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Derrama Extraordinaria en Comunidad de Propietarios: Guía Completa 2026
Cuándo es legal, qué mayoría necesita, si puedes negarte a pagarla, qué ocurre al vender el piso con derrama pendiente y cuándo puedes impugnarla.
Art. 11
LPH — regula la obligación de pago de mejoras
3 meses
Plazo para impugnar el acuerdo de derrama
12 mensualidades
Umbral para obras de accesibilidad obligatorias
Fuente: Ley 49/1960 de Propiedad Horizontal arts. 9, 10, 11 y 17 · Ley 8/2013
Respuesta directa
Para obras necesarias (conservación), todos los propietarios deben pagar la derrama sin excepción. Para mejoras no imprescindibles que superen 3 mensualidades, quien votó en contra puede eximirse (art. 11 LPH) pero no usa la mejora hasta pagar. Al vender el piso, la derrama pendiente acompaña a la vivienda — el comprador queda solidariamente obligado.
Preguntas frecuentes
¿Qué es una derrama extraordinaria y para qué sirve?
Una derrama extraordinaria es un pago adicional a la cuota ordinaria mensual que la comunidad de propietarios acuerda para financiar gastos no previstos en el presupuesto anual. Sus usos más habituales son: obras urgentes o imprevistas (reparación de cubiertas, impermeabilización de fachadas, sustitución del ascensor, reparación de daños por filtraciones o accidentes), obras de mejora acordadas en junta que superan el presupuesto ordinario, fondos de reserva insuficientes para afrontar un gasto extraordinario, y en ocasiones, para constituir o reforzar el Fondo de Reserva obligatorio (mínimo 10% del presupuesto anual según LPH).
¿Qué mayoría necesita una derrama extraordinaria para ser aprobada?
Depende del tipo de obra o gasto que financia: Obras de conservación necesarias (art. 10.1 LPH): aquellas imprescindibles para mantener el edificio en condiciones de habitabilidad, seguridad y accesibilidad. NO requieren acuerdo de junta — el administrador o presidente puede ejecutarlas. La derrama se distribuye por coeficiente. Obras acordadas en junta: la mayoría depende del tipo de mejora. Para obras de accesibilidad (ascensor, rampa, eliminación de barreras) cuando lo solicita un propietario mayor de 70 años o con discapacidad, o cuando lo exige la administración: mayoría simple (art. 17.2 LPH). Para mejoras no imprescindibles que superen 3 mensualidades de cuota ordinaria por propietario: cualquier propietario disconforme puede eximirse de pagar si vota en contra (aunque no podrá disfrutar la mejora hasta que aporte su parte). Para cualquier otra obra de mejora: mayoría de 3/5 del total.
¿Cuánto me pueden cobrar en una derrama?
No existe un límite legal máximo en el importe de la derrama extraordinaria — puede ser tan elevada como la obra requiera. Lo que sí existe son reglas sobre el derecho de exención: Si la mejora supera 3 mensualidades de cuota ordinaria por propietario, los propietarios que votaron en contra pueden no participar en el gasto (art. 11 LPH). En ese caso, tampoco podrán usar la mejora hasta que paguen su parte con los intereses legales. Para obras de conservación necesarias (no de mejora), no existe derecho de exención — todos deben pagar en proporción a su coeficiente de participación, hayan votado a favor o en contra.
¿Puedo negarme a pagar una derrama extraordinaria aprobada en junta?
Depende: (1) Si es una derrama para obras de conservación necesarias: NO puedes negarte a pagar. Todos los propietarios están obligados independientemente de su voto. Si no pagas, la comunidad puede reclamarte la deuda por la vía monitoria (procedimiento judicial rápido) y el importe pendiente queda como carga real sobre la vivienda. (2) Si es una derrama para obras de mejora que supera 3 mensualidades: puedes eximirte de pagar si votaste en contra en junta, pero no podrás disfrutar de la mejora hasta que hayas pagado con intereses. (3) En cualquier caso, puedes impugnar judicialmente el acuerdo de junta que aprobó la derrama si hay defectos formales (falta de quórum, no incluido en el orden del día) o si es gravemente lesivo para tus intereses, en el plazo de 3 meses desde la notificación del acta.
