Glosario de Términos: LPH, RAG, Derrama, SEPA y más

Ley 49/1960, de 21 de julio, sobre Propiedad Horizontal. Regula el régimen jurídico de los edificios divididos en pisos o locales de uso independiente. Establece los derechos y obligaciones de los propietarios, el funcionamiento de la junta, el reparto de gastos comunes y los mecanismos de resolución de conflictos. Ha sido modificada en múltiples ocasiones, siendo la última reforma relevante la Ley 8/2013 y el Real Decreto-ley 7/2019.

El Codi Civil de Catalunya (Llibre V, Arts. 553-1 y ss.) regula las comunidades de propietarios en Cataluña en lugar de la LPH estatal. Sus principales diferencias: exige quórum de 4/5 para obras de mejora (vs. 3/5 en la LPH), contempla la mediación obligatoria antes de la vía judicial, y reconoce los derechos lingüísticos en catalán. Aplica a todos los edificios en régimen de propiedad horizontal situados en Cataluña.

Aportación extraordinaria que los propietarios de una comunidad deben realizar para cubrir gastos imprevistos o urgentes no previstos en el presupuesto ordinario. Puede ser puntual (para una reparación concreta) o periódica (para financiar una obra). Se aprueba en junta de propietarios por la mayoría requerida según el tipo de obra, y se reparte entre todos los propietarios en función de su coeficiente de participación.

Órgano de gobierno de la comunidad de propietarios formado por todos los propietarios del edificio (Art. 13 LPH). La junta ordinaria debe celebrarse al menos una vez al año para aprobar el presupuesto y las cuentas. Las juntas extraordinarias se convocan cuando el presidente o el 25% de los propietarios lo solicitan. Las decisiones se adoptan por las mayorías establecidas en el Art. 17 LPH según el tipo de acuerdo.

Cargo obligatorio que representa a la comunidad legal y judicialmente (Art. 13 LPH). Sus funciones incluyen convocar y presidir las juntas, velar por el mantenimiento del edificio y ejecutar los acuerdos. El cargo es rotatorio entre propietarios salvo dispensa estatutaria. La duración del mandato es de un año salvo que los estatutos indiquen otra cosa. Puede tomar decisiones urgentes sin junta cuando la situación no admite demora.

Profesional que gestiona la administración de comunidades de propietarios. Sus funciones están reguladas en el Art. 20 LPH: preparar el presupuesto anual, ejecutar los acuerdos de la junta, custodiar la documentación de la comunidad, atender urgencias y llevar la contabilidad. No es obligatorio por ley, pero sí muy recomendable para comunidades con más de 5 propietarios. En España, los administradores colegiados están adscritos a CAFPE u otros colegios profesionales autonómicos.

Porcentaje que corresponde a cada propietario sobre el total del edificio, establecido en el título constitutivo de la propiedad horizontal. Determina la cuota que cada propietario debe pagar de los gastos comunes y el peso de su voto en determinados acuerdos de junta que se votan por cuotas. No equivale necesariamente al tamaño del piso: puede depender de la ubicación, planta, uso u otros criterios fijados al constituir la comunidad.

Todas las partes del edificio que son de uso o disfrute compartido por todos los propietarios: portal, escalera, ascensor, tejado, fachada, bajantes, zonas ajardinadas, piscina, garaje común, etc. (Art. 396 Código Civil). Los gastos de mantenimiento y reparación de los elementos comunes se distribuyen entre todos los propietarios según su coeficiente de participación. Cualquier modificación de un elemento común requiere acuerdo de junta.

Las partes del edificio que son propiedad exclusiva de cada propietario: el interior de la vivienda, el local comercial, la plaza de garaje asignada, el trastero, etc. El propietario puede usarlos libremente siempre que no perjudique a la comunidad. Los gastos de conservación y reparación de los elementos privativos corren a cargo exclusivo de su propietario.

