Acheter un Bien Immobilier en Espagne : Impôts et Frais
Acheter un bien en Espagne implique des taxes qui varient significativement selon la région : ITP de 6% à Madrid à 13% aux Baléares pour un bien d'occasion, ou TVA 10% + AJD pour du neuf. Comprendre ces coûts avant de signer évite les mauvaises surprises.
Tester le conseiller fiscal IATaux ITP et AJD par région espagnole
| Région | ITP (occasion) | AJD | Bien neuf | Note |
|---|---|---|---|---|
| Andalousie | 7% | 1,2% | TVA 10% + AJD 1,2% | Parmi les plus bas d'Espagne |
| Catalogne | 10% | 1,5% | TVA 10% + AJD 1,5% | 8% si HPO, 5% ≤ 30 ans |
| Communauté de Madrid | 6% | 0,75% | TVA 10% + AJD 0,75% | Taux ITP parmi les plus faibles |
| Valence | 10% | 1,5% | TVA 10% + AJD 1,5% | 6% pour -35 ans, HPO |
| Îles Baléares | 8–13% | 1,5% | TVA 10% + AJD 1,5% | Barème progressif Ley 12/2019 |
| Îles Canaries | 6,5% | 1% | IGIC 7% + AJD 1% | IGIC au lieu de TVA |
| Murcie | 8% | 1,5% | TVA 10% + AJD 1,5% | Standard |
| Aragon | 8% | 1,5% | TVA 10% + AJD 1,5% | Standard |
Source : RDLeg 1/1993 (ITPAJD), lois fiscales régionales 2024. Taux standards — des réductions peuvent s'appliquer selon l'usage et le profil de l'acheteur.
Questions fréquentes sur l'achat immobilier en Espagne
Quelle est la différence entre l'ITP et l'AJD lors d'un achat immobilier en Espagne ?
L'ITP (Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales) est dû lors de l'achat d'un bien immobilier d'occasion (revente). Le taux varie selon la communauté autonome : de 6% aux Îles Canaries à 13% aux Baléares (tranche haute). L'AJD (Actos Jurídicos Documentados) est dû sur les actes notariaux — il s'applique notamment lors de l'achat d'un bien neuf (TVA + AJD) ou de la constitution d'une hypothèque. La base légale commune est le RDLeg 1/1993 (Ley del ITPAJD). Les deux impôts ne se cumulent pas pour un même fait imponible.
Quels sont les frais de notaire et d'enregistrement lors d'un achat en Espagne ?
En plus de l'ITP ou TVA, les frais d'achat comprennent : honoraires de notaire (environ 0,2-0,5% du prix, réglementés par le RD 1426/1989) ; frais d'inscription au Registro de la Propiedad (environ 0,1-0,25% du prix) ; frais d'agence immobilière (généralement à la charge du vendeur en Espagne, sauf accord contraire) ; gestoría (environ 300-600€ pour les démarches administratives). Au total, comptez 10-15% de frais en sus du prix d'achat selon la région.
Si je suis Français et que je vends mon bien en Espagne, la retenue de 3% me concerne-t-elle ?
La retenue de 3% concerne le VENDEUR non-résident, pas l'acheteur. Si vous achetez un bien dont le vendeur est non-résident fiscal en Espagne, vous êtes tenu de retenir 3% du prix de vente et de le verser à l'AEAT via le Modelo 211 dans le délai d'un mois (Art. 25.2 LIRNR, RDLeg 5/2004). Cette retenue est un acompte sur l'impôt sur la plus-value du vendeur. Si vous êtes vous-même le vendeur non-résident, l'acheteur effectuera cette retenue sur le prix que vous recevrez.
L'ITP payé lors de l'achat est-il déductible de la plus-value lors de la revente ?
Oui. Les impôts et frais d'acquisition (ITP, AJD, notaire, registre, gestoría) font partie du coût d'acquisition et viennent en déduction pour calculer la plus-value imposable lors de la revente. Selon l'Art. 35.1 LIRPF (applicable aux NR via LIRNR), le coût d'acquisition inclut le prix d'achat augmenté des frais et taxes inhérents à l'acquisition. Il est donc crucial de conserver tous les justificatifs de frais d'achat pour réduire la base imposable future.
Existe-t-il des taux réduits d'ITP pour les premiers acheteurs ou les logements sociaux ?
Oui, plusieurs communautés autonomes prévoient des taux réduits. Exemples : Andalousie : 3,5% ITP pour les acheteurs de moins de 35 ans (bien destiné à résidence habituelle, prix ≤150.000€, DL 1/2018 AND) ; Valence : 6% au lieu de 10% pour acheteurs de moins de 35 ans ou personnes handicapées (DL 1/2021 CV) ; Catalogne : 5% pour bien HPO (habitatge de protecció oficial, DL 1/2010 CAT). Ces taux réduits s'appliquent généralement uniquement aux résidents fiscaux espagnols pour leur résidence principale — les non-résidents français bénéficient rarement de ces avantages.
Un Français peut-il acheter via une SCI (Société Civile Immobilière) en Espagne ?
Oui, mais avec des conséquences fiscales importantes. Une SCI française qui achète un bien en Espagne est traitée fiscalement en Espagne selon sa nature : si transparente (translucide), les associés sont imposés individuellement sur les revenus espagnols via l'IRNR. Si la SCI est considérée comme une entité opaque (IS), elle sera soumise à l'IS espagnol (25%) sur les revenus espagnols et devra déposer une déclaration de l'Impuesto sobre Sociedades. De plus, une SCI française détenant de l'immobilier espagnol peut être soumise à la taxe spéciale de 3% annuelle sur la valeur des biens (Art. 42 LIRNR) si elle est considérée comme une entité interposée. Une structuration juridique préalable est indispensable.
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