IMI e Condomínios em Portugal: Quem Paga e Como Funciona em 2026
O IMI (Imposto Municipal sobre Imóveis) em condomínios funciona de forma individual: cada proprietário paga o IMI da sua fração autónoma separadamente, calculado sobre o Valor Patrimonial Tributário (VPT) da sua fração. O condomínio, enquanto entidade, não paga IMI global. Este guia explica taxas, VPT, isenções, AIMI e os prazos de pagamento atualizados para 2026.
CIMI art. 112.º — Taxa IMI prédios urbanos: 0,3% a 0,45% (fixada por cada município). VPT calculado pela AT com base na área, localização e coeficientes CIMI. Atualização do VPT de 3 em 3 anos.
Como Funciona o IMI na Propriedade Horizontal
Num edifício em regime de propriedade horizontal, cada fração autónoma tem o seu próprio artigo matricial na caderneta predial. O IMI é calculado individualmente para cada fração e liquidado pela Autoridade Tributária (AT) ao respetivo proprietário. O condomínio, como entidade sem personalidade jurídica plena, não é sujeito passivo de IMI pelas frações individuais.
As partes comuns do edifício (escadas, corredores, cobertura, cave comum) têm um artigo matricial próprio inscrito em nome do condomínio. Em Portugal, este artigo matricial das partes comuns tem VPT muito reduzido ou nulo, pelo que a incidência de IMI sobre as partes comuns é habitualmente inexistente ou mínima.
Taxas de IMI por Município em 2026 (Principais Cidades)
| Município | Taxa IMI 2026 | IMI para VPT €200.000 |
|---|---|---|
| Lisboa | 0,30% | €600/ano |
| Porto | 0,30% | €600/ano |
| Cascais | 0,30% | €600/ano |
| Sintra | 0,35% | €700/ano |
| Braga | 0,33% | €660/ano |
| Coimbra | 0,34% | €680/ano |
| Faro | 0,35% | €700/ano |
| Setúbal | 0,36% | €720/ano |
| Évora | 0,38% | €760/ano |
| Interior (média) | 0,40-0,45% | €800-900/ano |
Isenções de IMI Disponíveis em 2026
Isenção Permanente — Habitação Própria Permanente
Para imóveis com VPT até €125.000, usados como habitação própria permanente, cujo proprietário tenha rendimento coletável familiar inferior a €153.000 (valor aproximado, atualizado anualmente). Requer inscrição no Portal das Finanças como habitação própria permanente.
Isenção Temporária (3 anos) — Primeira Habitação
Para imóveis adquiridos para habitação própria permanente com VPT não superior a €125.000. A isenção é automática nos primeiros 3 anos após a aquisição para primeira habitação do proprietário.
Redução por Filhos Dependentes
As famílias com dependentes beneficiam de redução de IMI: 10% com 1 dependente, 15% com 2 dependentes, 20% com 3 dependentes. Acresce 5% por cada dependente adicional além do 3.º. A redução é automática com base nos dados do IRS.
Isenção para Baixos Rendimentos (Municipal)
Alguns municípios oferecem isenção parcial ou total de IMI para famílias com rendimentos muito baixos. As condições variam por município. O pedido deve ser dirigido ao município respetivo.
AIMI: Adicional ao IMI
O AIMI (criado em 2017) incide sobre o valor patrimonial total dos prédios urbanos habitacionais detidos por cada titular quando este ultrapassa €600.000. As taxas aplicáveis em 2026:
| Titular | VPT Total | Taxa AIMI |
|---|---|---|
| Pessoas singulares | Até €600.000 | 0% (isento) |
| Pessoas singulares | €600.000 — €1.000.000 | 0,7% |
| Pessoas singulares | Acima de €1.000.000 | 1,0% |
| Pessoas coletivas | Qualquer valor | 0,4% |
| Herança indivisa | Qualquer valor | 0,4% |
Prazos de Pagamento do IMI em 2026
| Valor IMI Anual | N.º de Prestações | Datas de Pagamento |
|---|---|---|
| Até €500 | Prestação única | Abril |
| €500 a €1.000 | 2 prestações | Abril e Novembro |
| Acima de €1.000 | 3 prestações | Abril, Julho e Novembro |
Declaração Modelo 1 IMI: Quando é Necessária
A Declaração Modelo 1 do IMI deve ser entregue pelo proprietário quando: (1) o prédio é inscrito pela primeira vez na matriz predial urbana (edifício novo); (2) ocorrem alterações relevantes no prédio (obras de ampliação, remodelação significativa, subdivisão); (3) o proprietário quer solicitar avaliação geral para atualizar o VPT. O prazo de entrega é de 60 dias a contar do facto que origina a obrigação.