Dotación mínima obligatoria que toda comunidad de propietarios debe mantener para atender obras de conservación y reparación imprevistas. La LPH establece que debe ser al menos el 10% del último presupuesto ordinario aprobado (Art. 9.1.f LPH). Su uso está restringido a obras de conservación, rehabilitación y a la suscripción de un seguro de la comunidad. Una comunidad con fondo de reserva insuficiente puede ser objeto de sanciones municipales.

Situación de un propietario que no paga las cuotas ordinarias o extraordinarias de la comunidad. La LPH establece un procedimiento monitorio ágil para reclamar deudas comunitarias (Art. 21 LPH). El propietario moroso puede asistir a la junta pero no tiene derecho a voto (Art. 15.2 LPH). El piso queda afecto al pago de los últimos 3 años de deudas, incluso ante un cambio de propietario.

Informe periódico obligatorio que evalúa el estado del edificio: estructura, fachada, cubierta e instalaciones. En España, es obligatorio para edificios de más de 50 años en la mayoría de municipios, aunque la legislación varía por comunidad autónoma. En Cataluña, el Decret 67/2015 regula la Inspecció Tècnica de Construccions (ITC) con plazos específicos según la antigüedad. El incumplimiento puede derivar en sanciones y en la imposibilidad de vender o alquilar.

Documento notarial que crea el régimen de propiedad horizontal de un edificio. Describe cada elemento privativo (superficie, coeficiente de participación, uso) y los elementos comunes. Es el primer texto a consultar ante cualquier duda sobre derechos de uso de terrazas, patios, plazas de garaje o trasteros. Se inscribe en el Registro de la Propiedad y prevalece sobre cualquier acuerdo posterior de junta.

Técnica de inteligencia artificial que combina la búsqueda en documentos reales con la generación de texto por un modelo de lenguaje (LLM). A diferencia de ChatGPT (que genera respuestas basadas en su entrenamiento general), el RAG primero busca en tus documentos específicos (estatutos, LPH, actas) el fragmento relevante, y luego genera la respuesta basándose únicamente en ese texto. Resultado: cero alucinaciones y citas de fuente exactas.

Modelo de lenguaje de gran escala entrenado con cantidades masivas de texto para generar lenguaje natural de forma coherente. Ejemplos: GPT-4 (OpenAI), Gemini (Google), Claude (Anthropic). Los LLM son la base de herramientas como ChatGPT, pero por sí solos no tienen acceso a documentos privados ni a normativa actualizada. El RAG se construye sobre un LLM añadiéndole una capa de recuperación de documentos.

Asistente de IA desarrollado por OpenAI, basado en el modelo GPT-4/o. Es útil para tareas de escritura, resumen y programación generales, pero no conoce documentos específicos de la empresa, normativa local actualizada o acuerdos de junta. En contextos donde la precisión legal es crítica (administración de fincas, asesoría fiscal, derecho), puede "alucinar" artículos inexistentes, lo que supone un riesgo legal. El RAG resuelve este problema.

Representación matemática de un texto en forma de vector numérico de alta dimensión. Los sistemas RAG convierten tanto los documentos (estatutos, LPH) como las preguntas del usuario en embeddings, y luego buscan los fragmentos cuyo vector es más similar al de la pregunta. Esta búsqueda por similitud semántica es más potente que una búsqueda por palabras clave: entiende que "¿cuánto pago por el ascensor?" y "cuota mantenimiento ascensor" significan lo mismo.

Fenómeno por el que un LLM genera información falsa pero presentada con total confianza, como si fuera verdadera. En contextos legales, una IA puede "inventar" el número y texto de un artículo de ley que no existe. Las alucinaciones ocurren porque el modelo genera el texto más probable estadísticamente, no el más correcto factualmente. El RAG elimina este problema al restringir la respuesta a los documentos reales cargados en el sistema.

