Guía práctica · 2026
Seguridad Perimetral en Comunidades de Propietarios: Cámaras, Alarmas y Protocolo 2026
Las cámaras en comunidades requieren acuerdo de junta por mayoría simple y cumplimiento del RGPD y la LOPDGDD: carteles informativos, plazo de conservación de 30 días y Registro de Actividades de Tratamiento. Las sanciones de la AEPD llegan hasta 20 millones de euros.
Mayoría simple
para cámaras (Art. 17.1 LPH)
30 días
máximo conservación grabaciones
hasta 20M€
sanciones AEPD RGPD
Fuente: RGPD Art. 6 · LOPDGDD Art. 22 · Art. 17.1 LPH · Instrucción AEPD 1/2006
Respuesta directa
Para instalar cámaras en zonas comunes se necesita acuerdo de junta por mayoría simple (Art. 17.1 LPH). El RGPD y la LOPDGDD Art. 22 obligan a: carteles informativos en todas las zonas vigiladas, conservar grabaciones máximo 30 días y registrar el tratamiento. Las sanciones de la AEPD pueden llegar a 20 millones de euros.
Preguntas frecuentes sobre seguridad perimetral en comunidades
¿Puede una comunidad instalar cámaras de videovigilancia sin acuerdo previo de la junta?
No. La instalación de cámaras de videovigilancia en zonas comunes (portal, garaje, escalera, piscina, etc.) requiere el acuerdo previo de la junta de propietarios por mayoría simple (Art. 17.1 LPH: más votos a favor que en contra). Un propietario individual no puede instalar cámaras en zonas comunes por su cuenta, aunque sí puede instalarlas en el interior de su propiedad privada (siempre que no graben zonas comunes ni la vía pública). Si las cámaras ya existían cuando se adquirió el piso, la comunidad debería tener acreditado el acuerdo de junta que las aprobó.
¿Qué mayoría de la junta de propietarios se necesita para instalar un sistema de seguridad?
Para sistemas de seguridad (cámaras, alarmas, control de accesos), la LPH establece: (1) Mayoría simple (Art. 17.1 LPH): para la instalación de sistemas de seguridad en zonas comunes existentes, sin modificación estructural del edificio. Es suficiente con que haya más votos a favor que en contra. (2) Mayoría de 3/5 (Art. 17.1 LPH): si la instalación del sistema de seguridad implica modificaciones en elementos comunes (p.ej. instalación de tornos de acceso que modifiquen el portal). (3) Unanimidad: no es necesaria para sistemas de seguridad estándar. El acuerdo de junta debe constar en el acta e incluir la descripción del sistema, su ubicación y el presupuesto aprobado.
¿Qué obligaciones impone el RGPD a las comunidades de propietarios con cámaras?
El RGPD (Art. 6) y la LOPDGDD (Art. 22) establecen obligaciones específicas para las comunidades que instalan videovigilancia: (1) Base jurídica: interés legítimo de la comunidad en la seguridad (Art. 6.1.f RGPD), que debe ser ponderado frente al derecho a la privacidad de los propietarios e inquilinos; (2) Registro de Actividades de Tratamiento: la comunidad debe registrar el tratamiento de videovigilancia en el RAT, detallando las cámaras, finalidades, destinatarios y plazos de conservación; (3) Información activa: carteles informativos visibles en todas las zonas videovigiladas, indicando el responsable del tratamiento y cómo ejercer los derechos; (4) Plazo de conservación: máximo 30 días para las grabaciones (Art. 22.3 LOPDGDD), salvo que estén relacionadas con una infracción detectada.
¿Hacia dónde pueden apuntar las cámaras en una comunidad de propietarios?
Las cámaras de videovigilancia de una comunidad de propietarios solo pueden grabar: (1) Zonas comunes del edificio: portal, hall, escaleras, ascensores, garaje, piscina, jardines. (2) Perímetro exterior del edificio: la fachada y la entrada, pero sin capturar sistemáticamente la vía pública más allá de lo estrictamente necesario. Las cámaras NO pueden apuntar hacia: (1) El interior de las viviendas o locales privativos de otros propietarios; (2) La vía pública de forma sistemática (eso es competencia policial); (3) Zonas donde se vulnere la intimidad (vestuarios, baños, etc.). La instrucción 1/2006 de la AEPD y la guía de videovigilancia de la AEPD de 2019 son los referentes normativos para la ubicación de cámaras.
¿Quién gestiona las grabaciones de las cámaras de la comunidad y quién puede acceder a ellas?
La gestión de las grabaciones corresponde al responsable del tratamiento, que es la comunidad de propietarios como persona jurídica, representada por el presidente o el administrador. En la práctica: (1) Solo el presidente, el administrador y las personas designadas en el acuerdo de junta pueden acceder a las grabaciones; (2) Los propietarios individuales no tienen derecho de acceso individual a las grabaciones, salvo cuando ejercen su derecho de acceso como interesados en el marco del RGPD; (3) Las grabaciones pueden facilitarse a las Fuerzas y Cuerpos de Seguridad cuando así lo soliciten mediante autorización judicial o en el marco de una investigación policial; (4) Si hay un contrato con empresa de seguridad (encargado del tratamiento), debe formalizarse mediante contrato de encargo de tratamiento (Art. 28 RGPD).
