Convocatória da Assembleia de Condóminos: Regras e Prazos em Portugal
A assembleia de condóminos é o órgão máximo de decisão do condomínio. O Código Civil (arts. 1431-1434) regula os prazos, o quórum e as maiorias necessárias para cada tipo de deliberação. A Lei 8/2022 acrescentou a possibilidade de assembleias por videoconferência com plena validade jurídica. Este guia explica tudo o que precisa de saber para convocar e realizar uma assembleia válida.
Art. 1431.º CC — A assembleia de condóminos reúne, pelo menos, uma vez por ano para aprovação das contas e orçamento. A convocatória deve ser enviada com 10 dias de antecedência, com indicação da ordem do dia, local, data e hora.
Requisitos da Convocatória
A convocatória deve conter obrigatoriamente os seguintes elementos:
- Data, hora e local da reunião (ou plataforma digital, se por videoconferência)
- Ordem do dia com todos os pontos a deliberar
- Data e hora da 2.ª convocatória (caso não haja quórum na 1.ª)
- Identificação do administrador que convoca
- Documentação de suporte (contas, orçamento, relatório de obras) deve ser disponibilizada
A convocatória pode ser enviada por carta registada, email (se o condómino concordou previamente) ou entregue em mão com recibo assinado. O prazo mínimo de 10 dias conta-se a partir da receção, não do envio.
Quórum e Maiorias por Tipo de Deliberação
| Tipo de Deliberação | 1.ª Convocatória | 2.ª Convocatória |
|---|---|---|
| Aprovação contas e orçamento | Maioria simples (>50% valor) | Maioria dos presentes |
| Eleição do administrador | Maioria simples (>50% valor) | Maioria dos presentes |
| Obras de inovação | Maioria de 2/3 do valor total | Maioria de 2/3 dos presentes |
| Alteração do título constitutivo | Unanimidade | Unanimidade |
| Obras urgentes | Sem assembleia (decide administrador) | Sem assembleia |
| Proibição de AL (Lei 56/2023) | Maioria de 2/3 do valor total | Maioria de 2/3 dos presentes |
| Cobrança de quotas em dívida | Maioria simples | Maioria dos presentes |
A Ata da Assembleia
A ata deve ser redigida pelo secretário da mesa (eleito no início da assembleia) e assinada pelo presidente da mesa e pelo secretário. Deve conter: data, hora, local e lista de presenças com indicação das permilagens representadas, ordem do dia, resumo das discussões, texto das deliberações aprovadas, resultado das votações (votos a favor, contra e abstenções) e eventuais declarações de voto.
A ata deve ser comunicada a todos os condóminos no prazo de 30 dias após a assembleia. Os condóminos ausentes têm 60 dias após receção da ata para impugnar judicialmente as deliberações que considerem ilegais.
Assembleia Extraordinária
Qualquer condómino pode requerer ao administrador a convocação de uma assembleia extraordinária, indicando os pontos a incluir na ordem do dia. Se o administrador não convocar no prazo de 20 dias, o condómino pode convocar diretamente a assembleia. As assembleias extraordinárias seguem as mesmas regras de convocatória e quórum que as ordinárias.
Perguntas Frequentes
Com quantos dias de antecedência deve ser enviada a convocatória?
A lei exige um mínimo de 10 dias de antecedência antes da data da assembleia. O prazo conta-se a partir da data de receção da convocatória pelo condómino — não da data de envio. Por isso é prudente enviar com 12-14 dias de antecedência para garantir a receção atempada.
A convocatória pode ser enviada por email?
Sim, desde que os condóminos tenham comunicado o seu endereço de email para o efeito e manifestado concordância com este meio. O email de convocatória deve ter registo de envio e leitura (ou confirmação de receção). Se um condómino não confirmou o email como meio de contacto, a convocatória deve ser enviada por carta registada.
O que acontece se a assembleia não atingir quórum na 1.ª convocatória?
