IgeraFincas Donostia — IA para Comunidades de Propietarios en Gipuzkoa
Donostia-San Sebastián (∼188.000 hab.) tiene el precio de la vivienda más alto de España (∼5.500 €/m² de media), la presión turística más intensa del País Vasco y una normativa urbanística entre las más complejas del Estado: DPMT Ley de Costas, BIC Parte Vieja, Decreto 199/2018 VUT y propietarios no residentes franceses y británicos.
IgeraFincas cita el artículo exacto: Decreto 199/2018 BOPV, Art. 17.12 LPH, Ley 22/1988 Costas, TRLIRNR, Norma Foral 3/2014 Gipuzkoa, Decreto 241/2012 IEE Euskadi. Las 24 horas del día, también en euskera.
∼188.000
habitantes en Donostia-San Sebastián — capital de Gipuzkoa (INE 2024)
∼5.500 €/m²
precio medio vivienda — el más alto de España (Idealista 2024)
19%
tipo IRNR UE/EEE para propietarios franceses y británicos no residentes (TRLIRNR)
3/5
mayoría LPH Art. 17.12 para prohibir VUT en el edificio — la clave en La Concha
Por qué los administradores de Donostia necesitan IgeraFincas
Ninguna otra ciudad española combina una presion turística de primer orden mundial (Zinemaldia, La Concha, gastronomia, Festival de Jazz) con proteccion costera DPMT, catalogo BIC y el Concierto Económico vasco.
La Concha y Parte Vieja: el conflicto vivienda vs. turismo más intenso de España
La Playa de La Concha, referente gastronómico mundial y sede del Festival de Cine Zinemaldia, atrae millones de turistas anuales. Los pisos de La Concha alcanzan 7.000-12.000 €/m² y generan rendimientos turísticos de los más altos del Estado. La presión por convertir pisos residenciales en VUT es extrema. La normativa aplicable —Decreto 199/2018 BOPV + Art. 17.12 LPH + Ley de Costas— es la más compleja de Gipuzkoa. IgeraFincas responde cualquier consulta VUT con la norma exacta.
IRNR: propietarios franceses y británicos en La Concha y el Ensanche
La proximidad a la frontera francesa (Bayona, Hendaya) y la reputación internacional de Donostia han atraído a un número significativo de propietarios no residentes europeos. Aunque Gipuzkoa tiene Hacienda Foral propia (Norma Foral 3/2014 IRPF), el IRNR es normativa estatal. El administrador debe conocer qué impuestos corresponden a la Hacienda Foral y cuáles a la Agencia Tributaria del Estado. IgeraFincas diferencia ambos escenarios con exactitud.
Parte Vieja 1900-1950: ITE, IEE Euskadi y BIC — triple procedimiento
Los edificios de la Parte Vieja, construidos entre 1900 y 1950, acumulan más de 75 años sin rehabilitación integral en muchos casos. Cualquier actuacion significativa requiere el IEE Euskadi (Decreto 241/2012 PV), autorización de Costas si el edificio es adyacente al DPMT y, si el inmueble está catalogado BIC en el PGOU Donostia, informe previo del Departamento de Cultura del Gobierno Vasco. IgeraFincas genera el calendario de tramites ordenado por dependencias.
Gros, Egia, Intxaurrondo: el grúeso residencial de Donostia
Fuera de las zonas premium, los barrios de Gros (surf, Zurriola, joven), Egia (euskaldun, clase media) e Intxaurrondo (periferia, bloques años 60-80) concentran la mayor parte de la población residente de Donostia. Las consultas son más cotidianas: IEE edificios > 50 años, derramas de ascensor, juntas bilingües euskera-castellano, VUT en Gros. IgeraFincas gestiona consultas en castellano y en euskera.
4 casos reales en comunidades de Donostia-San Sebastián
Consultas que reciben cada semana los administradores colegiados de Gipuzkoa. IgeraFincas las responde en menos de 3 segundos con la normativa vasca, costera y estatal citadas.
VUT La Concha — Decreto 199/2018 + LPH 17.12 + Costas DPMT
"Mi piso da a La Concha. Quiero ponerlo en Airbnb. ¿Necesito permiso de Costas además de la licencia VUT?"
Son dos procedimientos independientes que pueden confluir. Por un lado, la licencia de Vivienda de Uso Turistico (VUT) se tramita ante el Gobierno Vasco segun el Decreto 199/2018 BOPV: comunicacion previa, cumplimiento de requisitos de habitabilidad e inscripcion en el Registro de Empresas de Turismo del Pais Vasco. Por otro, si el edificio esta en la zona de servidumbre de proteccion DPMT (Ley 22/1988 Costas), cualquier obra de acondicionamiento que modifique la envolvente requiere autorizacion de la Demarcacion de Costas. Adicionalmente, la comunidad puede votar la prohibicion con 3/5 de propietarios y cuotas (Art. 17.12 LPH). IgeraFincas verifica los tres niveles y alerta al administrador de cada requisito.
