La Loi de 1965 sur la Copropriete Expliquee
Le texte fondateur du droit francais de la copropriete: syndicat des coproprietaires, reglement de copropriete, repartition des charges, majorites en assemblee, et les reformes recentes (ALUR, ELAN, Climat et Resilience).
Les majorites de vote en assemblee generale
La loi de 1965 organise trois niveaux de majorite selon la gravite de la decision. Comprendre ces regles est essentiel pour tout coproprietaire souhaitant faire valoir ses droits.
| Type de decision | Majorite requise | Notes |
|---|---|---|
| Travaux d'entretien, approbation des comptes | Article 24 -- Majorite simple | Majorite des voix des coproprietaires presents, representes ou ayant vote par correspondance |
| Travaux d'amelioration, delegation de pouvoir au syndic | Article 25 -- Majorite absolue | Majorite de tous les coproprietaires composant le syndicat, presents ou non |
| Passerelle 25-1 | Article 25-1 | Si majorite 25 non atteinte mais 1/3 des voix obtenu, second vote possible a la majorite 24 |
| Actes de disposition, modification du reglement | Article 26 -- Double majorite | Majorite des coproprietaires representant au moins 2/3 des voix |
| Alienation de parties communes essentielles | Unanimite | Accord de tous les coproprietaires, y compris absents |
| Installation d'une borne de recharge electrique | Article 24 -- Droit a la prise | Simple notification au syndic, pas de vote necessaire sauf opposition motivee |
Lexique de la copropriete francaise -- Les termes essentiels
Syndicat des coproprietaires
Personne morale regroupant tous les proprietaires de lots, creee automatiquement des la publication du reglement de copropriete. Objet: conservation de l'immeuble et administration des parties communes.
Syndic
Representant legal du syndicat, professionnel ou benevole. Execute les decisions de l'assemblee, gere le budget, convoque les reunions et tient la comptabilite (article 18 de la loi de 1965).
Conseil syndical
Organe elu par l'assemblee parmi les coproprietaires, charge d'assister et de controler le syndic. Consultatif mais dispose d'un droit de communication de tous les documents.
Tantiemes
Quote-part de parties communes attachee a chaque lot, fixee par l'etat descriptif de division. Determine le poids du vote et la part des charges generales de chaque coproprietaire.
Fonds travaux
Reserve obligatoire depuis la loi ALUR (2014), au minimum 5% du budget previsionnel annuel, destinee a financer les gros travaux futurs sans emprunt.
Plan Pluriannuel de Travaux (PPT)
Programme de travaux sur 10 ans impose par la loi Climat et Resilience (2021), obligatoire selon la taille de la copropriete entre 2023 et 2025.
Etat descriptif de division
Document technique annexe au reglement de copropriete qui identifie chaque lot, ses parties privatives et sa quote-part de parties communes.
Carnet d'entretien
Document obligatoire (article 18) recensant les travaux realises, les contrats en cours et les references des assurances de l'immeuble. Remis a tout acquereur.
Questions frequentes -- Loi de 1965 sur la copropriete
Qu'est-ce que la loi n65-557 du 10 juillet 1965?
Le texte fondateur du droit francais de la copropriete. S'applique automatiquement a tout immeuble bati divise en lots avec parties communes. Definit le syndicat des coproprietaires, le reglement de copropriete, les majorites de vote et la repartition des charges. Modifiee par les lois SRU, ALUR, ELAN et Climat et Resilience.
Qu'est-ce que le syndicat des coproprietaires?
Personne morale regroupant tous les proprietaires de lots, creee automatiquement des la publication du reglement de copropriete. Objet: conservation de l'immeuble et administration des parties communes. Represente par le syndic, controle par le conseil syndical.
Que contient le reglement de copropriete?
Document contractuel organisant la vie de l'immeuble: destination des parties privatives et communes, conditions de jouissance de chaque lot, regles de repartition des charges, clauses restrictives eventuelles. Base sur l'etat descriptif de division et les tantiemes de chaque lot.
Comment sont reparties les charges de copropriete?
Charges generales selon les tantiemes de chaque lot (article 10). Charges speciales selon l'utilite objective du service (ascenseur, chauffage). Depuis la loi ALUR, un fonds travaux obligatoire (min. 5% du budget annuel) s'ajoute, sauf exceptions pour petites coproprietes recentes.
Quelles sont les majorites requises en assemblee generale?
Article 24: majorite simple pour la gestion courante. Article 25: majorite absolue pour les travaux d'amelioration. Article 26: double majorite (2/3 des voix) pour les actes de disposition et modifications du reglement. Unanimite pour l'alienation de parties communes essentielles.
Qu'est-ce que le Plan Pluriannuel de Travaux (PPT)?
Impose par la loi Climat et Resilience (2021) pour les coproprietes de plus de 15 ans: diagnostic technique global et calendrier de travaux sur 10 ans. Obligatoire progressivement entre 2023 (plus de 200 lots) et 2025 (50 lots ou moins). Lie au DPE collectif et a MaPrimeRenov' Copropriete.
Un coproprietaire peut-il installer une borne de recharge electrique?
Oui, droit a la prise consacre par l'article 24: simple notification au syndic, sans vote d'autorisation necessaire. Le syndic peut s'y opposer pour motif serieux et legitime dans un delai de trois mois en saisissant le tribunal.
Que change la loi Le Meur de 2024 pour la location touristique?
Renforce les pouvoirs des communes pour reduire les quotas de nuitees et imposer des autorisations de changement d'usage. En copropriete, le reglement peut deja encadrer ou interdire cette activite si incompatible avec la destination de l'immeuble; la loi Le Meur ajoute une regulation municipale complementaire.
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