Se na 1.ª convocatória não estiverem presentes condóminos que representem mais de metade do valor total do edifício, a assembleia não pode deliberar sobre a maioria das matérias. Deve ser convocada uma 2.ª assembleia (em regra, uma hora depois ou noutro dia), onde delibera por maioria dos condóminos presentes, independentemente do valor das suas frações.
Podem ser tomadas decisões sobre matérias não incluídas na ordem do dia?
Não, como regra geral. As deliberações sobre matérias não constantes da ordem do dia são anuláveis (não nulas), salvo se todos os condóminos estiverem presentes e unanimemente aceitarem discutir o ponto. Existe exceção para situações urgentes que requeiram decisão imediata para evitar danos.
Qual é a diferença entre deliberação nula e deliberação anulável?
Deliberação nula: viola disposições legais imperativas ou os fins do condomínio — pode ser invocada por qualquer condómino a qualquer momento, sem prazo. Deliberação anulável: viola o título constitutivo, os estatutos ou a lei dispositiva — tem de ser impugnada judicialmente no prazo de 60 dias a contar da deliberação ou do conhecimento dela pelo condómino ausente.
A assembleia pode ser realizada totalmente por videoconferência?
Sim, desde a Lei 8/2022. A convocatória deve indicar a plataforma e os mecanismos de acesso. Todos os condóminos devem poder ver, ouvir e votar em tempo real. A ata deve indicar que a assembleia foi realizada por videoconferência e o meio de identificação dos participantes. As deliberações têm plena validade jurídica.
Um condómino pode votar por procuração?
Sim. Cada condómino pode fazer-se representar por procurador munido de procuração escrita. Um mesmo procurador não pode representar mais de 5 condóminos, salvo se o total de condóminos do edifício for igual ou inferior a 10. A procuração deve ser apresentada antes do início da assembleia.
Representação por Procuração e Voto por Correspondência
Os condóminos impossibilitados de comparecer podem fazer-se representar por procurador munido de procuração escrita. A procuração deve indicar expressamente os pontos para os quais o procurador está autorizado a votar, ou conferir poderes gerais para toda a assembleia. O limite é de 5 condóminos representados por um único procurador (salvo em edifícios com 10 ou menos frações).
O voto por correspondência (escrito e enviado antes da assembleia) não está expressamente previsto no Código Civil português, ao contrário de outros países. Para ser válido, deve estar previsto nos estatutos do condomínio ou ser aceite por unanimidade em assembleia. Com a Lei 8/2022 e a possibilidade de videoconferência, a representação por procurador tornou-se menos necessária.
Impugnação de Deliberações: Prazos e Fundamentos
Um condómino que discorde de uma deliberação da assembleia pode impugná-la judicialmente. O prazo é de 60 dias a contar da data da assembleia (para condóminos presentes) ou da data de receção da ata (para condóminos ausentes). A ação deve ser intentada no tribunal de comarca competente.
Os fundamentos mais comuns de impugnação são: vício de convocatória (prazo insuficiente, falta de pontos na ordem do dia), quórum insuficiente na votação, maioria calculada incorretamente, deliberação que viola lei imperativa ou os estatutos do condomínio. As deliberações nulas (violação de lei imperativa) podem ser invocadas a qualquer momento, sem prazo.
Recursos Oficiais Relacionados
- Diario da Republica — legislacao em vigor: dre.pt
- Portal das Financas — impostos e cadernetas: portaldasfinancas.gov.pt
- APAC — Administradores de Condominios: apac.pt
- Portal ePortugal — servicos online condominios: eportugal.gov.pt
Nota: Este artigo tem carater informativo e nao substitui aconselhamento juridico especializado. A legislacao portuguesa sobre condominios altera-se com frequencia. Consulte sempre um advogado ou administrador de condominios certificado para situacoes especificas. Ultima atualizacao: junho de 2026.
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