Obras nas Partes Comuns do Condomínio em Portugal: Quóruns e Aprovação
As obras nas partes comuns de um condomínio em Portugal estão reguladas pelos artigos 1420.º a 1426.º do Código Civil. A maioria necessária para aprovar uma obra depende do seu tipo: conservação ordinária, inovação, urgente ou exigida por lei. Conhecer as diferenças evita conflitos e impugnações judiciais de deliberações.
Art. 1425.º CC — Obras de inovação: maioria representativa de 2/3 do valor total do prédio. Art. 1427.º CC — Obras urgentes: o administrador executa e convoca assembleia em 15 dias para ratificação.
Quóruns por Tipo de Obra
| Tipo de Obra | Quórum Necessário | Exemplos |
|---|---|---|
| Conservação ordinária | Decisão do administrador (dentro do orçamento) | Limpeza, substituição lâmpadas, pequenas reparações |
| Conservação extraordinária | Maioria simples (>50% valor) | Pintura fachada, reparação telhado, substituição canalização |
| Inovação | Maioria de 2/3 do valor total | Instalação elevador, painéis solares, videovigilância |
| Urgente | Sem assembleia prévia (administrador decide) | Derrocada iminente, rotura de canalização, incêndio |
| Exigida por lei | Maioria simples | Rampas acessibilidade DL 163/2006, ITED/ITUR, inspeção elevadores DL 320/2002 |
| Alteração título constitutivo | Unanimidade | Mudança de finalidade de partes comuns, fusão de frações |
Obras de Inovação: Detalhe e Proteção dos Condóminos Dissidentes
Uma obra de inovação é qualquer melhoria que altere a estrutura, características ou finalidade das partes comuns, sem que seja de conservação ordinária. A maioria de 2/3 é calculada sobre o valor total do prédio (soma das permilagens de todos os condóminos), não apenas dos presentes em assembleia.
O condómino que votou contra a obra de inovação pode, nos 20 dias seguintes à deliberação, comunicar ao administrador que não pretende ser utilizador do que resultar da inovação. Nesse caso, fica isento de contribuir para os custos da obra, mas também não pode utilizar a melhoria (ex: elevador novo, piscina, painéis solares comuns).
Fachadas: Dever de Conservação e Obras Autorizadas
A fachada é parte comum e a sua conservação é obrigação do condomínio. O dever de conservação das fachadas está também previsto no Regime Jurídico da Urbanização e Edificação (RJUE) e nos Regulamentos Municipais. Em Lisboa e Porto, as câmaras municipais podem intimar os condomínios a proceder a obras de conservação de fachadas, com coimas em caso de incumprimento.
Nenhum condómino pode alterar a cor, os materiais ou os elementos da fachada sem autorização da assembleia. A instalação de unidades exteriores de ar condicionado visíveis da via pública, estores de cor diferente da definida pelo condomínio ou antenas individuais de grandes dimensões requerem deliberação de assembleia.
Obras de Acessibilidade (DL 163/2006)
O Decreto-Lei n.º 163/2006 estabelece os requisitos de acessibilidade a pessoas com mobilidade condicionada. Os condomínios que realizem obras de remodelação significativa ficam obrigados a cumprir os requisitos de acessibilidade das partes comuns. Além disso, se um condómino com deficiência ou mobilidade condicionada o requerer, a assembleia pode aprovar obras de adaptação por maioria simples (mesmo que se tratem de inovação), sendo os custos suportados por todos os condóminos.
Perguntas Frequentes
Quem decide as obras de conservação ordinária das partes comuns?
As obras de conservação ordinária (manutenção corrente, reparações de pequena envergadura) são da competência do administrador, que pode decidir sem necessidade de aprovação prévia em assembleia, desde que dentro dos limites do orçamento aprovado. Para obras que excedam o orçamento, é necessária deliberação de assembleia.
Que maioria é necessária para aprovar obras de inovação?
As obras de inovação (melhorias que alteram as características ou finalidade das partes comuns) requerem aprovação por maioria representativa de dois terços do valor total do prédio. Se um condómino com permilagem suficiente discordar, pode bloquear a obra. O condómino que votou contra não é obrigado a contribuir para os custos se provar que a obra não lhe traz benefício.
O que são obras urgentes e quem as pode mandar executar?
