Vendre un Bien Immobilier en Espagne : Fiscalité pour Non-Résidents
La vente d'un bien immobilier en Espagne par un non-résident déclenche deux impôts : l'IRNR sur la plus-value (19% pour les Français) et la plusvalía municipal. De plus, l'acheteur doit retenir 3% du prix de vente et le verser à l'AEAT. Voici comment optimiser votre situation fiscale avant de signer.
IRNR sur la plus-value pour les citoyens UE/EEE
Retenue obligatoire sur le prix de vente (Art. 25.2 LIRNR)
Arrêt TC : plusvalía nulle si vente à perte
Questions fréquentes sur la vente immobilière en Espagne
Quels impôts paie-t-on lors de la vente d'un bien en Espagne en tant que non-résident ?
Deux impôts principaux s'appliquent lors de la vente : (1) IRNR sur la plus-value : 19% pour les ressortissants UE/EEE (Art. 25.1.f LIRNR, RDLeg 5/2004) sur la différence entre le prix de vente et le coût d'acquisition ajusté. (2) Plusvalía municipal (IIVTNU) : taxe municipale sur l'augmentation de la valeur cadastrale du terrain depuis l'acquisition. Après l'arrêt du TC 182/2021, la plusvalía ne peut être calculée que sur une plus-value réelle — si vous avez vendu à perte, vous êtes exonéré.
Comment fonctionne la retenue de 3% pour les vendeurs non-résidents ?
Lorsqu'un non-résident fiscal en Espagne vend un bien immobilier, l'acheteur est obligatoirement tenu de retenir 3% du prix de vente convenu et de le verser à l'AEAT via le Modelo 211 dans le mois suivant la vente (Art. 25.2 LIRNR). Cette retenue est un acompte sur l'IRNR dû sur la plus-value. Si la retenue de 3% excède l'impôt réellement dû, le vendeur peut demander le remboursement du surplus via le Modelo 210 dans les 4 ans suivant la fin du délai de déclaration. Si la plus-value génère un impôt supérieur, le vendeur doit régler la différence.
Comment se calcule la plus-value imposable à l'IRNR ?
La plus-value imposable est calculée ainsi : Prix de vente NET (après commission agence) MOINS Prix d'acquisition PLUS frais d'acquisition payés (ITP ou TVA, notaire, registre) PLUS coût des travaux d'amélioration (avec justificatifs) PLUS intérêts d'emprunt pour les NR UE (Art. 24.6 LIRNR). Attention : en tant que non-résident, les coefficients d'actualisation (indexation) ont été supprimés depuis 2015. Tous les justificatifs de frais doivent être conservés car ils réduisent directement la base imposable.
Existe-t-il des exonérations de plus-value pour les non-résidents en Espagne ?
Les non-résidents Français bénéficient de peu d'exonérations. L'exonération pour réinvestissement en résidence principale (Art. 38 LIRPF) est réservée aux résidents fiscaux espagnols qui réinvestissent dans leur résidence principale. L'exonération pour les personnes de plus de 65 ans est également réservée aux résidents fiscaux (Art. 33.4.b LIRPF). La seule exonération applicable aux NR de l'UE est celle prévue à l'Art. 14.1.i LIRNR pour les plus-values sur valeurs mobilières réalisées sur un marché réglementé UE par des personnes physiques de l'UE/EEE résidant dans un pays UE.
Quelles charges les Français (UE) peuvent-ils déduire sur la plus-value immobilière ?
Les ressortissants UE/EEE bénéficient du régime de déductions élargi prévu à l'Art. 24.6 LIRNR depuis la réforme post-CJUE (arrêt C-35/08). Pour le calcul de la plus-value, peuvent être déduits : les frais d'acquisition directement liés au bien (ITP, notaire, registre, gestoría) ; les travaux d'amélioration (non d'entretien) avec justificatifs ; les intérêts sur emprunts affectés au bien. En revanche, les charges d'entretien, l'IBI annuel et les charges de copropriété ne sont pas déductibles du coût d'acquisition pour le calcul de la plus-value.
Dois-je déposer un Modelo 210 même si la retenue de 3% a déjà été effectuée ?
Oui, dans la plupart des cas. La retenue de 3% est un acompte, pas un impôt libératoire. Si votre plus-value réelle génère un impôt supérieur aux 3% retenus, vous devez compléter via le Modelo 210 dans les 3 mois suivant la vente. Si la retenue de 3% dépasse l'impôt dû (par exemple en cas de faible plus-value ou de déductions importantes), vous devez déposer un Modelo 210 pour demander le remboursement du trop-perçu. Le délai de prescription pour cette demande de remboursement est de 4 ans (Art. 66 LGT).
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