IRNR propietario frances (Bayona) — normativa estatal + Convenio ES-FR + Modelo 210
"Mi vecino de Bayona tiene un piso en el Ensanche y no paga impuestos en España. ¿Es legal?"
No pagar el IRNR en España siendo propietario no residente es una infraccion tributaria. El propietario frances tributa en España por el IRNR (TRLIRNR, RDL 5/2004) al tipo del 19% (residente UE/EEE). Aunque Gipuzkoa tiene normativa foral propia para residentes (Norma Foral 3/2014 IRPF Gipuzkoa), el IRNR de no residentes es normativa estatal recaudada por la Agencia Tributaria del Estado, no por la Hacienda Foral. El Convenio de Doble Imposicion ES-FR (1995) atribuye la potestad tributaria sobre inmuebles al Estado donde esta el bien (España). La autoliquidacion se presenta trimestralmente con el Modelo 210. Si el piso esta vacio, tributa por imputacion de renta (1,1% del valor catastral si fue revisado en los ultimos 10 años).
ITE Parte Vieja 1920 — RD 233/2013 + IEE Euskadi + proteccion BIC
"Nuestro edificio de la Parte Vieja es de 1920 y nunca ha pasado ninguna inspeccion. ¿Que debemos hacer?"
Un edificio de 1920 en la Parte Vieja acumula mas de 100 años sin inspeccion periodica obligatoria estatal (el IEE es obligatorio para edificios >50 años que soliciten subvenciones, Real Decreto 233/2013). En el Pais Vasco el Decreto 241/2012 desarrolla el IEE Euskadi, que es requisito previo para cualquier subvencion de la Diputacion Foral de Gipuzkoa o del Gobierno Vasco para rehabilitacion. Ademas, al estar en la Parte Vieja catalogada como BIC en el PGOU Donostia, cualquier obra de rehabilitacion requiere informe previo del Departamento de Cultura del Gobierno Vasco. IgeraFincas genera el calendario de tramites y alerta con 12 meses de antelacion sobre vencimientos.
Obra fachada Ondarreta — Costas DPMT + LPH Art. 10
"Queremos impermeabilizar la fachada del edificio en Ondarreta. ¿Hace falta autorizacion de Costas?"
La Playa de Ondarreta esta en zona de servidumbre de proteccion DPMT (Ley 22/1988 Costas): 100 metros desde la orilla en suelo urbano. La impermeabilizacion de fachada que no altere el volumen ni la envolvente exterior puede estar exenta de autorizacion de Costas, pero si la obra implica algun elemento nuevo o modificacion de fachada, se requiere autorizacion previa de la Demarcacion de Costas del Cantabrico Oriental. Internamente, la obra de impermeabilizacion de fachada es una actuacion de conservacion obligatoria que puede ser aprobada por mayoria simple si es necesaria (Art. 10 LPH) o por mayoria de 3/5 si implica mejora. IgeraFincas redacta el punto del orden del dia con la mayoria exacta requerida y avisa sobre el tramite de Costas.
IgeraFincas responde una consulta real en Donostia
Soy propietario en un edificio frente a La Concha. Mi vecino del 3.º quiere poner su piso en Airbnb. Tenemos 12 pisos. ¿Cuántos votos hacen falta para prohibírselo? ¿Y si el edificio está cerca de la playa, afecta la Ley de Costas?
Para prohibir la actividad de alquiler turístico en el edificio necesitáis el voto favorable de 3/5 de propietarios Y de cuotas de participación (Art. 17.12 LPH, reforma Ley 11/2019). En un edificio de 12 pisos, eso significa un mínimo de 8 propietarios Y que sumen al menos el 60% de las cuotas. El acuerdo afecta a futuros contratos, no a los ya firmados. Sobre la Ley de Costas (Ley 22/1988): la Ley de Costas regula la servidumbre de protección del DPMT y afecta a obras en el edificio (no al uso turístico en sí). Si el edificio está en la zona de 100 metros desde la orilla, cualquier obra de rehabilitación de cierta envergadura necesitaría autorización de la Demarcación de Costas del Cantábrico Oriental, independientemente del uso del piso.
Normativa clave que IgeraFincas cita en Donostia-San Sebastián
4 regulaciones que ningún otro software de administración de fincas integra
Decreto 199/2018 Gobierno Vasco — VUT Gipuzkoa
Publicado en el BOPV el 27/11/2018, el Decreto 199/2018 regula las Viviendas de Uso Turistico (VUT) en el Pais Vasco, sustituyendo al Decreto 101/2018. Exige comunicacion previa ante el Gobierno Vasco, cumplimiento de requisitos minimos de habitabilidad e inscripcion en el Registro de Empresas de Turismo del Pais Vasco. Donostia-San Sebastian es la ciudad vasca con mayor presion turistica: el precio del alquiler turistico es el mas alto del Estado. El EEE (Registro de Establecimientos de Turismo de Euskadi) es el sistema de control de las VUT en todo Gipuzkoa.
