La loi ELAN et la reforme de la copropriete francaise
Guide complet sur la reforme du droit de la copropriete issue de la loi ELAN de 2018 et de l\'ordonnance de 2019: nouvelles regles de gouvernance, majorites simplifiees, renforcement du conseil syndical, et impact des lois ALUR, Climat-Resilience et Le Meur.
Chronologie de la reforme du droit de la copropriete
Depuis le texte fondateur de 1965, plusieurs lois se sont succedees pour moderniser la gouvernance des coproprietes francaises.
| Texte de loi | Portee | Notes |
|---|---|---|
| Loi n°65-557 du 10 juillet 1965 | Texte fondateur | Fixe le statut de la copropriete des immeubles batis, toujours en vigueur |
| Loi ALUR (24 mars 2014) | Reforme majeure | Immatriculation obligatoire, fonds de travaux, fiches synthetiques |
| Loi ELAN (23 novembre 2018) | Habilitation | Autorise le gouvernement a reformer le droit de la copropriete par ordonnance |
| Ordonnance n°2019-1101 (30 octobre 2019) | Reforme du statut | Entree en vigueur le 1er juin 2020: majorites simplifiees, conseil syndical renforce |
| Loi Climat et Resilience (22 aout 2021) | Renovation energetique | DPE collectif obligatoire, Plan Pluriannuel de Travaux (PPT) |
| Loi Le Meur (19 novembre 2024) | Location meublee touristique | Encadrement des meubles de tourisme, articulation avec le reglement de copropriete |
Ce que l\'ordonnance de 2019 a change concretement
| Decision | Avant la reforme | Depuis la reforme |
|---|---|---|
| Travaux d'accessibilite (handicap, age) | Double majorite (art. 26) | Majorite simple (art. 24) |
| Installation d'une borne de recharge (IRVE) | Autorisation prealable | Droit a la prise -- simple notification au syndic |
| Delegation de pouvoir au conseil syndical | Non prevue explicitement | Possible a la majorite de l'article 25, dans une enveloppe definie |
| Vote non atteint de justesse | Nouvelle assemblee necessaire | Second vote immediat (passerelle) si 1/3 des voix obtenu |
| Petites coproprietes (moins de 5 lots) | Regime identique aux grandes coproprietes | Regime simplifie, conseil syndical facultatif |
Questions frequentes -- Loi ELAN et copropriete
Qu'est-ce que la loi ELAN de 2018 et pourquoi a-t-elle reforme la copropriete?
La loi ELAN du 23 novembre 2018 a habilite le gouvernement a reformer par ordonnance le droit de la copropriete regi depuis 1965. Cela a donne l'ordonnance n°2019-1101 du 30 octobre 2019, entree en vigueur le 1er juin 2020, qui modernise la gouvernance, simplifie les majorites et renforce le conseil syndical.
Quelles sont les principales nouveautes de l'ordonnance de 2019 sur la gouvernance?
Majorites simplifiees (les travaux d'accessibilite passent de la double majorite de l'art. 26 a la majorite simple de l'art. 24), creation d'une procedure de vote passerelle en seance, et possibilite de deleguer certains pouvoirs au conseil syndical.
Comment le role du conseil syndical a-t-il ete renforce?
Le conseil syndical peut recevoir delegation de pouvoir de l'assemblee (majorite art. 25) pour approuver certains devis dans une enveloppe definie, et son avis est obligatoire avant la signature de certains contrats, dont celui du syndic.
Qu'est-ce que l'immatriculation obligatoire des syndicats de coproprietaires?
Instauree par la loi ALUR de 2014, elle oblige tout syndicat, quelle que soit sa taille, a s'inscrire au registre national des coproprietes. Le syndic en est responsable et doit la mettre a jour chaque annee.
Que dit la loi Climat et Resilience de 2021 sur le Plan Pluriannuel de Travaux?
Elle impose progressivement un Plan Pluriannuel de Travaux (PPT) sur dix ans et un DPE collectif selon la taille et l'anciennete de l'immeuble, avec entree en vigueur echelonnee entre 2023 et 2025.
Un coproprietaire peut-il installer une borne de recharge pour vehicule electrique?
Oui, via le droit a la prise (article 24 de la loi de 1965). Le syndic ne peut s'y opposer que par une action en justice dans les trois mois pour motif serieux et legitime; sinon les travaux peuvent commencer apres simple notification.
La loi ELAN a-t-elle modifie les regles pour les petites coproprietes?
Oui, l'ordonnance de 2019 cree un regime simplifie pour les coproprietes de moins de cinq lots, rendant notamment le conseil syndical facultatif tout en gardant les protections essentielles (comptabilite separee, assemblee annuelle).
Que change la loi Le Meur de 2024 pour la location meublee touristique en copropriete?
Elle renforce les obligations de declaration en mairie pour les meubles de tourisme. Le reglement de copropriete reste determinant: une clause d'habitation bourgeoise ou une interdiction expresse de sous-location courte duree demeure opposable au coproprietaire.
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