NRAU 2026: Tudo Sobre o Novo Regime do Arrendamento Urbano em Portugal

NRAU 2026: Tudo Sobre o Novo Regime do Arrendamento Urbano em Portugal O Novo Regime do Arrendamento Urbano (NRAU), consagrado pela Lei n.º 6/2006, de 27 de Fevereiro, e sucessivamente actualizado por diversas alterações legislativas, regula as relações entre senhorios e arrendatários em Portugal. Em 2026, o NRAU é o quadro legal central que todos os proprietários de imóveis para arrendar, administradores de condomínios e inquilinos devem conhecer para exercerem os seus direitos e cumprirem as suas obrigações.

Neste guia completo abordamos os tipos de contratos de arrendamento, as regras de actualização de rendas, os procedimentos de denúncia e os mecanismos de resolução de conflitos, incluindo o Balcão do Arrendamento e o arrendamento acessível do IHRU.

Tipos de Contratos de Arrendamento em Portugal O NRAU distingue dois grandes regimes contratuais: o contrato de arrendamento para habitação e o contrato para fins não habitacionais (comércio, indústria, serviços). No âmbito habitacional, existem ainda subdivisões importantes consoante a duração e o destino do imóvel.

1. Contrato de Duração Indeterminada Os contratos sem prazo definido (duração indeterminada) só podem ser celebrados para habitação permanente do arrendatário. São os que conferem maior estabilidade ao inquilino, já que o senhorio apenas pode denunciá-los em circunstâncias muito limitadas (necessidade habitacional do próprio ou de descendentes, demolição ou obras profundas).

2. Contrato a Prazo Certo O contrato a prazo certo tem duração mínima de 1 ano, conforme o artigo 1095.º do Código Civil na redacção do NRAU. O prazo máximo não está legalmente limitado. Findo o prazo, o contrato renova-se automaticamente por iguais e sucessivos períodos, salvo denúncia atempada de qualquer das partes.

3. Habitação Permanente vs. Habitação Secundária A lei distingue ainda o arrendamento para habitação permanente (residência habitual do arrendatário) do arrendamento para habitação não permanente ou secundária (habitação de férias, uso temporário). Os contratos para habitação não permanente podem ter prazo inferior a 1 ano, mas devem indicar expressamente esse destino.

Tipo Prazo Mínimo Renovação Destino Duração indeterminada Sem prazo Automática Habitação permanente Prazo certo 1 ano Automática salvo denúncia Habitação permanente ou secundária Não permanente Livre (pode ser inferior a 1 ano) Conforme contrato Férias / uso temporário Actualização Anual das Rendas: O Coeficiente IPPI As rendas dos contratos de arrendamento podem ser actualizadas anualmente com base no coeficiente de actualização publicado pelo INE — o Índice de Preços no Consumidor sem habitação (IPPI). Este coeficiente é publicado no início de cada ano e aplica-se às rendas no mês seguinte ao da data de celebração do contrato ou à data acordada entre as partes.

Procedimento de Actualização de Renda O senhorio deve comunicar a actualização por carta registada A comunicação deve ser feita com antecedência mínima de 30 dias A comunicação deve indicar o novo valor da renda e o coeficiente aplicado O arrendatário pode contestar a actualização se o coeficiente aplicado for incorrecto Contratos celebrados há menos de 1 ano não podem ser actualizados Atenção: a Lei 56/2023 (Mais Habitação) introduziu um limite extraordinário à actualização das rendas, fixando-a em 2% em 2024 e 2025 para contratos com rendas inferiores a determinados valores, independentemente do coeficiente IPPI real.

Denúncia do Contrato: Prazos para Senhorios e Arrendatários As regras de denúncia diferem consoante seja o senhorio ou o arrendatário a tomar a iniciativa, e consoante o tipo e a duração do contrato.

Denúncia pelo Senhorio Contratos com prazo inferior a 6 anos: antecedência de 120 dias (4 meses) Contratos entre 6 e 20 anos: antecedência de 240 dias (8 meses) Contratos com mais de 20 anos: antecedência de 1 ano (360 dias) Denúncia para habitação do próprio ou de descendentes: antecedência mínima de 2 anos em contratos com mais de 10 anos Denúncia pelo Arrendatário Contrato a prazo certo: comunicação com antecedência de 60 dias antes do fim do prazo Contrato com duração indeterminada: antecedência de 60 dias a qualquer momento Denúncia imediata: permitida em caso de incumprimento grave do senhorio Arrendamento Acessível: O Programa do IHRU O Programa de Arrendamento Acessível (PAA), criado pelo Decreto-Lei n.º 68/2019 e reforçado pela Lei 56/2023, permite a senhorios que pratiquem rendas até 20% abaixo dos preços de mercado beneficiar de isenção de IRS e IRC sobre os rendimentos prediais. Em contrapartida, comprometem-se a manter a renda acessível por um período mínimo de 5 anos.

Vantagens do PAA para Senhorios Isenção total de IRS sobre rendimentos de arrendamento acessível Isenção de IRC para empresas que detenham imóveis para arrendamento acessível Acesso prioritário a financiamento IHRU para obras de reabilitação Garantia de pagamento das rendas pelo Estado em caso de incumprimento do inquilino O Balcão do Arrendamento O Balcão do Arrendamento, disponível em eportugal.mj.pt, é a plataforma online do Ministério da Justiça para resolução extrajudicial de conflitos de arrendamento. Criado pelo NRAU para descongestionar os tribunais, permite tratar electronicamente:

Comunicações de denúncia e oposição à renovação Procedimentos de despejo por incumprimento (RABC — Regime de Acesso ao Balcão do Condomínio) Actualização de rendas de contratos antigos (pré-RAU) Procedimentos especiais de despejo IRS sobre Rendas: Categoria F Os rendimentos de arrendamento tributam em sede de IRS na Categoria F (Rendimentos Prediais). O senhorio pode optar pela tributação autónoma à taxa de 28% ou pelo englobamento (soma aos restantes rendimentos, aplicando as taxas gerais progressivas de 13,25% a 53%).

As despesas dedutíveis nos rendimentos de Categoria F incluem: IMI, seguro de incêndio, despesas de condomínio, obras de conservação e manutenção, juros de crédito para aquisição do imóvel arrendado e ainda a amortização de capital do crédito (até certo limite). Estas deduções são declaradas no Anexo F do Modelo 3 de IRS.

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