Question 1

Cosa sono le parti comuni secondo l'articolo 1117 del Codice Civile?

Accepted Answer

L'art. 1117 c.c. elenca, in via non esaustiva, le parti comuni dell'edificio: il suolo su cui sorge, le fondamenta, i muri maestri, i tetti e i lastrici solari, le scale, i portoni d'ingresso, i vestiboli, gli anditi, i portici, i cortili, le facciate; gli impianti per l'acqua, il gas, l'energia elettrica, il riscaldamento e il condizionamento fino al punto di diramazione agli impianti esclusivi; l'ascensore, i pozzi, le cisterne e le opere per l'accesso all'acqua. Dopo la riforma della legge 220/2012 sono espressamente comuni anche le aree destinate a parcheggio comune, i locali portineria e alloggio del portiere, i sottotetti destinati all'uso comune. La proprietà è comune salvo diverso titolo, cioè salvo che l'atto di acquisto o il regolamento contrattuale ne attribuisca la proprietà esclusiva a un singolo condomino.

Question 2

Come funziona la ripartizione delle spese condominiali secondo i millesimi (art. 1123)?

Accepted Answer

L'art. 1123 c.c. stabilisce il criterio generale: le spese per la conservazione e il godimento delle parti comuni, per i servizi nell'interesse comune e per le innovazioni deliberate dalla maggioranza sono sostenute dai condomini in misura proporzionale al valore della proprietà di ciascuno, espresso dalle tabelle millesimali allegate al regolamento. Le tabelle millesimali (mille millesimi totali) rappresentano il valore proporzionale di ogni unità immobiliare rispetto all'intero edificio, calcolato considerando superficie, piano, esposizione e altri fattori. Quando si tratta di cose destinate a servire i condomini in misura diversa, le spese sono ripartite in proporzione all'uso che ciascuno può farne (comma 2); se un edificio ha parti destinate a servire una sola parte dell'edificio, le spese sono a carico del gruppo di condomini che ne trae utilità (comma 3, es. scale o ascensore che serve solo alcuni piani).

Question 3

Cos'è il regolamento condominiale e quando è obbligatorio?

Accepted Answer

Secondo l'art. 1138 c.c., il regolamento condominiale è obbligatorio quando i condomini sono più di dieci. Disciplina l'uso delle parti comuni, la ripartizione delle spese, la tutela del decoro architettonico e le regole per l'amministrazione, e può contenere norme sulla destinazione d'uso delle unità (ad esempio limitazioni alle locazioni brevi tipo Airbnb, purché approvate all'unanimità se limitano diritti dei singoli). Si distingue dal regolamento contrattuale, allegato al primo atto di acquisto e sottoscritto da tutti gli acquirenti, che può contenere limitazioni ai diritti dei condomini (ad esempio divieto di destinazione ad attività commerciali) e richiede l'unanimità per essere modificato. Il regolamento assembleare ordinario, invece, si approva e modifica con la maggioranza qualificata prevista dall'art. 1136 c.c.

Question 4

Chi è l'amministratore di condominio e quando è obbligatorio nominarlo?

Accepted Answer

L'art. 1129 c.c. impone la nomina dell'amministratore quando i condomini sono più di otto; sotto questa soglia la nomina resta facoltativa salvo diversa decisione dell'assemblea. L'amministratore ha durata annuale (rinnovabile), deve essere in possesso dei requisiti di onorabilità previsti dalla legge 220/2012 e deve comunicare i propri dati fiscali, il conto corrente condominiale dedicato e la polizza assicurativa per responsabilità civile se richiesta. Deve rendere il conto della gestione annualmente (rendiconto condominiale) e convocare l'assemblea ordinaria almeno una volta all'anno per l'approvazione del bilancio (artt. 1130-1130-bis c.c.).

Question 5

Cosa prevede l'articolo 1120 sulle innovazioni e il superamento delle barriere architettoniche?

Accepted Answer

L'art. 1120 c.c. distingue le innovazioni ordinarie (approvabili con la maggioranza degli intervenuti che rappresenti almeno la metà del valore dell'edificio) da quelle vietate quando pregiudicano la stabilità, la sicurezza, il decoro architettonico o rendono inservibili parti comuni all'uso di anche un solo condomino. Dopo le riforme normative, sono agevolate con quorum ridotti le innovazioni per il superamento delle barriere architettoniche, l'installazione di impianti fotovoltaici, di produzione di energia da fonti rinnovabili e, più recentemente, le infrastrutture di ricarica per veicoli elettrici, che il condomino può realizzare a proprie spese dandone comunicazione all'amministratore, salvo che l'assemblea non deliberi diversamente offrendo un'alternativa idonea.