¿Cuánto tiempo deben conservarse las grabaciones de videovigilancia?
El Art. 22.3 de la LOPDGDD establece el plazo máximo de conservación: las grabaciones deben suprimirse en el plazo máximo de un mes desde su captación. En la práctica, la mayoría de sistemas de videovigilancia se configuran con un ciclo de sobreescritura de 15 a 30 días. Excepciones al plazo máximo de 30 días: cuando las grabaciones estén relacionadas con hechos delictivos o incidentes que deban ser comunicados a las autoridades, deben conservarse el tiempo necesario para facilitar su entrega a las FCS o para la tramitación del procedimiento correspondiente. Superar el plazo de conservación sin justificación es una infracción del RGPD sancionable por la AEPD.
¿Qué requisitos tiene el sistema de alarma de una comunidad?
Los sistemas de alarma en comunidades de propietarios están regulados por el RD 2364/1994 y sus sucesivas modificaciones: (1) Instalación: solo puede realizarla empresa de seguridad privada homologada e inscrita en el Registro de Empresas de Seguridad del Ministerio del Interior; (2) Central receptora de alarmas (CRA): la alarma debe estar conectada a una CRA autorizada cuando se contrata el servicio de monitorización; (3) Mantenimiento: revisiones obligatorias mínimas anuales por la empresa instaladora; (4) Numeración de zona: las alarmas de zonas comunes de comunidades deben estar correctamente zonificadas para que la CRA pueda identificar la ubicación del incidente; (5) Permiso de armas: si el sistema incluye elementos de disuasión activa (no habitual en comunidades residenciales), puede requerir permisos adicionales.
¿Cómo gestionar el acceso de visitantes y repartidores con un sistema de seguridad perimetral?
La gestión del acceso de visitantes y repartidores con sistemas de seguridad requiere equilibrar seguridad y practicidad: (1) Videoporteros con grabación: si el videoportero graba, aplican las obligaciones RGPD (cartel informativo, RAT, plazo 30 días). Si solo transmite imagen en tiempo real sin grabación, la normativa es menos restrictiva; (2) Control de acceso con tarjeta o código: no graba, es el sistema más sencillo de gestionar desde el punto de vista RGPD; (3) Taquillas inteligentes para paquetería: evita el acceso de repartidores al interior del edificio y reduce el riesgo de seguridad; (4) Conserje o portero: el sistema más seguro pero también el más costoso. En 2026, muchas comunidades combinan videoportero con cámaras en garaje y taquilla de paquetería como solución equilibrada.
¿Qué sanciones puede imponer la AEPD por incumplimiento en videovigilancia comunitaria?
La AEPD (Agencia Española de Protección de Datos) puede imponer sanciones graves por incumplimientos en videovigilancia: (1) Falta de información activa (carteles): infracción grave, multas de 10.000€ a 20.000.000€ o el 4% de la facturación global según el RGPD; (2) Exceso de plazo de conservación: infracción grave del Art. 22.3 LOPDGDD; (3) Falta de Registro de Actividades de Tratamiento: infracción grave; (4) Cámaras apuntando a vía pública sistemáticamente: infracción; (5) Acceso a grabaciones sin legitimación: infracción grave. La AEPD ha sancionado en 2025-2026 varias comunidades de propietarios por incumplimientos en videovigilancia. El incumplimiento de la obligación de notificar una brecha de seguridad en 72 horas también puede ser sancionado.
Pasos para instalar seguridad perimetral en tu comunidad
- 1
Acuerdo de junta (mayoría simple)
Junta extraordinaria con el punto de seguridad en el orden del día. Mayoría simple suficiente (Art. 17.1 LPH).
- 2
Contratar instalador homologado
Empresa de seguridad privada inscrita en el Registro del Ministerio del Interior. Solicita 2-3 presupuestos.
- 3
Registro de Actividades de Tratamiento RGPD
Incluye videovigilancia en el RAT: finalidad, base jurídica, plazo 30 días, destinatarios.
- 4
Colocar carteles informativos
Antes de activar las cámaras. Responsable del tratamiento, finalidad y cómo ejercer derechos RGPD.
Errores comunes que debes evitar
- No colocar carteles informativos: es la infracción más frecuente y la que más multas genera. Los carteles son obligatorios antes de activar las cámaras.
- Conservar grabaciones más de 30 días: el Art. 22.3 LOPDGDD es claro: 30 días máximo salvo investigación en curso. Muchos sistemas no están configurados correctamente.
- Apuntar a la vía pública: las cámaras de la comunidad no pueden capturar sistemáticamente la calle. La AEPD ha sancionado este incumplimiento en reiteradas ocasiones.
- Instalar sin acuerdo de junta: el presidente o el administrador no pueden instalar cámaras en zonas comunes sin acuerdo previo de la junta de propietarios.
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