Asesoría para Inversores Extranjeros en España — Fiscal, Legal e Inmobiliario
Si inviertes en España desde el extranjero — en inmuebles, empresas, startups o fondos — cada operación tiene implicaciones fiscales concretas: LIRNR (RDLeg 5/2004), plusvalías al 19% (art. 25.1.f LIRNR), retención obligatoria del 3% (art. 14 RIRNR), Impuesto de Patrimonio (Ley 19/1991 art. 47) y, si inviertes 500.000 euros en inmuebles, la posibilidad de obtener la Golden Visa (Ley 14/2013).
IgeraGestories analiza tu estructura de inversión, identifica el CDI aplicable y te indica qué impuestos pagas, qué puedes deducir y qué estructura societaria minimiza la carga fiscal, con referencia al artículo legal exacto en cada respuesta.
Fiscalitat de les inversions estrangeres a Espanya
Los tipos pueden reducirse por CDI o por la aplicación de la Directiva Matriz-Filial (UE). La estructura societaria óptima depende del tipo de inversión y del país del inversor.
| Tipus inversió | Impost | Tipus | Retenció | Base legal |
|---|---|---|---|---|
| Compra immoble (lloguer) | LIRNR sobre renda neta | 19% UE / 24% no-UE | — | Art. 24 LIRNR |
| Venda immoble (plusvàlua) | LIRNR plusvàlua + retenció comprador | 19% + 3% preu | 3% s/ preu (comprador) | Art. 25.1.f LIRNR + Art. 14 RIRNR |
| Dividends empresa espanyola | LIRNR / CDI | 19% / 0-15% CDI | 19% (reduïble per CDI) | Art. 25.1.a LIRNR + CDI |
| Patrimoni >700.000 € a Espanya | Impost Patrimoni (obligació real) | 0,2-3,5% | — | Ley 19/1991 art. 47 |
| Règim Beckham (directius) | IRPF especial | 24% flat | — | Art. 93 LIRPF |
Fuentes: LIRNR (RDLeg 5/2004), LIRPF (Ley 35/2006), LIS (Ley 27/2014), Ley 19/1991 (IP), Ley 38/2022 (ITSGF), RIRNR (RD 1776/2004). Vigencia: 2025.
NIE y NIF: el primer requisito legal para invertir en España
Antes de realizar cualquier inversión en España — desde la compra de un inmueble hasta la apertura de una cuenta bancaria o la suscripción de participaciones societarias — el inversor extranjero debe obtener el Número de Identificación de Extranjero (NIE). El NIE está regulado en el artículo 206 del Real Decreto 557/2011 (Reglamento de Extranjería) y es obligatorio para toda persona física extranjera que realice actos con trascendencia económica, fiscal o profesional en España.
NIE — PERSONA FÍSICA: Se solicita en el consulado español del país de residencia (formulario EX-15) o en comisaría si el inversor está en España. Documentación: pasaporte vigente + fotocopia, justificante del motivo de la solicitud (contrato, escritura pendiente), tasa modelo 790 (aprox. 10,60 euros). Plazo: 2-6 semanas según consulado. Para inversiones urgentes (compraventa inminente), se puede acreditar la urgencia para reducir el plazo.
NIF — PERSONA JURÍDICA: La sociedad extranjera que opera en España (sucursal, participación en SL española) necesita NIF de persona jurídica mediante el Modelo 036 de alta censal en la AEAT. Las sucursales de empresas extranjeras (art. 81 LGT) deben inscribirse en el Registro Mercantil antes. Requiere documentación societaria apostillada y traducida por intérprete oficial, y la designación de un representante fiscal en España.
Inversión inmobiliaria en España: tributación completa del no residente
La inversión inmobiliaria en España por parte de no residentes genera obligaciones fiscales en tres fases: adquisición, posesión y transmisión. Conocer cada fase es esencial para calcular el retorno real neto de la inversión.
Fase 1 — Adquisición del inmueble
Si el inmueble es de segunda mano: Impuesto de Transmisiones Patrimoniales (ITP), entre el 6% y el 10% según la comunidad autónoma. Si es vivienda nueva: IVA al 10% (art. 90 LIVA) más Actos Jurídicos Documentados (AJD) al 0,5-1,5% según CCAA. El no residente debe designar representante fiscal en España (art. 10 LIRNR) para operaciones inmobiliarias y puede necesitar abrir una cuenta bancaria española para las transferencias.