Perguntas Frequentes
O condomínio paga IMI pelas partes comuns?
Na prática portuguesa, as partes comuns (entrada, escadas, cobertura, garagens comuns) estão registadas em nome do condomínio enquanto coletividade e não geram IMI autónomo. O IMI das frações individuais é pago por cada condómino separadamente, com base no Valor Patrimonial Tributário (VPT) da sua fração. As partes comuns só geram IMI se estiverem inscritas em nome de entidade coletiva com fins lucrativos.
Qual é a taxa de IMI para imóveis urbanos em 2026?
A taxa de IMI para prédios urbanos em Portugal varia entre 0,3% e 0,45% do VPT, conforme a decisão de cada município. Em Lisboa a taxa é 0,3%; no Porto 0,3%; na maioria dos municípios do interior situa-se entre 0,35% e 0,45%. Os municípios podem ainda aplicar uma taxa adicional de 0,5 pontos percentuais a prédios devolutos ou em ruína.
O que é o VPT e como é calculado?
O Valor Patrimonial Tributário (VPT) é o valor fiscal do imóvel, calculado pela AT com base em: área bruta privativa, área bruta dependente (garagem, arrecadação), coeficiente de localização, coeficiente de qualidade e conforto, coeficiente de vetustez (antiguidade) e coeficiente de afetação. O VPT é determinado pelo modelo previsto no CIMI (art. 38.º e seguintes) e atualizado a cada 3 anos.
Quem tem direito a isenção de IMI?
Existem várias isenções de IMI: (1) Isenção permanente para habitação própria permanente com VPT até €125.000 e rendimento coletável familiar até €153.000 (atualizado anualmente); (2) Isenção temporária (3 anos) para primeira habitação com VPT até €125.000; (3) Redução de 20% para famílias com 3 filhos; (4) Redução adicional de 5% por cada filho a mais do 3.º; (5) Isenção parcial para baixos rendimentos (requerida ao município).
Quando se paga o IMI em Portugal?
O IMI é liquidado pela AT em março/abril de cada ano (referente ao ano anterior). Os prazos de pagamento são: (1) Até €500: pagamento único em abril; (2) Entre €500-1.000: duas prestações — abril e novembro; (3) Acima de €1.000: três prestações — abril, julho e novembro. O não pagamento no prazo gera juros de mora e inscrição em dívida fiscal.
O que é o AIMI e quem paga?
O AIMI (Adicional ao IMI) é pago por titulares de imóveis cujo VPT total ultrapassar €600.000 por titular. A taxa é de 0,7% sobre o valor entre €600.000 e €1.000.000, e 1% acima de €1.000.000. Para pessoas coletivas (incluindo condomínios com imóveis registados), a taxa é de 0,4% sem qualquer dedução. Os condóminos com frações de valor elevado podem estar sujeitos ao AIMI.
Como pedir a avaliação geral do imóvel para baixar o VPT?
O proprietário pode solicitar uma avaliação geral (modelo 1 do IMI) à AT, mas esta pode resultar num VPT mais alto ou mais baixo que o atual. Se o VPT atual estiver desatualizado (calculado há mais de 3 anos), vale a pena analisar os coeficientes atuais antes de pedir nova avaliação. O pedido é apresentado no Portal das Finanças com declaração Modelo 1 do IMI.
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