Question 1

Quali sono gli obblighi principali dell'amministratore di condominio dopo la riforma del 2012?

Accepted Answer

La Legge 220/2012 (in vigore dal 18 giugno 2013) ha modificato il Codice Civile (artt. 1117-1139) introducendo obblighi precisi per l'amministratore: tenere il registro di anagrafe condominiale, aprire e utilizzare un conto corrente intestato al condominio, redigere il rendiconto annuale con nota sintetica esplicativa, conservare il registro dei verbali di assemblea e il registro di nomina e revoca, oltre a fornire ai condomini l'attestazione dei propri requisiti professionali su richiesta.

Question 2

Cos'e il registro di anagrafe condominiale e cosa deve contenere?

Accepted Answer

Il registro di anagrafe condominiale (art. 1130, n. 6 c.c.) e un obbligo introdotto dalla riforma del 2012. Deve contenere le generalita dei singoli proprietari e dei titolari di diritti reali e personali di godimento (usufruttuari, inquilini), il codice fiscale, la residenza o domicilio, i dati catastali di ciascuna unita immobiliare, e ogni dato relativo alle condizioni di sicurezza delle parti comuni. Ogni condomino ha l'obbligo di comunicare per iscritto le variazioni dei dati entro 60 giorni; in caso di mancata comunicazione l'amministratore puo richiederli con addebito delle spese al condomino inadempiente.

Question 3

L'amministratore e obbligato ad avere un conto corrente dedicato al condominio?

Accepted Answer

Si, l'art. 1129, comma 7 c.c. impone all'amministratore di far transitare tutte le somme ricevute a qualunque titolo dai condomini o da terzi, nonche quelle erogate per conto del condominio, su uno specifico conto corrente, postale o bancario, intestato al condominio. Ogni condomino, per il tramite dell'amministratore, puo chiedere di visionare ed estrarre copia della rendicontazione periodica. La mancata apertura o utilizzo del conto dedicato costituisce grave irregolarita che puo portare alla revoca giudiziale dell'amministratore (art. 1129, comma 12 c.c.).

Question 4

Come deve essere redatto il rendiconto condominiale annuale?

Accepted Answer

L'art. 1130-bis c.c., introdotto dalla riforma, richiede che il rendiconto contenga le voci di entrata e di uscita e ogni altro dato inerente alla situazione patrimoniale del condominio, ai fondi disponibili e alle eventuali riserve, redatte in modo da consentire l'immediata verifica. Deve essere composto da un registro di contabilita, un riepilogo finanziario e una nota sintetica esplicativa della gestione con eventuali oneri imputabili ai singoli condomini e le questioni pendenti. Il rendiconto va approvato dall'assemblea entro 180 giorni dalla chiusura dell'esercizio.

Question 5

Quali requisiti servono per diventare amministratore di condominio in Italia?

Accepted Answer

La Legge 220/2012 ha introdotto requisiti obbligatori (art. 71-bis disp. att. c.c.): godimento dei diritti civili, assenza di condanne per delitti contro la Pubblica Amministrazione o il patrimonio, assenza di misure di prevenzione, non essere stato interdetto o inabilitato, non essere annotato nell'elenco dei protesti cambiari, diploma di scuola secondaria di secondo grado e frequenza di un corso di formazione iniziale, con obbligo di formazione periodica per il mantenimento dell'incarico. Chi amministra solo il proprio condominio (amministratore-condomino) e esente da questi requisiti formativi.

Question 6

Cosa succede se l'amministratore non rispetta questi obblighi?

Accepted Answer

L'art. 1129, comma 12 c.c. elenca le gravi irregolarita che giustificano la revoca giudiziale: omessa convocazione dell'assemblea per l'approvazione del rendiconto, ripetute gravi irregolarita fiscali, mancata apertura ed utilizzo del conto corrente dedicato, gestione secondo modalita che possano generare confusione tra il patrimonio del condominio e il patrimonio personale dell'amministratore o di altri condomini. Ogni condomino puo ricorrere all'autorita giudiziaria per la revoca, oltre alla revoca deliberabile dall'assemblea in qualsiasi momento con la maggioranza prevista per la nomina.

Question 7

L'amministratore deve fornire un sito internet o piattaforma per la consultazione dei documenti?

Accepted Answer

La legge non impone un sito internet obbligatorio in tutti i casi, ma se l'assemblea lo delibera con la maggioranza prevista per le innovazioni, l'amministratore e tenuto ad attivare un sito internet del condominio che consenta a ciascun condomino di consultare ed estrarre copia in formato digitale del registro di anagrafe, del registro dei verbali, del registro di nomina e revoca e del registro di contabilita, con costi ripartiti tra i condomini. In assenza di tale delibera, l'amministratore resta comunque obbligato a esibire i documenti a richiesta dei condomini in tempi ragionevoli.

Question 8

Ogni quanto tempo va rinnovato l'incarico dell'amministratore?

Accepted Answer

L'incarico dell'amministratore ha durata annuale (art. 1129, comma 2 c.c.) e si intende rinnovato tacitamente per uguale durata se non revocato o dimissionario. All'atto della nomina e a ogni rinnovo, l'amministratore deve specificare analiticamente l'importo del compenso richiesto per l'attivita svolta, pena la nullita della nomina. Alla cessazione dell'incarico, per qualsiasi causa, l'amministratore e tenuto alla consegna di tutta la documentazione in suo possesso afferente al condominio e ai singoli condomini, oltre al conto della gestione entro 30 giorni.

Obbligo	Riferimento	Descrizione
Registro anagrafe condominiale	Art. 1130, n. 6 c.c.	Dati anagrafici, catastali e di sicurezza di proprietari e titolari di diritti reali/personali su ogni unita.
Conto corrente dedicato	Art. 1129, comma 7 c.c.	Tutte le somme del condominio devono transitare su un conto separato, intestato al condominio.
Rendiconto annuale	Art. 1130-bis c.c.	Registro di contabilita, riepilogo finanziario e nota sintetica esplicativa, approvati entro 180 giorni.
Registro verbali assemblea	Art. 1136 c.c.	Verbalizzazione di ogni assemblea, conservata e consultabile dai condomini in ogni momento.
Registro nomina e revoca	Art. 1129, comma 2 c.c.	Storico di tutte le nomine e revoche dell'amministratore nel tempo, con relative delibere.
Requisiti professionali	Art. 71-bis disp. att. c.c.	Diploma, corso di formazione iniziale e aggiornamento periodico obbligatorio, salvo amministratore-condomino.

Obblighi dell'amministratore di condominio dopo la riforma 2012

I sei obblighi cardine introdotti dalla riforma

Concetti chiave della riforma del condominio

Registro di anagrafe condominiale

Conto corrente dedicato

Rendiconto e nota sintetica

Fondo speciale per lavori straordinari

Revoca giudiziale

Sito internet del condominio

Domande frequenti — Obblighi dell'amministratore di condominio

Risposte immediate, con citazione dell'articolo esatto