Fase 2 — Posesión y alquiler
Si el inmueble se alquila: tributa al 19% (UE/EEE) o 24% (no UE) mediante Modelo 210 trimestral (art. 24 LIRNR). Los residentes en la UE/EEE pueden deducir gastos directamente relacionados (art. 24.6 LIRNR): hipoteca, IBI, comunidad, seguros, reparaciones. Los no UE no pueden deducir gastos. Si el inmueble no se alquila: tributa por rentas imputadas (1,1% del valor catastral actualizado o 2% si no actualizado) mediante Modelo 210 anual.
Fase 3 — Venta del inmueble
La ganancia patrimonial tributa al 19% mediante Modelo 210 (art. 25.1.f LIRNR). El comprador retiene el 3% del precio de venta e ingresa el Modelo 211 a la AEAT (art. 14 RIRNR). Si la retención del 3% supera el impuesto real (porque la ganancia es pequeña o hay pérdida), el vendedor puede solicitar la devolución del exceso mediante Modelo 210 en el plazo de 4 años. También puede generarse plusvalía municipal (IIVTNU), aunque tras la STC 182/2021 solo si hay ganancia real en el valor del terreno.
3%
Retención obligatoria que el comprador practica sobre el precio de venta cuando el vendedor es no residente. Se ingresa mediante Modelo 211. Si la plusvalía real es inferior, el vendedor puede solicitar la devolución del exceso vía Modelo 210.
— Art. 14 Real Decreto 1776/2004 (RIRNR)
Golden Visa e Impuesto de Patrimonio: dos regímenes que definen tu inversión
Golden Visa (Ley 14/2013): residencia por inversión
La Golden Visa (Ley 14/2013, arts. 63-67) permite a nacionales de terceros países obtener residencia en España a cambio de inversión. La modalidad inmobiliaria (adquisición de inmuebles por valor igual o superior a 500.000 euros libres de cargas) es la más utilizada. Otras modalidades incluyen inversión empresarial, deuda pública (2 millones de euros) o depósito bancario (1 millón de euros).
La ventaja fiscal de la Golden Visa es que no obliga a residir en España más de 183 días, lo que permite al inversor mantener su residencia fiscal en otro país. El inversor con Golden Visa que pasa menos de 183 días en España es no residente fiscal español: solo tributa en España por las rentas de fuente española (LIRNR), no por su renta mundial. Si eventualmente supera los 183 días, se convierte en residente fiscal y puede acogerse al régimen Beckham (art. 93 LIRPF) si se cumplen los requisitos.
Impuesto de Patrimonio e ITSGF para no residentes
El Impuesto sobre el Patrimonio (IP, Ley 19/1991) grava el patrimonio neto a 31 de diciembre. Los no residentes tributan bajo el régimen de obligación real (art. 47): solo por los bienes y derechos situados en España. El mínimo exento para no residentes es de 700.000 euros (sin la reducción de 300.000 euros por vivienda habitual, que solo aplica a residentes). Los tipos oscilan entre el 0,2% y el 3,5% en la escala estatal. Las bonificaciones autonómicas (Madrid 100%, Andalucía 100%) no aplican a no residentes: tributan directamente al Estado.
El Impuesto Temporal de Solidaridad de las Grandes Fortunas (ITSGF, Ley 38/2022) grava patrimonios superiores a 3.000.000 euros con tipos del 1,7%, 2,1% y 3,5%. Afecta igualmente a no residentes con bienes en España que superen ese umbral, sin posibilidad de bonificación autonómica. Es complementario al IP: el importe pagado de IP se deduce de la cuota del ITSGF.
Estructura societaria óptima para inversores no residentes en España
La elección de la estructura adecuada puede reducir significativamente la carga fiscal de la inversión en España. Las cuatro alternativas principales son:
Inversión directa (persona física)
Ventajas: Sencillez operativa. Sin costes societarios anuales.
Consideraciones: Exposición al IP art. 47. Tipos LIRNR 19-24%. Sin deducción gastos si no es UE.