LPH Art. 17.12 — Mayoria 3/5 para limitar VUT
La reforma de la LPH introducida por la Ley 11/2019 añadio el apartado 12 al articulo 17: la comunidad puede prohibir o limitar el alquiler turistico en el edificio con el voto favorable de 3/5 de propietarios y cuotas de participacion. El acuerdo no tiene efecto retroactivo sobre los contratos turisticos vigentes pero si sobre los futuros. En Donostia-San Sebastian, con el precio del metro cuadrado mas alto de España (~5.500 euros/m2 de media), el conflicto entre habitatge residencial y uso turistico es el mas intenso del Pais Vasco. IgeraFincas calcula el quorum exacto, redacta el punto del orden del dia y genera el acta certificada con los votos a favor, en contra y abstenciones.
IRNR + Concierto Economico Gipuzkoa — Norma Foral 3/2014
Gipuzkoa tiene normativa propia de IRPF para residentes fiscales (Norma Foral 3/2014 del IRPF de Gipuzkoa), gestionada por la Hacienda Foral de Gipuzkoa. Sin embargo, el Impuesto sobre la Renta de No Residentes (IRNR) es normativa estatal para todos los no residentes, independientemente de que el inmueble este en territorio foral. Los propietarios franceses y britanicos con pisos en La Concha —que representan una proporcion significativa de los no residentes en las zonas premium de Donostia— tributan por el IRNR al 19% (UE/EEE) mediante el Modelo 210 ante la Agencia Tributaria del Estado, aplicando el Convenio ES-FR (1995) o ES-UK (2013).
Ley 22/1988 Costas + PGOU Donostia — DPMT y BIC
La Ley 22/1988 de Costas establece la servidumbre de proteccion del Dominio Publico Maritimo-Terrestre (DPMT) de 100 metros desde la orilla en suelo urbano. Las playas de La Concha, Ondarreta y Gros implican restricciones severas sobre obras en edificios adyacentes. El PGOU de Donostia-San Sebastian cataloga la Parte Vieja como BIC (Bien de Interes Cultural) y el Ensanche como zona de proteccion ambiental. Cualquier obra de cierta envergadura en estas zonas requiere dos tramites adicionales: autorizacion de la Demarcacion de Costas (si aplica DPMT) e informe del Departamento de Cultura del Gobierno Vasco (si aplica BIC o catalogo PGOU).
Zonas de Donostia-San Sebastián y perfil de gestión de comunidades
| Zona | Tipología | Precio m² (2024) | Reto principal |
|---|---|---|---|
| La Concha — Parte Vieja | S. XIX-XX, casco historico BIC | 7.000-12.000 €/m² | DPMT Costas + BIC PGOU + VUT saturacion + IRNR no residentes |
| Centro — Amara | Ensanche, Haussmann donostiarra | 4.500-7.000 €/m² | Catalogo PGOU + VUT alta presion + IEE edificios 1950-1970 |
| Gros | Barrio surf, Zurriola, joven | 4.000-6.500 €/m² | VUT Airbnb muy alta + moratoria potencial + DPMT Playa Gros |
| Egia | Residencial, clase media, euskaldun | 3.500-5.500 €/m² | IEE edificios 1960-1980 + juntas bilingues euskera-castellano |
| Periferia (Intxaurrondo, Altza, Igeldo) | Periferia urbana y zona rustica | 2.800-4.500 €/m² | Igeldo zona rustica protegida + deramas ascensores + morosidad |
Cómo funciona IgeraFincas para administradores en Donostia
Sube los documentos de cada comunidad
Estatutos, actas, presupuestos y contratos de La Concha, Gros o Egia. Procesados en 48 horas. IgeraFincas incorpora el Decreto 199/2018 Gobierno Vasco, la Ley 22/1988 Costas, el TRLIRNR y la Norma Foral 3/2014 Gipuzkoa.
Los propietarios preguntan
Vía widget en tu web o WhatsApp. 24/7 en castellano y euskera. Desde el IRNR de un propietario frances hasta las restricciones de Costas en Ondarreta o la prohibicion de VUT en La Concha.
La IA responde citando el articulo exacto
Cada respuesta cita el articulo LPH, el decreto autonomico vasco, la norma de Costas o el convenio de doble imposicion aplicable. Cero alucinaciones. El administrador interviene solo en los casos que requieren criterio profesional.
