Alojamento Local em Condomínio em Portugal: Pode a Assembleia Proibir?
Desde a Lei n.º 56/2023 (Mais Habitação), a assembleia de condóminos pode opor-se à atividade de alojamento local (AL) no edifício com uma maioria de dois terços do valor total do prédio — sem necessidade de unanimidade como exigia a lei anterior. Esta mudança representa uma revolução na gestão dos condomínios portugueses com AL.
Art. 7.º da Lei 56/2023 (Mais Habitação) — A assembleia de condóminos pode deliberar a oposição ao AL por maioria de 2/3 do valor total do prédio. A comunicação ao RNAL deve ser feita no prazo de 60 dias após a deliberação.
Evolução Legal: De 2018 a 2026
| Diploma | Vigência | Regime AL em Condomínio |
|---|---|---|
| DL 128/2014 | 2014-2018 | Sem regulação específica em condomínios |
| Lei 62/2018 | 2018-2023 | Oposição possível mas exigia unanimidade |
| Lei 56/2023 (Mais Habitação) | 2023-presente | Oposição por maioria de 2/3 do valor total |
| Portaria 239/2023 | 2023-presente | Suspensão novos registos AL em zonas de contenção |
Como Formalizar a Oposição ao AL na Assembleia
1. Convocatória com ponto específico
O administrador convoca assembleia com ponto expresso na ordem do dia: "Deliberação sobre oposição à atividade de alojamento local no edifício nos termos da Lei 56/2023". Prazo mínimo de convocatória: 10 dias.
2. Deliberação por maioria de 2/3
Na assembleia, é necessária maioria representando 2/3 do valor total do prédio (calculado pelas permilagens). Por exemplo, num prédio de 1.000‰ totais, são necessários no mínimo votos favoráveis de condóminos com 667‰ ou mais.
3. Elaboração de ata detalhada
A ata deve registar o resultado da votação com indicação das permilagens dos condóminos presentes, os votos a favor, contra e abstenções (com as permilagens correspondentes) e o texto da deliberação de oposição.
4. Comunicação ao RNAL (60 dias)
O administrador comunica a deliberação ao RNAL via Portal ePortugal, enviando a ata, a lista de condóminos com permilagens e a identificação dos registos AL em causa. O RNAL procede ao cancelamento dos registos.
Zonas de Contenção de AL em Portugal (2026)
As principais zonas de contenção declaradas pelas câmaras municipais incluem:
- Lisboa: Alfama, Mouraria, Bairro Alto, Madragoa, Castelo, Santa Maria Maior e outras freguesias históricas
- Porto: Bonfim, Cedofeita, Santo Ildefonso, Sé e Miragaia
- Cascais, Sintra, Setúbal: zonas turísticas específicas com restrições crescentes
- Algarve: vários municípios com restrições sazonais e geográficas
Nas zonas de contenção, os novos pedidos de registo AL são automaticamente indeferidos pela câmara municipal. Os registos existentes mantêm-se válidos até à renovação, momento em que podem ser revogados.
Perguntas Frequentes
A assembleia de condóminos pode proibir o alojamento local no prédio?
Sim, desde a Lei 56/2023 (Mais Habitação). A assembleia pode deliberar a oposição ao AL por maioria de dois terços do valor total do edifício. Antes desta lei, era necessária unanimidade, o que tornava a proibição praticamente impossível. A oposição aprovada em assembleia deve ser comunicada ao RNAL (Registo Nacional de Alojamento Local) no prazo de 60 dias.
Qual a diferença entre a Lei 62/2018 e a Lei 56/2023 no AL em condomínios?
A Lei 62/2018 introduziu a possibilidade de oposição ao AL em condomínios, mas exigia unanimidade dos condóminos — na prática, um único proprietário com AL podia bloquear a decisão. A Lei 56/2023 (Mais Habitação, em vigor desde outubro de 2023) reduziu o requisito para maioria de 2/3, tornando a oposição muito mais acessível.
Que prazo tem o condomínio para comunicar a oposição ao RNAL?