Base: Art. 47 Ley 19/1991 + Art. 24 LIRNR
Sociedad Limitada española (SL)
Ventajas: IS 25% (15% primeros 2 años). Deducción gastos. Exención 95% dividendos intragrupo (Art. 21 LIS).
Consideraciones: Costes constitución y gestión. Distribución dividendos con retención 19%.
Base: Art. 29 + 21 LIS + Art. 25.1.a LIRNR
Holding extranjera + filial española
Ventajas: Directiva Matriz-Filial UE: dividendos exentos. Tributación diferida. CDI optimizado.
Consideraciones: Costes mantenimiento holding. Normativa anti-abuso (Art. 15 LIS, ATAD).
Base: Directiva 2011/96/UE + Art. 14.1.h LIRNR
SOCIMI
Ventajas: IS al 0%. Ideal para patrimonio inmobiliario grande. Cotización BME Growth.
Consideraciones: Distribución obligatoria 80% rentas. Requisito cotización. Complejo de constituir.
Base: Ley 11/2009 SOCIMI + Art. 9.1 (tipo IS 0%)
¿Qué estructura societaria minimiza tu carga fiscal en España?
Simular mi inversión gratis — 14 díasPerfiles de inversores extranjeros que asesoramos habitualmente
Family office europeo
Patrimonios familiares alemanes, franceses o suizos que diversifican en inmuebles de lujo en Madrid, Barcelona o Costa del Sol. Necesitan estructura holding + CDI + análisis IP + Golden Visa.
Startup founder extranjero
Fundadores latinoamericanos o estadounidenses que constituyen su startup en España para acceder al ecosistema europeo. Analizan régimen Beckham, IS entidad nueva al 15%, y visa de startup (Ley 28/2022).
Inversor inmobiliario no UE
Compradores de Oriente Medio, Asia o América que adquieren inmuebles en España. Necesitan NIE urgente, retención 3% gestionada, estructura SL para evitar IP y optimizar la plusvalía futura.
Fondo de inversión internacional
Fondos de private equity o venture capital con LP extranjeros que invierten en empresas o activos españoles. Requieren análisis Directiva Matriz-Filial, ATAD, CbCR y tributación de carried interest.
Preguntas frecuentes sobre inversión extranjera en España
¿Necesito el NIE para comprar un piso en España como extranjero?
Sí, el Número de Identificación de Extranjero (NIE) es imprescindible para cualquier acto con trascendencia económica, fiscal o profesional en España (art. 206 RD 557/2011, Reglamento de Extranjería). Sin NIE no puedes comprar un inmueble, abrir una cuenta bancaria española, constituir una sociedad ni tributar correctamente ante la AEAT. El NIE es un identificador permanente (no caduca) y se puede obtener en el consulado español del país de residencia (formulario EX-15) o en las comisarías de policía en España. Para inversiones urgentes existe la posibilidad de acreditar la urgencia económica (escritura de compraventa firmada, operación inminente) para reducir los plazos. El proceso habitual tarda entre 2 y 6 semanas según el consulado. Para inversiones a través de persona jurídica, la sociedad necesitará además el NIF de persona jurídica (Modelo 036) ante la AEAT.
¿Cuánto pago de impuesto cuando vendo un inmueble en España si soy no residente?
Al vender un inmueble en España como no residente, la ganancia patrimonial tributa al 19% si resides en la UE o el EEE, o al 24% si resides en un tercer país no UE (art. 25.1.f LIRNR). El comprador está obligado a practicar una retención del 3% sobre el precio total de venta e ingresarla a la AEAT mediante el Modelo 211 (art. 14 del Real Decreto 1776/2004, Reglamento IRNR). Esta retención del 3% actúa como pago a cuenta: si la ganancia real genera un impuesto inferior a la retención, el vendedor no residente puede solicitar la devolución del exceso mediante el Modelo 210. Si la venta genera pérdida, la retención es recuperable íntegramente. Además de la tributación estatal, la venta puede generar la plusvalía municipal (IIVTNU, art. 104 TRLRHL), aunque tras la STC 182/2021 solo tributa si hay ganancia real en el valor del terreno.
¿Qué es la Golden Visa de España y quién la puede obtener?