Gestionamos 65 comunidades en Gipuzkoa, desde la Parte Vieja hasta Intxaurrondo. Antes dedícabamos dos horas semanales a explicar el Decreto 199/2018 VUT, los límites de la Ley de Costas y el IRNR de los propietarios franceses. IgeraFincas responde automáticamente con la norma exacta citada. Hemos ganado 7 horas semanales de trabajo y nuestros clientes obtienen respuestas en segundos, también en euskera.
Preguntas frecuentes — Comunidades de Donostia-San Sebastián
Basadas en LPH, Decreto 199/2018 Gobierno Vasco, Ley 22/1988 Costas, TRLIRNR y PGOU Donostia
¿Puede la comunidad prohibir el alquiler turistico en La Concha o la Parte Vieja?
Si, con el voto favorable de 3/5 de propietarios y cuotas de participacion (Art. 17.12 LPH, reforma 2019). Esta mayoria es necesaria aunque el propietario ya tenga licencia VUT otorgada bajo el Decreto 199/2018 del Gobierno Vasco (publicado en el BOPV el 27/11/2018, que sustituyó al anterior Decreto 101/2018). El acuerdo no tiene efecto retroactivo sobre contratos turisticos ya firmados, pero si sobre los futuros. En zonas de La Concha y Parte Vieja, donde la presion turistica en Donostia-San Sebastian alcanza indices record en España, muchas comunidades han iniciado ya este procedimiento. IgeraFincas redacta el orden del dia, calcula el quorum y genera el acta certificada.
¿Como tributa el IRNR de un propietario frances con piso en La Concha?
Un propietario frances no residente en España tributa por el Impuesto sobre la Renta de No Residentes (IRNR), regulado por el Real Decreto Legislativo 5/2004 (TRLIRNR). El tipo general para residentes en la UE/EEE es del 19% sobre la renta obtenida (alquiler o imputacion de renta). Aunque Gipuzkoa tiene el Concierto Economico y normativa foral propia para residentes (Norma Foral 3/2014 IRPF Gipuzkoa), el IRNR de no residentes es normativa estatal y no foral: recae en la Hacienda Estatal. Aplica el Convenio de Doble Imposicion ES-FR (firmado en 1995): los rendimientos inmobiliarios tributan en el pais donde esta el inmueble (España). El modelo de autoliquidacion es el Modelo 210, trimestral para rentas obtenidas.
¿Que es el IEE en Euskadi y cuando es obligatorio en la Parte Vieja?
El Informe de Evaluacion del Edificio (IEE) es obligatorio en el Estado para edificios de mas de 50 años que soliciten subvenciones de rehabilitacion (Real Decreto 233/2013). En el Pais Vasco, el Decreto 241/2012 desarrolla el Informe de Evaluacion del Edificio (IEE Euskadi) y es requisito previo para acceder a las convocatorias de rehabilitacion del Gobierno Vasco y de la Diputacion Foral de Gipuzkoa. Los edificios de la Parte Vieja de Donostia, construidos mayoritariamente entre 1900 y 1950, superan ampliamente el umbral de 50 años y muchos estan catalogados como Bien de Interes Cultural (BIC) o en el ámbito del PGOU protegido. El IEE es el paso previo a cualquier actuacion de rehabilitacion financiada publicamente.
¿Que restricciones impone la Ley de Costas en pisos cerca de La Concha o Gros?
La Ley 22/1988 de Costas establece la servidumbre de proteccion del Dominio Publico Maritimo-Terrestre (DPMT): zona de 100 metros desde la orilla en suelo urbano consolidado donde se prohben nuevas construcciones o ampliaciones significativas. La Playa de La Concha, la Playa de Ondarreta y la Playa de Gros estan sujetas a esta servidumbre. Cualquier obra que modifique fachada, cubiertas o la envolvente del edificio en la zona de DPMT requiere autorizacion previa del Ministerio de Transicion Ecologica (Demarcacion de Costas del Cantabrico Oriental) ademas de la licencia municipal del Ayuntamiento de Donostia. IgeraFincas identifica si una comunidad esta en zona DPMT y alerta al administrador antes de iniciar tramites de obra.
¿Como afecta la proteccion BIC del PGOU Donostia a las obras en la Parte Vieja?
El PGOU de Donostia-San Sebastian otorga proteccion especial a la Parte Vieja como Bien de Interes Cultural (BIC) y al Ensanche como zona catalogada. Las obras en edificios protegidos requieren informe previo del Departamento de Cultura del Gobierno Vasco y autorizacion del Ayuntamiento con un grado de proteccion que puede ser integral, estructural o ambiental. Cualquier intervencion que altere la fachada, la estructura o los elementos catalogados debe pasar por este procedimiento. La comunidad de propietarios que apruebe una obra en junta debe prever este tramite adicional, que puede alargar los plazos entre 3 y 6 meses. IgeraFincas alerta sobre el nivel de proteccion cuando un propietario consulta sobre obras en la Parte Vieja.
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