra un propietari morós, ja que l'acta signada és el títol executiu.
• Error 3 — No enviar l'acta als propietaris absents: L'article 19.3 LPH imposa l'obligació de comunicar l'acta als propietaris absents. No fer-ho priva aquests propietaris de la possibilitat de manifestar el seu vot en els supòsits de l'article 17.8 LPH, el que pot afectar la validesa del quòrum de determinats acords. A més, el propietari absent que no rep l'acta pot al·legar indefensió en un procediment d'impugnació.
• Error 4 — Modificar l'acta després de signada: Una vegada signada per president i secretari, l'acta no pot ser modificada unilateralment. Si es detecta un error, s'ha de convocar una nova junta o, com a mínim, el president i el secretari han de signar una diligència de correcció o un addendum a l'acta original. Qualsevol modificació posterior sense aquests requisits pot ser constitutiva d'un il·lícit, i a Catalunya pot suposar responsabilitat disciplinària per a l'administrador de finques colegiada al CAFIB o al col·legi corresponent.

Preguntes Freqüents

Què passa si l'acta no es signa en 10 dies?

La signatura fora del termini de 10 dies naturals establert a l'article 19.3 LPH no provoca automàticament la nul·litat dels acords adoptats a la junta. La jurisprudència ha consolidat la posició que l'incompliment del termini és una irregularitat formal que no determina per si sola la nul·litat dels acords. No obstant això, aquesta irregularitat pot ser utilitzada com a argument addicional en una impugnació i, en casos on concorrin altres irregularitats, pot inclinar la balança cap a la nul·litat. Des del punt de vista pràctic, sense acta signada no es pot iniciar el procediment monitori per al cobrament de quotes (LPH art. 21).

Pot un propietari absent impugnar l'acta?

Sí. L'article 18.3 LPH estableix que l'acció d'impugnació caducarà als tres mesos d'adoptar-se l'acord per la junta de propietaris, llevat que es tracti d'actes contraris a la llei o als estatuts, en aquest cas l'acció caducarà a l'any. El propietari absent pot impugnar tant per defectes de convocatòria com per defectes de fons. Per poder impugnar, el propietari absent ha d'estar al corrent del pagament de les quotes comunitàries o, subsidiàriament, consignar judicialment l'import degut (LPH art. 18.2).

Cal enviar l'acta a tots els propietaris?

L'article 19.3 LPH exigeix explícitament que l'acta sigui remesa als propietaris absents. La pràctica recomanada, i cada vegada més habitual en les comunitats ben gestionades, és enviar-la a tots els propietaris (presents i absents) per evitar malentesos, facilitar el seguiment dels acords i donar inici al termini de 30 dies de l'article 17.8 LPH per als propietaris absents en acords que requereixen aquesta majoria específica.

Quin quòrum cal reflectir per a cada tipus d'acord?

A Catalunya cal tenir en compte tant la LPH com el CC Catalunya. Per a les comunitats regides pel CC Catalunya, l'article 553-25 estableix quòrums específics: majoria simple (més del 50% de les quotes) per a actes d'administració ordinària; majoria de propietaris que representin les 4/5 parts de les quotes per a obres de millora no necessàries; unanimitat per a modificar el títol constitutiu o els estatuts. L'acta ha de reflectir clarament quin sistema de còmput s'ha aplicat i els resultats exactes de cada votació.

Pot l'administrador ser el secretari?

Sí. L'article 13.3 LPH estableix que l'administrador de finques pot actuar com a secretari de la junta, acumulant tots dos càrrecs. A Catalunya, l'administrador de finques col·legiat al CAFIB o al Col·legi d'Administradors de Finques de Barcelona-Lleida té formació específica en la normativa autonòmica catalana, el que el fa especialment adequat per actuar com a secretari-administrador.

Quina validesa té l'acta signada digitalment?

La signatura electrònica reconeguda (amb certificat digital emès per una Autoritat de Certificació reconeguda) té la mateixa validesa legal que la signatura manuscrita, d'acord amb el Reglament eIDAS (Reglament UE 910/2014) i la Llei 6/2020. Les comunitats de propietaris poden, per tant, gestionar les seves actes en format digital amb signatura electrònica. IgeraFincas ofereix aquesta funcionalitat integrada, permetent signar i arxivar actes de forma segura i legal.

Per a més informació i una guia de referència sobre aquesta vertical, visiteu la nostra pàgina pilar d'Igera.

Conclusió

L'acta de la junta de propietaris és molt més que un document administratiu de rutina. És la prova legal que la comunitat ha pres les seves decisions de forma vàlida, amb els quòrums correctes, dins dels terminis establerts i donant a tots els propietaris l'oportunitat de conèixer i, si escau, impugnar els acords adoptats. Una acta ben redactada protegeix la comunitat, facilita l'execució dels acords (inclòs l'inici del procediment monitori per al cobrament de quotes impagades) i redueix significativament el risc d'impugnacions exitoses.

A Catalunya, la doble capa normativa (LPH + CC Catalunya) fa que la redacció de les actes sigui especialment delicada. Els errors més habituals — no reflectir els vots exactes, signar fora de termini, no enviar l'acta als absents — són perfectament evitables amb un procediment estandarditzat i les eines adequades. L'administrador de finques que incorpora tecnologia a la gestió d'actes no sols estalvia temps, sinó que redueix el risc legal de la comunitat i millora la percepció del servei per part dels propietaris.

Si gestiones diverses comunitats, l'impacte es multiplica: una sola junta mal documentada pot derivar en un procediment judicial que costi a la comunitat més del que va estalviar en honoraris d'administració. La inversió en un sistema de gestió d'actes digitalitzat és, en aquest context, una decisió de pur sentit comú econòmic i legal.