Permilagem no Condomínio: O Que é e Como Afecta a Quota Mensal
A permilagem (‰) é o conceito fundamental da propriedade horizontal em Portugal. Determina quanto cada condómino paga de quota mensal, quanto contribui para o Fundo Comum de Reserva e qual o seu peso nas votações da assembleia. O art. 1418.º do Código Civil define que a permilagem é fixada no Título Constitutivo e representa a proporção do valor de cada fração face ao valor total do edifício.
Art. 1418.º CC — O título constitutivo da propriedade horizontal especifica as partes que pertencem às frações e as que são comuns, bem como o valor relativo de cada fração expresso em permilagem. A soma de todas as permilagens deve ser igual a 1.000‰.
O Que é a Permilagem e Como se Calcula
A permilagem é um número que representa a fração do valor de cada apartamento ou fração autónoma em relação ao valor total do edifício, expresso em milésimos. Uma fração com 100‰ representa 10% do valor total do edifício (100/1.000).
Fórmula:
Permilagem (‰) = (Valor da Fração / Valor Total do Edifício) × 1.000
Quota mensal condómino = (Permilagem / 1.000) × Orçamento mensal total
O valor de cada fração para efeitos de permilagem não é o preço de mercado atual, mas sim o valor relativo definido no momento da constituição da propriedade horizontal. Fatores considerados: área bruta, localização no edifício (andar, orientação), qualidade dos acabamentos e anexos (garagem, arrecadação).
Exemplo Prático: Edifício com 10 Frações — Quotas com Orçamento de €300/mês
| Fração | Permilagem (‰) | % do Total | Quota Mensal (€) | Quota Anual (€) |
|---|---|---|---|---|
| A - R/C Esq | 80 | 8,0% | 24,00 | 288,00 |
| B - R/C Dir | 85 | 8,5% | 25,50 | 306,00 |
| C - 1.º Esq | 95 | 9,5% | 28,50 | 342,00 |
| D - 1.º Dir | 100 | 10,0% | 30,00 | 360,00 |
| E - 2.º Esq | 95 | 9,5% | 28,50 | 342,00 |
| F - 2.º Dir | 100 | 10,0% | 30,00 | 360,00 |
| G - 3.º Esq | 110 | 11,0% | 33,00 | 396,00 |
| H - 3.º Dir | 115 | 11,5% | 34,50 | 414,00 |
| I - 4.º Esq | 110 | 11,0% | 33,00 | 396,00 |
| J - 4.º Dir | 110 | 11,0% | 33,00 | 396,00 |
| TOTAL | 1.000 | 100% | 300,00 | 3.600,00 |
Impacto da Permilagem nas Votações
As deliberações da assembleia de condóminos são calculadas em valor (permilagem), não por cabeça. Isto significa que um condómino com 200‰ tem o mesmo peso de voto que dois condóminos com 100‰ cada. Exemplos:
- Maioria simples (>50%): precisam condóminos com mais de 500‰ no total a votar a favor
- Maioria de 2/3: precisam condóminos com mais de 667‰ no total a votar a favor
- Unanimidade: todos os condóminos (1.000‰ total) devem concordar
Erros Mais Comuns com a Permilagem
Erro: Pagar quota igual para todas as frações
Correto: A quota deve ser proporcional à permilagem. Frações com maior permilagem pagam mais — mesmo que sejam do mesmo tamanho.
Erro: Confundir permilagem com metragem
Correto: Dois apartamentos com a mesma área podem ter permilagens diferentes se tiverem localização, orientação ou acabamentos distintos.
Erro: Não atualizar o Título Constitutivo após obras
Correto: Se uma fração é dividida ou fusionada, o Título Constitutivo deve ser alterado com nova escritura e as permilagens recalculadas com unanimidade.
Erro: Ignorar a permilagem nas votações
Correto: Não basta contar o número de mãos levantadas — o que conta é a soma das permilagens dos votos a favor.
Perguntas Frequentes
O que é a permilagem e onde está definida?
A permilagem (‰) é o coeficiente que exprime a proporção do valor de cada fração relativamente ao valor total do edifício. É definida no Título Constitutivo da propriedade horizontal (escritura pública) ou, em prédios de proprietário único, num ato unilateral. A permilagem de todas as frações deve somar exatamente 1.000‰.
Como se calcula a permilagem de uma fração?
Permilagem = (Valor da Fração / Valor Total do Edifício) × 1.000. O valor considera a área, a localização (andar, orientação solar, vistas), os acabamentos e os anexos (garagem, arrecadação). Uma fração de maior área num andar superior tende a ter permilagem mais elevada do que uma de igual área no rés-do-chão.
A permilagem pode ser alterada?
Sim, mas requer unanimidade de todos os condóminos e escritura pública de alteração do Título Constitutivo. A modificação também deve ser registada na Conservatória do Registo Predial. É um processo complexo e pouco frequente. As situações mais comuns de alteração são a fusão ou divisão de frações, ou a criação de novas frações (ex: conversão de cave em apartamento).
A permilagem afeta o quórum das votações na assembleia?
Sim, diretamente. A maioria simples exigida para a maioria das deliberações é calculada em valor, não por cabeça (número de condóminos). Assim, condóminos com maior permilagem têm maior peso nas votações. Por exemplo, em assembleias que exijam 2/3 do valor total, um condómino com 350‰ pode bloquear uma deliberação mesmo que apenas um em cada dez condóminos vote contra.
A permilagem e a quota do Fundo de Reserva são calculadas da mesma forma?
Sim. Tanto a quota mensal de despesas como a contribuição para o Fundo Comum de Reserva são distribuídas proporcionalmente à permilagem. Um condómino com 120‰ contribui 12% do total das despesas e do FCR, independentemente de usar mais ou menos as partes comuns (exceto se aprovada contribuição diferenciada em assembleia para serviços específicos).
O que acontece se a soma das permilagens não for 1.000?
É um erro no Título Constitutivo. Se a soma for diferente de 1.000‰ (por ex: 998‰ ou 1.002‰), é necessário corrigir o Título Constitutivo com unanimidade e nova escritura pública. Na prática, erros pequenos (1-2‰) são resolvidos por ajuste entre condóminos, mas podem gerar conflitos em votações com maiorias apertadas.
Um condómino pode pagar uma quota inferior à que resulta da sua permilagem?
Não, salvo deliberação expressa e unânime da assembleia a criar um regime diferenciado. O Código Civil impõe a proporcionalidade pela permilagem como regra geral. Se um condómino pagar menos do que lhe cabe, acumula dívida ao condomínio e fica sujeito ao processo de cobrança (injunção e execução).
Recursos Oficiais Relacionados
- Diario da Republica — legislacao em vigor: dre.pt
- Portal das Financas — impostos e cadernetas: portaldasfinancas.gov.pt
- APAC — Administradores de Condominios: apac.pt
- Portal ePortugal — servicos online condominios: eportugal.gov.pt
Nota: Este artigo tem carater informativo e nao substitui aconselhamento juridico especializado. A legislacao portuguesa sobre condominios altera-se com frequencia. Consulte sempre um advogado ou administrador de condominios certificado para situacoes especificas. Ultima atualizacao: junho de 2026.
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