La Golden Visa o Visado para Inversores (Ley 14/2013, art. 63 ss) permite a nacionales de terceros países (no ciudadanos UE) obtener autorización de residencia en España a cambio de una inversión significativa. Modalidades de inversión: (1) inmuebles en España por valor igual o superior a 500.000 euros (libre de cargas) por cada solicitante; (2) inversión en proyectos empresariales que creen puestos de trabajo o tengan impacto socioeconómico; (3) adquisición de deuda pública española por importe de 2 millones de euros o más; (4) depósito bancario en entidad financiera española de 1 millón de euros o más. La Golden Visa no obliga a residir en España más de 183 días, por lo que el inversor puede mantener su residencia fiscal en otro país. La autorización inicial es de 2 años, renovable por períodos de 5 años. Desde mayo de 2024 el gobierno español anunció la eliminación progresiva de la Golden Visa para inmuebles, aunque el proceso legislativo no ha concluido.
¿Tengo que pagar el Impuesto de Patrimonio en España si tengo bienes aquí pero vivo en el extranjero?
Sí. El Impuesto sobre el Patrimonio (IP, Ley 19/1991) afecta también a los no residentes bajo el régimen de obligación real (art. 47): los no residentes tributan por los bienes y derechos situados en España. El mínimo exento para no residentes es de 700.000 euros sobre el patrimonio neto en España (la reducción de 300.000 euros por vivienda habitual solo aplica a residentes). Los tipos oscilan entre el 0,2% y el 3,5% según la escala estatal. Las bonificaciones autonómicas (Madrid bonifica el 100%, Andalucía el 100% desde 2022) no se aplican a no residentes: estos tributan al Estado directamente sin beneficiarse de reducciones autonómicas. El Impuesto Temporal de Solidaridad de las Grandes Fortunas (ITSGF, Ley 38/2022), aplicable a patrimonios superiores a 3.000.000 euros, también afecta a no residentes con bienes en España sin posibilidad de bonificación autonómica.
¿Cómo tributan los dividendos de una empresa española para un socio extranjero?
Los dividendos distribuidos por una sociedad española a un socio no residente están sujetos a retención en origen al tipo general del 19% (art. 25.1.a LIRNR). Si existe un CDI entre España y el país de residencia del socio, el tipo puede reducirse: el CDI España-Alemania prevé un tipo máximo del 15% (5% si la participación supera el 25%), el CDI España-Luxemburgo establece tipos reducidos para holdings. En el ámbito de la UE, la Directiva Matriz-Filial (2011/96/UE) puede eximir los dividendos de retención cuando la sociedad matriz UE participa en al menos el 5% del capital de la filial española durante 2 años (art. 14.1.h LIRNR). El socio no residente puede solicitar la devolución del exceso retenido sobre el tipo CDI mediante el Modelo 210 en los 4 años siguientes. Para participaciones cualificadas, algunos CDI establecen tipo 0%.
¿Vale la pena crear una SL española para tener el inmueble en lugar de comprarlo directamente?
Depende del volumen de la inversión, el país de residencia del inversor y el objetivo de la inversión (alquiler vs. plusvalía futura). La inversión directa como persona física es más sencilla pero expone al Impuesto de Patrimonio (art. 47 Ley 19/1991) y a tipos LIRNR 19-24% sin posibilidad de deducir gastos si no es UE. La SL española permite deducir gastos de la actividad, tributar al tipo general del IS (25%) o al 15% los dos primeros ejercicios de entidad nueva (art. 29.1 LIS), y distribuir dividendos a tipos CDI optimizados. La SL también puede beneficiarse de la exención del 95% sobre dividendos y plusvalías intragrupo si forma parte de un grupo (art. 21 LIS). Sin embargo, la SL tiene costes de constitución, gestión contable y administración anual. Para inmuebles de valor superior a 1 millón de euros destinados al alquiler o a la venta a medio plazo, la estructura SL suele ser más eficiente fiscalmente a largo plazo.
Última actualización: julio 2026 | Autor: Equip Fiscal IgeraGestories | Fuentes: LIRNR (RDLeg 5/2004), LIRPF (Ley 35/2006), LIS (Ley 27/2014), Ley 19/1991 (IP), Ley 14/2013 (Golden Visa), Ley 38/2022 (ITSGF), RIRNR (RD 1776/2004) | IgeraGestories
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