Zona Única de Pagos en Euros que unifica los sistemas de pago en Europa. En administración de fincas, SEPA es relevante para domiciliar el cobro de cuotas comunitarias: el administrador puede cargar automáticamente las cuotas en las cuentas bancarias de todos los propietarios mediante adeudos directos SEPA (B2C o B2B). Requiere que cada propietario firme un mandato SEPA autorizando los cargos.

Plan de ingresos y gastos anuales que la junta de propietarios aprueba cada año. Incluye los gastos recurrentes previstos (limpieza, ascensor, jardín, administración, seguros, suministros) y calcula la cuota mensual o trimestral que debe pagar cada propietario. Es distinto de las derramas, que son aportaciones extraordinarias para gastos no previstos. Su aprobación requiere mayoría simple.

Aportación periódica (mensual o trimestral) que cada propietario realiza para sufragar los gastos comunes ordinarios del edificio. Su importe resulta de dividir el presupuesto anual aprobado entre los propietarios según su coeficiente de participación. El impago de cuotas convierte al propietario en moroso y puede dar lugar al procedimiento monitorio.

Procedimiento judicial simplificado que permite a la comunidad de propietarios reclamar deudas de cuotas impagadas de forma rápida y con menos costes (Art. 21 LPH y Arts. 812-818 LEC). La comunidad presenta la reclamación ante el juzgado; si el deudor no paga ni se opone en el plazo marcado, el juez despacha ejecución directamente. Es el mecanismo más habitual para gestionar la morosidad en comunidades.

Documento que recoge los acuerdos adoptados en cada reunión de la junta de propietarios (Art. 19 LPH). Debe incluir la fecha, lugar, propietarios asistentes, orden del día, acuerdos adoptados y resultado de las votaciones. La redacta el secretario (normalmente el administrador) y la firma el presidente. Los acuerdos no incluidos en el acta no son válidos. El acta se incluye en el libro de actas de la comunidad, que es un documento oficial.

Registro oficial donde se transcriben todas las actas de las juntas de propietarios (Art. 19 LPH). Debe estar legalizado ante notario o Registro de la Propiedad. Es obligatorio para toda comunidad de propietarios y debe custodiar el secretario durante al menos 5 años. En caso de litigio, el libro de actas es la prueba principal de los acuerdos adoptados.

Documento que cita formalmente a todos los propietarios a una reunión de junta. Según la LPH (Art. 16.3), debe enviarse con al menos 6 días de antelación para la junta ordinaria (salvo urgencia) e incluir: fecha, hora, lugar y orden del día. Una convocatoria defectuosa (plazo insuficiente, orden del día incompleto, notificación incorrecta) puede ser causa de impugnación de los acuerdos adoptados.

Documento obligatorio para la venta de un piso (Art. 9.1.e LPH) emitido por el secretario-administrador con el visto bueno del presidente, que certifica el estado de las deudas del propietario con la comunidad. El notario no puede autorizar la escritura sin este certificado. Si el comprador adquiere el piso sin certificado (declarando que no lo ha solicitado), responde solidariamente de las deudas de los últimos 3 años más el año en curso.

Acción judicial para anular un acuerdo adoptado por la junta de propietarios que sea contrario a la ley, a los estatutos o gravemente lesivo para los intereses de la comunidad o de algún propietario (Art. 18 LPH). El plazo es de 3 meses desde el acuerdo para los propietarios que votaron en contra o se abstuvieron, y de 1 año para los ausentes. Los acuerdos contrarios al orden público no tienen plazo.

Software de IA especializado para administradores de fincas desarrollado por Igera Solutions. Utiliza RAG para responder consultas de propietarios citando el artículo exacto de los estatutos, la LPH o el Codi Civil de Catalunya. Funciona 24/7 por WhatsApp y widget web, disponible en español, catalán e inglés. Permite al administrador subir todos los documentos de cada comunidad (estatutos, actas, contratos) y responde automáticamente sin alucinaciones.