Question 1

Il Bonus Facciate esiste ancora nel 2026?

Accepted Answer

No, il Bonus Facciate come agevolazione autonoma con aliquota del 90% (introdotta dalla Legge di Bilancio 2020) non è stato prorogato oltre il 2022 e non è più in vigore per le spese sostenute dal 2023 in poi. I condomìni che oggi vogliono ristrutturare la facciata devono fare riferimento alle agevolazioni ordinarie ancora attive: il Bonus Ristrutturazioni (art. 16-bis TUIR) per interventi di manutenzione straordinaria e recupero del patrimonio edilizio, o l'Ecobonus se l'intervento sulla facciata comporta una riqualificazione energetica (ad esempio cappotto termico). È fondamentale verificare la normativa vigente prima di avviare i lavori, perché le aliquote e le percentuali di detrazione sono cambiate più volte negli ultimi anni e continuano a essere riviste dalle leggi di bilancio annuali.

Question 2

Quali agevolazioni fiscali restano disponibili per rifare la facciata di un condominio?

Accepted Answer

Le due strade principali sono il Bonus Ristrutturazioni, che copre il rifacimento di intonaco, tinteggiatura, riparazione di balconi e parti architettoniche della facciata con una detrazione IRPEF ripartita in 10 anni, e l'Ecobonus, applicabile quando l'intervento migliora le prestazioni termiche dell'involucro edilizio (cappotto termico esterno, isolamento delle pareti perimetrali). La percentuale di detrazione e i massimali di spesa variano in base alla legge di bilancio dell'anno in cui si sostiene la spesa: è indispensabile controllare i valori aggiornati al momento dei lavori, poiché le aliquote sono state progressivamente ridotte rispetto ai valori più generosi degli anni 2020-2022.

Question 3

Come si delibera in assemblea di condominio un intervento sulla facciata?

Accepted Answer

Gli interventi di manutenzione straordinaria sulla facciata, essendo un bene comune ai sensi dell'art. 1117 del Codice Civile, richiedono una delibera assembleare. Per la manutenzione straordinaria ordinaria è generalmente sufficiente la maggioranza degli intervenuti che rappresenti almeno un terzo del valore dell'edificio (art. 1136 Codice Civile); per interventi di innovazione o riqualificazione energetica che alterano l'aspetto architettonico possono servire maggioranze qualificate. L'amministratore deve convocare l'assemblea, presentare preventivi, far approvare la spesa e successivamente ripartire i costi tra i condòmini in base ai millesimi di proprietà, salvo diverso criterio previsto dal regolamento condominiale.

Question 4

Serve un titolo abilitativo edilizio per rifare la facciata?

Accepted Answer

Nella maggior parte dei casi sì. Il semplice rifacimento di intonaco e tinteggiatura con gli stessi colori originali può rientrare nell'edilizia libera in alcuni comuni, ma qualsiasi modifica di colore, materiali o texture della facciata richiede tipicamente una CILA (Comunicazione di Inizio Lavori Asseverata) presentata da un tecnico abilitato. Se l'edificio è sottoposto a vincolo paesaggistico o storico-artistico, è necessaria anche l'autorizzazione della Soprintendenza prima di iniziare i lavori. È sempre opportuno verificare il regolamento edilizio comunale, perché molti comuni impongono il "piano colore" che vincola le tonalità ammesse nelle facciate dei centri storici.

Question 5

Come si ripartiscono le spese della facciata tra i condòmini?

Accepted Answer

La facciata è un bene comune per definizione dell'art. 1117 Codice Civile, quindi la spesa si ripartisce tra tutti i condòmini in base ai millesimi di proprietà indicati nella tabella millesimale, salvo che il regolamento condominiale preveda un criterio diverso. Non rileva se un'unità immobiliare si affaccia direttamente sulla facciata oggetto di intervento o meno: la facciata esterna dell'edificio è considerata di proprietà comune indivisibile e la contribuzione è dovuta da tutti i proprietari, incluso chi possiede un box auto o una cantina, salvo espressa esclusione statutaria.

Question 6

Cosa succede se un condòmino non paga la propria quota per i lavori di facciata?

Accepted Answer

L'amministratore, una volta approvata la delibera di spesa e trascorso il termine di pagamento, può emettere un decreto ingiuntivo immediatamente esecutivo contro il condòmino moroso, senza dover attendere l'esito di un'eventuale impugnazione della delibera (art. 63 disposizioni attuazione Codice Civile). Questo meccanismo tutela la liquidità necessaria per pagare l'impresa esecutrice dei lavori e non blocca il cantiere in caso di morosità di un singolo proprietario.

Question 7

Conviene richiedere più preventivi prima di deliberare i lavori di facciata?

Accepted Answer

Sì, è buona prassi e in molti casi obbligatorio secondo l'art. 1130 Codice Civile per interventi di importo rilevante: l'amministratore deve raccogliere almeno tre preventivi comparabili da sottoporre all'assemblea prima della delibera di spesa. Questo tutela i condòmini da costi eccessivi, consente di valutare le referenze delle imprese, verificare i tempi di esecuzione proposti e assicurarsi che il preventivo comprenda ponteggi, smaltimento macerie, garanzie sui materiali e polizza assicurativa dell'impresa esecutrice.

Question 8

La facciata rientra tra gli interventi che richiedono il fascicolo del fabbricato?

Accepted Answer

Alcune regioni italiane (ad esempio la Regione Lazio) prevedono l'obbligo o la raccomandazione del fascicolo del fabbricato, un documento che raccoglie lo stato di conservazione dell'edificio, comprese le facciate. Anche dove non è obbligatorio per legge regionale, prima di interventi rilevanti sulla facciata è consigliabile far effettuare al tecnico incaricato una verifica dello stato di conservazione dell'intonaco e degli elementi architettonici, per individuare distacchi pericolosi e programmare i lavori con la dovuta urgenza, soprattutto in presenza di balconi o cornicioni a rischio di caduta.

Agevolazione	Stato	Dettaglio
Bonus Facciate (90%)	Non più in vigore	Introdotto dalla L. 160/2019, applicabile solo alle spese sostenute fino al 2022. Non prorogato per il 2023 e anni successivi.
Bonus Ristrutturazioni	Attivo	Detrazione IRPEF su 10 anni per manutenzione straordinaria (intonaco, tinteggiatura, riparazione balconi). Aliquota e massimale variano per anno fiscale.
Ecobonus	Attivo	Applicabile se l'intervento migliora le prestazioni termiche (cappotto esterno). Percentuale soggetta a revisione annuale in Legge di Bilancio.
Superbonus	Ridotto/in phase-down	Aliquota progressivamente ridotta rispetto al 110% originario; verificare condizioni e percentuale corrente in vigore per l'anno di riferimento prima di procedere.
Bonus Sisma / Sismabonus facciate	Attivo, condizionato	Applicabile quando l'intervento sulla facciata è collegato a miglioramento sismico strutturale in zone classificate a rischio.

Bonus Facciate: stato attuale 2026

Quadro delle agevolazioni per la facciata condominiale

Concetti chiave per l'amministratore di condominio

Delibera assembleare

CILA

Millesimi di proprietà

Preventivi comparativi

Decreto ingiuntivo

Vincolo paesaggistico

Domande frequenti — Bonus Facciate e ristrutturazione condominiale

Risposte immediate, con citazione dell'articolo esatto