¿Qué pasa si vendo el piso con una derrama pendiente?
La derrama pendiente de pago es una deuda que va ligada a la vivienda. En la escritura de compraventa, el notario solicitará el certificado de deudas con la comunidad (art. 9.1.e LPH). Si hay derrama pendiente, el vendedor puede: Pagarla antes de la venta. Descontarla del precio de venta, quedando el comprador subrogado en la obligación. El comprador responde solidariamente con el vendedor de las deudas comunitarias del año en curso y los 3 años anteriores, aunque el contrato privado diga lo contrario. El certificado de deudas con la comunidad es obligatorio en la compraventa — sin él, el notario no suele autorizar la escritura. Las derramas aprobadas en junta pero cuyo pago no ha vencido todavía (futuras cuotas) también deben informarse al comprador.
¿Puede la comunidad financiar obras con un préstamo en lugar de una derrama?
Sí. La comunidad puede contratar un préstamo bancario colectivo para financiar obras en lugar de (o además de) una derrama. Esto requiere acuerdo de junta por la misma mayoría que la obra que financia. Ventajas del préstamo colectivo: permite distribuir el coste en el tiempo, evita el impacto económico de una derrama elevada de golpe, y en obras de rehabilitación puede combinarse con subvenciones públicas (programas Next Generation EU, Plan de Rehabilitación de Vivienda). El préstamo se traslada a la cuota mensual de cada propietario según coeficiente. En la compraventa, el préstamo colectivo pendiente debe informarse al comprador.
¿Es obligatorio instalar ascensor si un vecino lo pide?
No exactamente, pero hay circunstancias en las que la comunidad no puede negarse. Según el art. 17.2 LPH (modificado por la Ley 8/2013), la comunidad está obligada a realizar las obras de accesibilidad necesarias cuando: lo solicita un propietario o residente con discapacidad o mayor de 70 años, y el importe no supera 12 mensualidades de cuota ordinaria de gastos comunes. Si el importe supera las 12 mensualidades, la obra requiere acuerdo de la mayoría de los propietarios que, a su vez, representen la mayoría de las cuotas. En edificios donde ya existe ascensor pero no es accesible (zaguán elevado, cabina estrecha), las obras de adaptación siguen las mismas reglas. En cualquier caso, el propietario solicitante puede exigir que se presupueste y se lleve a junta. La negativa sin causa puede ser impugnada judicialmente.
¿Cómo puedo impugnar una derrama que considero ilegal?
Si crees que la derrama fue aprobada irregularmente, puedes impugnar el acuerdo de junta: Plazo: 3 meses desde la notificación del acta (acuerdos gravemente lesivos para los intereses de la comunidad) o 1 año (acuerdos contrarios a la ley o estatutos). Motivos válidos de impugnación: falta de quórum en la votación, punto no incluido en el orden del día o incluido de forma insuficiente, ausencia del certificado de convocatoria fehaciente, importe aprobado sin presupuesto ni justificación técnica, obras que no son de conservación pero se aprueban como si lo fueran para evitar el quórum de mejora. Importante: debes estar al corriente de pago o consignar la deuda para poder impugnar (art. 18.2 LPH). Si no pagas mientras impugnas, la comunidad puede reclamarte la deuda igualmente.
¿Cómo puede IgeraFincas ayudar con las derramas extraordinarias?
IgeraFincas ofrece funcionalidades específicas para la gestión de derramas: (1) Consultas instantáneas: cuando un propietario pregunta "¿puedo negarme a pagar la derrama del ascensor?" o "¿qué mayoría aprobó esta derrama?", el sistema consulta los acuerdos de junta de la comunidad y responde citando el acuerdo exacto. (2) Transparencia documental: todos los propietarios pueden consultar cuándo se aprobó la derrama, qué importe y por qué motivo, directamente desde el widget sin llamar al administrador. (3) Recordatorios de vencimiento: el sistema puede configurarse para recordar a los propietarios los plazos de pago de cuotas de derrama. (4) Información sobre derechos: el bot explica en lenguaje claro si la derrama era obligatoria o si había derecho de exención, basándose en los documentos de la comunidad. IgeraFincas disponible desde €99/mes.
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