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Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU) 2026: Guía Completa
Duración mínima del contrato (5 o 7 años), fianza obligatoria, actualización de renta, reparto de gastos, causas de desahucio y derechos del inquilino según la LAU y la Ley 12/2023 de Vivienda.
5 años
Prórroga mínima obligatoria (7 si arrendador es persona jurídica)
1 mes
Fianza legal obligatoria en contratos de vivienda (art. 36 LAU)
Ley 12/2023
Ley de Vivienda — zonas tensionadas y límites de actualización
Fuente: LAU (Ley 29/1994) · RDL 7/2019 · Ley 12/2023 de Vivienda · LEC arts. 249-250
Respuesta directa
La LAU garantiza al inquilino 5 años mínimos de contrato (7 si el propietario es empresa). La fianza es de 1 mensualidad obligatoria. El arrendador puede recuperar la vivienda antes solo por necesidad propia (si lo pactó en el contrato) o por incumplimiento grave del inquilino. Las zonas tensionadas (Ley 12/2023) limitan la actualización de renta.
Preguntas frecuentes
¿Qué es la Ley de Arrendamientos Urbanos y qué contratos regula?
La Ley 29/1994, de Arrendamientos Urbanos (LAU), es la norma básica que regula los contratos de alquiler de viviendas y locales en España. Ha sido modificada en varias ocasiones, siendo las más relevantes la Ley 4/2013, el Real Decreto-ley 7/2019 y la Ley 12/2023 de Vivienda. La LAU regula: Arrendamiento de vivienda (Título II): contratos para uso residencial permanente del arrendatario y su familia. Arrendamientos para uso distinto de vivienda (Título III): locales comerciales, despachos profesionales, arrendamiento de temporada (vacacional, estudios), etc. Los arrendamientos de temporada turístico-vacacional han quedado parcialmente excluidos de la LAU si son regulados por normativa de turismo autonómica — en ese caso, se aplica la normativa autonómica específica (Ley de Turismo de la comunidad autónoma).
¿Cuál es la duración mínima de un contrato de alquiler de vivienda?
La duración del contrato de arrendamiento de vivienda tras la reforma de 2019 (Real Decreto-ley 7/2019) y la Ley 12/2023: Duración pactada libremente por las partes. Si la duración pactada es inferior a 5 años (o 7 si el arrendador es persona jurídica — empresa, SOCIMI, fondo), el contrato se prorroga obligatoriamente por plazos anuales hasta llegar a 5 o 7 años, salvo que el arrendatario notifique que no desea renovar con 30 días de antelación. Prórroga tácita: al llegar al plazo de 5/7 años, si ninguna parte notifica su voluntad de no renovar con 4 meses de antelación (arrendador) o 2 meses (arrendatario), el contrato se prorroga por plazos anuales hasta un máximo de 3 años adicionales. Excepción al plazo mínimo: el arrendador puede recuperar la vivienda antes de los 5 años si la necesita para uso propio o de familiares en primer grado, siempre que lo haya previsto expresamente en el contrato y comunique al inquilino con al menos 2 meses de antelación.
¿Cuánta fianza debe pagarse en un alquiler de vivienda?
La fianza legal obligatoria establecida en el art. 36 LAU es de 1 mensualidad de renta en contratos de arrendamiento de vivienda (2 mensualidades en contratos de local o uso distinto de vivienda). Esta fianza debe: depositarse en el organismo oficial de la comunidad autónoma correspondiente (INCASÒL en Cataluña, IVIMA/AVRA en la Comunitat Valenciana, etc.) por el arrendador, en el plazo que establezca cada normativa autonómica. El incumplimiento del depósito de fianza implica sanciones para el arrendador en la mayoría de comunidades autónomas. Además de la fianza legal, las partes pueden pactar garantías adicionales: garantía adicional (máximo 2 mensualidades adicionales en zonas de mercado tensionado, según Ley 12/2023), aval bancario, seguro de impago de alquiler. La fianza debe devolverse al arrendatario al finalizar el contrato, descontando los daños imputables al inquilino que excedan el desgaste normal del uso.
¿Cómo se actualiza la renta del alquiler?
La actualización anual de la renta está regulada por los arts. 18 LAU y la Ley 12/2023: Sistema actual (2024-2026): la actualización se pacta libremente entre las partes en el contrato, pero con limitaciones en zonas de mercado residencial tensionado declaradas por las comunidades autónomas. Fuera de zonas tensionadas: la renta se puede actualizar según el Índice de Garantía de Competitividad (IGC) o el IPC, según lo pactado en el contrato. Si no se pacta nada, no se actualiza. Dentro de zonas tensionadas (declaradas por CCAA bajo Ley 12/2023): el incremento máximo para nuevos contratos está limitado al índice de referencia del precio del alquiler publicado por el Ministerio de Vivienda (sistema de índices de referencia). Para contratos vigentes en tensionadas: el incremento anual no puede superar el índice de referencia, con tope del 3% para 2025 (prórroga del límite establecido en los RDL-COVID). El arrendador debe notificar la actualización con al menos 1 mes de antelación a la fecha de actualización.
