Superbonus condomini: non è più al 110%
Guida per amministratori e condomini su come è cambiata l'aliquota del Superbonus nel tempo, quali requisiti servono oggi e come portare correttamente la delibera in assemblea senza aspettative sbagliate.
Come è cambiata l'aliquota Superbonus nel tempo
L'aliquota dipende dall'anno in cui la spesa viene effettivamente sostenuta, non dall'anno della delibera assembleare. Verifica sempre il dato aggiornato con un tecnico abilitato prima di procedere.
| Anno spesa | Aliquota | Nota |
|---|---|---|
| 2020-2022 | 110% | Aliquota piena introdotta dal Decreto Rilancio (D.L. 34/2020). CILAS presentata entro le scadenze di legge. |
| 2023 | 90% | Riduzione generale, con eccezioni per chi aveva già titoli abilitativi/CILAS presentati entro fine 2022. |
| 2024 | 70% | Ulteriore riduzione confermata dalla Legge di Bilancio, salvo proroghe per zone sismiche specifiche. |
| 2025 | 65% | Aliquota confermata dalla Legge di Bilancio 2025, applicabile alle spese sostenute nell'anno. |
| 2026 | Da verificare | Fase di ulteriore riduzione/uscita graduale: verificare sempre l'aliquota reale in vigore prima di deliberare. |
Tabella indicativa basata sulle riduzioni progressive introdotte dalle Leggi di Bilancio successive al Decreto Rilancio (D.L. 34/2020) e dal D.L. 11/2023. Esistono eccezioni per zone sismiche, ONLUS/enti del terzo settore e pratiche con CILAS presentata entro scadenze specifiche: verifica sempre il caso concreto con un tecnico o commercialista abilitato.
Concetti chiave da conoscere prima della delibera
CILAS
Comunicazione di Inizio Lavori Asseverata: il titolo abilitativo semplificato per gli interventi Superbonus. La data di presentazione determina spesso il regime applicabile (transitorio o ordinario).
SAL (Stato Avanzamento Lavori)
Le fasi di fatturazione parziale dei lavori. L'aliquota applicabile a ciascun SAL dipende dall'anno in cui viene emessa la relativa fattura o eseguito il pagamento.
Sconto in fattura
Opzione fortemente limitata dal 2023 in poi: oggi disponibile solo in casi eccezionali (CILAS già presentate, zone sisma, enti del terzo settore).
Cessione del credito
Come lo sconto in fattura, è stata ristretta dal D.L. 11/2023. Per la maggioranza dei nuovi interventi resta solo la detrazione diretta in dichiarazione dei redditi.
Quorum agevolato
Per interventi energetici/antisismici sulle parti comuni: maggioranza degli intervenuti che rappresenti almeno un terzo dei millesimi (Legge 220/2012 e successive modifiche).
Ecobonus e Sismabonus ordinari
Agevolazioni alternative o complementari al Superbonus, con percentuali e requisiti propri, spesso più stabili nel tempo rispetto al regime Superbonus in fase di riduzione.
Domande frequenti — Superbonus nei condomini
Il Superbonus è ancora al 110%?
No. È sceso al 90% nel 2023, al 70% nel 2024 e al 65% nel 2025, salvo eccezioni transitorie per chi aveva già presentato la CILAS entro le scadenze previste. Per il 2026 la riduzione prosegue: verifica sempre l'aliquota reale prima di deliberare in assemblea.
Conta l'anno della delibera o l'anno in cui si paga la spesa?
Conta l'anno di sostenimento effettivo della spesa (bonifico parlante o fattura del SAL), non l'anno della delibera assembleare. Un condominio che delibera nel 2025 ma paga nel 2026 applica l'aliquota del 2026.
Si può ancora usare lo sconto in fattura o la cessione del credito?
Solo in casi eccezionali dopo il D.L. 11/2023: CILAS già presentate entro certe date, zone colpite da sisma, alcuni enti del terzo settore. Per la maggior parte dei nuovi interventi resta solo la detrazione diretta in dichiarazione dei redditi.
Quali alternative esistono se il Superbonus non conviene più?
Ecobonus per efficientamento energetico, Sismabonus per interventi antisismici, detrazione ristrutturazione edilizia (art. 16-bis TUIR) e Bonus Facciate (anch'esso ridotto rispetto al 90% iniziale). Ogni misura ha requisiti e percentuali proprie da valutare con un tecnico.
Che maggioranza serve in assemblea per deliberare questi lavori?
Per interventi energetici o antisismici agevolati sulle parti comuni, basta la maggioranza degli intervenuti che rappresenti almeno un terzo dei millesimi dell'edificio, un quorum ridotto rispetto ad altre innovazioni (Legge 220/2012).
Cosa deve fare l'amministratore prima di portare il tema in assemblea?
Verificare con un tecnico l'aliquota reale applicabile all'anno di spesa previsto, chiarire se sconto/cessione sono ancora disponibili nel caso specifico, raccogliere APE e asseverazioni tecniche, e comunicare ai condomini l'impatto economico reale rispetto alle aspettative del 110% del 2020.
Cosa succede ai cantieri Superbonus avviati anni fa e non ancora conclusi?
Se la CILAS è stata presentata entro le scadenze della disciplina transitoria, l'aliquota superiore può restare valida per le spese sostenute nei termini previsti anche se i lavori finiscono più tardi. È un regime a esaurimento, non riproponibile per interventi nuovi: va verificato caso per caso con il tecnico o il commercialista.
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