Question 1

Cosa sono i millesimi condominiali e come si calcolano?

Accepted Answer

I millesimi condominiali sono l'espressione, in millesimi (su un totale di 1000), del valore proporzionale di ogni unità immobiliare rispetto al valore dell'intero edificio, come previsto dall'art. 1123 del Codice Civile. Il calcolo tecnico, disciplinato dagli artt. 68-69 delle disposizioni di attuazione del Codice Civile, considera la superficie reale o virtuale dell'unità (con eventuali correttivi per balconi, terrazze e altri accessori), il piano di ubicazione, l'esposizione, la luminosità e altri elementi che incidono sul valore. Il calcolo deve essere affidato a un tecnico abilitato — geometra, architetto o ingegnere — che redige la tabella millesimale allegandola al regolamento di condominio.

Question 2

La tabella millesimale è obbligatoria per ogni condominio?

Accepted Answer

La tabella millesimale è necessaria in qualunque condominio con più di due proprietari per determinare in modo oggettivo sia il valore del voto in assemblea sia la ripartizione delle spese. È allegata al regolamento condominiale ed è obbligatoria, ai sensi dell'art. 1138 c.c., quando i condomini sono più di dieci — ma nella pratica quasi tutti gli edifici plurifamiliari ne dispongono fin dalla costruzione, redatta contestualmente all'atto di frazionamento. Senza tabella millesimale approvata, la ripartizione delle spese avviene comunque in base al criterio dell'art. 1123 c.c. (proporzionalità al valore della proprietà), ma la sua assenza formale genera spesso contestazioni.

Question 3

Chi può modificare la tabella millesimale e con quale maggioranza?

Accepted Answer

La revisione o la modifica dei valori proporzionali richiede, secondo l'art. 69 delle disposizioni di attuazione del Codice Civile, il consenso unanime dei condomini quando è frutto di una convenzione, oppure può essere disposta anche a maggioranza (con la maggioranza qualificata di cui all'art. 1136, secondo comma, c.c.) nei soli casi previsti dalla legge: quando risulti che i valori sono conseguenza di un errore, oppure quando siano mutate le condizioni di una parte dell'edificio in seguito a sopraelevazione, incremento di superfici o cambio di destinazione d'uso che abbia alterato per più di un quinto il valore proporzionale di anche una sola unità.

Question 4

I millesimi determinano sempre la ripartizione di tutte le spese?

Accepted Answer

No. L'art. 1123 c.c. distingue tre criteri. Il primo comma fissa la regola generale: le spese di conservazione, godimento e innovazione si ripartiscono in proporzione al valore della proprietà di ciascuno (i millesimi generali di proprietà). Il secondo comma prevede che, per le cose destinate a servire i condomini in misura diversa, le spese si ripartiscano in proporzione all'uso che ciascuno può farne — da qui derivano tabelle specifiche come i millesimi scala o i millesimi ascensore, che tengono conto anche del piano servito. Il terzo comma stabilisce che, quando un bene o servizio è destinato a servire solo una parte dell'edificio, le relative spese gravano esclusivamente sul gruppo di condomini che ne trae utilità (condominio parziale).

Question 5

Cosa succede se un condomino contesta i propri millesimi?

Accepted Answer

Il condomino che ritiene errata la propria quota millesimale può chiedere all'assemblea la revisione, presentando una perizia tecnica di parte. Se l'assemblea non delibera o respinge la richiesta, il condomino può rivolgersi all'autorità giudiziaria, che nominerà un consulente tecnico d'ufficio (CTU) per verificare l'esattezza dei valori. È importante distinguere questa contestazione dall'impugnazione delle delibere assembleari (art. 1137 c.c.), che ha termini di decadenza molto più stretti (30 giorni): la richiesta di rettifica della tabella millesimale per errore non è invece soggetta agli stessi termini, perché non impugna una delibera ma corregge un dato tecnico oggettivo.

Unità	Millesimi calcolati	Quota annua stimata
	327.84 ‰	3934 EUR/anno
	214.22 ‰	2571 EUR/anno
	457.94 ‰	5495 EUR/anno
Totale (verifica: deve tendere a 1000 ‰)	1000.00 ‰	12.000 EUR/anno

Criterio	Base di calcolo	Spese a cui si applica
Millesimi di proprietà generale	Superficie ponderata + piano + esposizione	Spese ordinarie di conservazione, assicurazione edificio, amministrazione (art. 1123, c. 1 c.c.)
Millesimi scala	Sotto-tabella per gruppo di condomini serviti da una scala specifica	Manutenzione e pulizia della scala, quando serve solo una parte dell'edificio (art. 1123, c. 3 c.c.)
Millesimi ascensore	Combinazione tra proprietà e piano servito (chi è più in alto usa di più)	Manutenzione, elettricità ed eventuale sostituzione dell'ascensore (art. 1124 c.c.)
Millesimi riscaldamento	Componente per dispersione (millesimi di proprietà) + componente per consumo effettivo	Ripartizione costi riscaldamento centralizzato con contabilizzazione individuale (obbligo di legge)
Tabella per uso esclusivo	Solo condomini che beneficiano del bene o servizio specifico	Es. cortile interno usato da un solo blocco, parcheggio riservato a un gruppo di unità

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I diversi criteri di ripartizione delle spese

Domande frequenti — Millesimi e ripartizione spese

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