¿Cuáles son las causas para rescindir el contrato antes de tiempo?
Las causas de resolución anticipada del contrato de arrendamiento de vivienda son: Por el arrendatario: puede resolver el contrato transcurridos los 6 primeros meses de vigencia, con 30 días de preaviso. Si lo hace antes del plazo pactado, puede incurrir en penalización equivalente a 1 mensualidad por cada año que reste del contrato (o la parte proporcional). El arrendatario también puede resolver si el arrendador no efectúa las reparaciones necesarias para habitabilidad (art. 21 LAU). Por el arrendador, puede resolver el contrato si: el arrendatario incumple la obligación de pago de renta o cantidades asimiladas; el arrendatario realiza daños dolosos o obras no consentidas que causen daños a la finca; el arrendatario subarrienda o cede el contrato sin autorización; la vivienda deja de destinarse a residencia habitual y permanente; el arrendatario realiza actividades molestas, insalubres, peligrosas o ilícitas. Para recuperar la vivienda por necesidad propia, el arrendador puede hacerlo al finalizar cualquier año del contrato (solo si lo previó en el contrato), con 2 meses de preaviso.
¿Qué gastos son a cargo del propietario y cuáles del inquilino?
El reparto de gastos entre arrendador y arrendatario está regulado por la LAU y puede complementarse en el contrato: A cargo del arrendador (obligatorio, no se puede pactar lo contrario si perjudica al arrendatario): obras de conservación y reparación necesarias para mantener la habitabilidad de la vivienda (art. 21 LAU): fontanería, electricidad, calefacción, ascensor. Las obras de mejora solo son obligatorias si las exige la Administración o son necesarias para habitabilidad. A cargo del arrendatario (salvo pacto en contrario): reparaciones menores por desgaste del uso ordinario (cambio de bombillas, pequeños arreglos). El suministro de servicios (agua, electricidad, gas, internet) — habitualmente a su nombre y cargo. A cargo de quien se pacte en el contrato (gastos asimilados a la renta): IBI (Impuesto de Bienes Inmuebles), comunidad de propietarios, basuras, seguro del hogar. Es válido pactar que estos gastos corran a cargo del arrendatario — pero deben estar expresamente indicados en el contrato con su importe determinado (art. 20 LAU).
¿Qué es el procedimiento de desahucio y cuánto tiempo tarda?
El desahucio es el proceso judicial para recuperar la posesión de la vivienda cuando el inquilino no la desocupa voluntariamente. En España, el procedimiento más habitual es el juicio verbal de desahucio por falta de pago (arts. 249 y 250 LEC): El arrendador presenta demanda de desahucio por impago de rentas. El juzgado notifica al inquilino, señalando fecha de vista y una fecha de lanzamiento (desalojo) 30 días después. El inquilino tiene 10 días para: pagar toda la deuda y enervar el desahucio (solo una vez durante el contrato), o abandonar voluntariamente la vivienda, o contestar a la demanda y oponerse. Si no se opone ni paga: el juicio finaliza con sentencia de desahucio sin necesidad de vista. Si se opone: hay vista oral. Plazos reales en 2026: entre la demanda y el lanzamiento efectivo, los plazos varían entre 3 y 12 meses según el juzgado, la carga de trabajo y si hay menores o personas vulnerables (que generan suspensión del lanzamiento mientras se busca alternativa habitacional). Ley 12/2023: amplió los mecanismos de suspensión del lanzamiento en casos de vulnerabilidad.
¿Cómo puede IgeraFincas ayudar a los administradores con contratos de arrendamiento?
Los administradores de fincas que gestionan viviendas en alquiler pueden usar IgeraFincas para reducir el tiempo de atención a consultas de inquilinos y propietarios arrendadores: (1) Consultas sobre el contrato: el sistema indexa el contrato de arrendamiento y responde preguntas como "¿cuándo vence mi contrato?", "¿cuánto tengo que pagar este mes?", "¿cuándo se actualiza la renta?". (2) Base documental LAU: la normativa LAU está preindexada en la base de conocimiento de IgeraFincas — el sistema puede responder preguntas sobre derechos y obligaciones legales sin consultar al administrador. (3) Gestión de incidencias: los inquilinos pueden reportar incidencias (averías, problemas de mantenimiento) a través del widget y el sistema las registra y notifica al administrador. (4) Comunicación multilingüe: para propietarios o inquilinos extranjeros (muy frecuente en zonas turísticas), el sistema responde en inglés, francés, alemán o italiano.
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