Question 6

Cosa succede se un condomino non paga le spese condominiali?

Accepted Answer

L'amministratore, in base all'art. 63 delle disposizioni di attuazione del Codice Civile, può ottenere un decreto ingiuntivo immediatamente esecutivo contro il condomino moroso, senza dover attendere l'esito di un giudizio ordinario. In caso di mancato pagamento, chi subentra nei diritti del condomino (ad esempio l'acquirente dell'immobile) è obbligato in solido con il venditore per i contributi relativi all'anno in corso e a quello precedente. L'amministratore ha inoltre l'obbligo di agire per il recupero delle somme dovute entro sei mesi dalla chiusura dell'esercizio in cui il credito è insorto, salvo che sia stato espressamente dispensato dall'assemblea.

Question 7

Qual è la differenza tra condominio minimo, condominio parziale e supercondominio?

Accepted Answer

Il condominio minimo (due soli proprietari) applica le stesse norme del condominio ordinario in quanto compatibili, ma senza l'obbligo di nomina dell'amministratore né di regolamento. Il condominio parziale (art. 1123, comma 3) riguarda i beni e servizi destinati a un gruppo limitato di condomini, le cui spese gravano solo su di essi. Il supercondominio (art. 1117-bis c.c.) si verifica quando più edifici autonomi condividono beni e servizi comuni, come un parco, un impianto centralizzato o una strada di accesso privata; in questo caso si applica un regime di rappresentanza tramite delegati per le assemblee, quando i partecipanti superano le sessanta unità.

Question 8

Serve il CIN (Codice Identificativo Nazionale) per affittare un appartamento in condominio su Airbnb?

Accepted Answer

Sì. Dal 2024 il Codice Identificativo Nazionale (CIN), gestito dal Ministero del Turismo, è obbligatorio per le locazioni brevi e per gli affitti turistici, incluse le unità in condominio pubblicizzate su piattaforme come Airbnb o Booking. Il CIN deve essere esposto negli annunci e all'esterno dell'immobile. Questo obbligo si affianca, e non sostituisce, le eventuali limitazioni interne che il regolamento condominiale contrattuale può imporre sulla destinazione d'uso delle unità: se il regolamento vieta espressamente le locazioni turistiche e tale clausola è stata accettata da tutti i condomini all'origine, resta vincolante indipendentemente dal rispetto degli obblighi amministrativi statali.

Articolo	Tema	Contenuto principale
Art. 1117	Parti comuni dell'edificio	Elenco (non esaustivo) di suolo, fondamenta, muri maestri, tetti, scale, impianti, ascensore
Art. 1117-bis	Supercondominio	Applicazione delle norme sul condominio a più edifici con beni/servizi comuni
Art. 1118	Diritti dei partecipanti	Diritto proporzionale ai millesimi, divieto di rinuncia per sottrarsi alle spese
Art. 1120	Innovazioni	Maggioranze per innovazioni, agevolazioni per barriere architettoniche, fotovoltaico, ricarica elettrica
Art. 1123	Ripartizione delle spese	Criterio dei millesimi, uso differenziato, parti a servizio di una sola porzione
Art. 1129-1130	Amministratore	Nomina obbligatoria oltre 8 condomini, obblighi di gestione, rendiconto annuale
Art. 1136	Maggioranze assembleari	Quorum costitutivi e deliberativi differenziati per tipo di decisione
Art. 1138	Regolamento di condominio	Obbligatorio oltre 10 condomini, disciplina uso parti comuni e ripartizione spese

Codice Civile e Condominio: artt. 1117-1139 spiegati

Gli articoli chiave del Codice Civile sul condominio

Termini chiave del condominio italiano

Tabelle millesimali

Parti comuni (art. 1117)

Regolamento condominiale

Amministratore di condominio

Fondo speciale lavori

Supercondominio (art. 1117-bis)

Domande frequenti — Codice Civile e Condominio

Risposte immediate, con l\'articolo esatto citato