Após a deliberação em assembleia, o administrador tem 60 dias para comunicar a oposição ao RNAL através do Portal ePortugal. A comunicação deve incluir a ata da assembleia, a lista de condóminos com as respetivas permilagens e a identificação das frações em AL no edifício. O RNAL procede então ao cancelamento dos registos de AL afetados.
A oposição do condomínio afeta licenças de AL já existentes?
Sim. A oposição deliberada em assembleia pode levar ao cancelamento de registos de AL existentes no edifício, mesmo que tenham sido emitidos antes da deliberação. O titular do AL afetado pode impugnar a decisão judicialmente, mas a tendência dos tribunais tem sido validar as decisões de condomínio conformes com a Lei 56/2023.
O que são zonas de contenção de alojamento local?
As zonas de contenção são áreas geográficas delimitadas pelas câmaras municipais onde o licenciamento de novos AL é restringido ou suspenso. Lisboa declarou várias freguesias como zonas de contenção (Alfama, Mouraria, Bairro Alto, etc.). Porto e outras cidades adotaram medidas similares. Nas zonas de contenção, os pedidos de novos registos AL são automaticamente indeferidos.
Como é tributado o alojamento local no IRS?
Os rendimentos de AL (Categoria B) podem ser tributados de duas formas: regime simplificado (coeficiente de 0,35 sobre os rendimentos brutos, sujeito a taxas marginais do IRS) ou contabilidade organizada. Alternativamente, em certas condições, pode aplicar-se a taxa especial de 25% (art. 72.º CIRS). O titular deve entregar a declaração modelo 3 com o anexo B ou C.
O condomínio pode cobrar mais ao proprietário com AL?
Não diretamente através da quota mensal diferenciada. A quota é calculada com base na permilagem, igual para todos os condóminos. Contudo, se o AL causar desgaste adicional das partes comuns (elevador, entradas, limpeza extra), o condomínio pode deliberar uma contribuição adicional específica para os proprietários com AL, desde que aprovada em assembleia com a maioria adequada.
Impacto do AL nas Quotas e Despesas do Condomínio
A atividade de alojamento local num edifício gera habitualmente um maior desgaste das partes comuns: elevador, entrada, limpeza de corredores, recolha de lixo. Estudos indicam que um apartamento em AL pode gerar 3-5 vezes mais movimentos no edifício do que uma residência permanente. Este desgaste adicional aumenta os custos de manutenção partilhados por todos os condóminos.
Em resposta, alguns condomínios aprovaram em assembleia um regulamento interno que obriga os proprietários com AL a contribuir com uma sobretaxa para compensar o desgaste adicional. Esta solução é juridicamente defensável se aprovada com a maioria adequada (2/3 para criar um regime de contribuição diferenciada que não existe no título constitutivo, ou maioria simples se os estatutos já o prevejam).
Ruído, Chaves e Regulamento Interno de AL
O Regulamento Geral do Ruído (DL 9/2007) aplica-se às unidades de AL da mesma forma que a qualquer habitação. Os hóspedes que causem perturbações de sossego (festas, músicas altas após as 23h) podem ser alvo de queixa às autoridades. O proprietário do AL é responsável pelo comportamento dos seus hóspedes e pode ser responsabilizado pelo condomínio pelos danos e perturbações causados.
O condomínio pode aprovar em assembleia um regulamento interno específico para AL que inclua: obrigatoriedade de check-in presencial (não cofres de chaves no átrio), proibição de festas e eventos, limite de hóspedes por fração, identificação de hóspedes na entrada. O regulamento interno aprovado em assembleia tem força vinculativa para todos os condóminos.
Recursos Oficiais Relacionados
- Diario da Republica — legislacao em vigor: dre.pt
- Portal das Financas — impostos e cadernetas: portaldasfinancas.gov.pt
- APAC — Administradores de Condominios: apac.pt
- Portal ePortugal — servicos online condominios: eportugal.gov.pt
Nota: Este artigo tem carater informativo e nao substitui aconselhamento juridico especializado. A legislacao portuguesa sobre condominios altera-se com frequencia. Consulte sempre um advogado ou administrador de condominios certificado para situacoes especificas. Ultima atualizacao: junho de 2026.
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