Obras urgentes são as necessárias para evitar danos imediatos e graves no edifício ou em pessoas (ex: cobertura com risco de derrocada, canalização com rotura, equipamento elétrico com risco de incêndio). O administrador pode mandá-las executar sem aprovação prévia da assembleia, mas deve convocar assembleia extraordinária no prazo de 15 dias para ratificação.
O condomínio é obrigado a instalar rampa de acessibilidade?
Sim, quando exigido pelo DL 163/2006 (acessibilidade de pessoas com mobilidade condicionada). A obrigação aplica-se a edifícios sujeitos a obras de remodelação significativas ou a pedido de condómino com mobilidade reduzida. Neste caso, a maioria necessária é simples (não a maioria de 2/3 exigida para obras de inovação), por se tratar de exigência legal.
Um condómino pode fazer obras na fachada sem autorização?
Não. A fachada é parte comum do edifício. Qualquer alteração à fachada (janelas, cores, materiais, ar condicionado visível, gradeamentos) requer autorização da assembleia de condóminos. As obras não autorizadas podem ser mandadas desfazer pelo administrador, com os custos a cargo do condómino infrator.
As instalações de elevadores em edifícios sem elevador requerem unanimidade?
Não. A instalação de elevador em edifício sem elevador é considerada obra de inovação e requer maioria de 2/3 do valor total. No entanto, se a instalação for requerida por condómino com mobilidade reduzida e servir como acessibilidade obrigatória por lei, a maioria pode ser simples. Os condóminos que votaram contra podem ser dispensados de contribuir se provarem ausência de benefício.
O condómino pode fazer obras na sua fração que afetem as partes comuns?
Só com autorização prévia da assembleia. Obras na fração individual que impliquem intervenção em paredes estruturais, condutas de ventilação, canalizações de uso comum ou outros elementos das partes comuns requerem autorização do condomínio. O condómino é responsável por todos os danos causados às partes comuns e às frações vizinhas.
Infraestruturas de Telecomunicações: ITED e ITUR
O DL 123/2009 e o Manual ITED (Infraestruturas de Telecomunicações em Edifícios) obrigam os edifícios sujeitos a obras de remodelação significativa a incluir as infraestruturas necessárias para telecomunicações (fibra ótica, televisão por cabo, telefone). O ITUR aplica-se a urbanizações. Estas obras são da responsabilidade do condomínio e aprovadas em assembleia por maioria simples (são exigidas por lei).
A instalação de infraestruturas ITED em edifícios existentes sem elas deve ser aprovada em assembleia. Os custos são partilhados por todos os condóminos na proporção das permilagens. Os operadores de telecomunicações têm direito de acesso ao edifício para instalar e manter as infraestruturas mediante acordo com o administrador.
Manutenção e Inspeção de Elevadores (DL 320/2002)
O Decreto-Lei n.º 320/2002 estabelece as regras de instalação, manutenção e inspeção periódica de ascensores, monta-cargas e escadas rolantes. Os condomínios com elevador devem: (1) ter contrato de manutenção com empresa certificada; (2) realizar inspeções periódicas (cada 2 anos para elevadores normais, cada 4 anos para elevadores de baixo risco); (3) manter o livro de registo do elevador atualizado. O não cumprimento implica coimas e responsabilidade civil.
O seguro de Responsabilidade Civil do elevador é obrigatório e deve ser contratado pelo condomínio. A substituição ou modernização de elevadores que não cumpram as normas de segurança atuais pode ser ordenada pelo organismo de inspeção, constituindo obra exigida por lei aprovada por maioria simples.
Recursos Oficiais Relacionados
- Diario da Republica — legislacao em vigor: dre.pt
- Portal das Financas — impostos e cadernetas: portaldasfinancas.gov.pt
- APAC — Administradores de Condominios: apac.pt
- Portal ePortugal — servicos online condominios: eportugal.gov.pt
Nota: Este artigo tem carater informativo e nao substitui aconselhamento juridico especializado. A legislacao portuguesa sobre condominios altera-se com frequencia. Consulte sempre um advogado ou administrador de condominios certificado para situacoes especificas. Ultima atualizacao: junho de 2026.
As maiorias indicadas neste guia aplicam-se salvo disposicao diferente aprovada nos estatutos do condominio. Consulte sempre o titulo constitutivo e os regulamentos internos antes de qualquer intervencao nas partes comuns.
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