Última actualización: julio 2026 · 9 min de lectura · Autor: Marta Vilaró, Asesora fiscal, Colegiada ICAB
Respuesta directa: El Modelo 211 es la autoliquidación mediante la cual el comprador de un inmueble propiedad de un vendedor no residente sin establecimiento permanente retiene e ingresa directamente en la AEAT el 3% del precio de compraventa, como pago a cuenta del Impuesto sobre la Renta de No Residentes que corresponde al vendedor por la ganancia patrimonial obtenida. El plazo es de un mes desde la fecha de la escritura pública. Si el comprador no cumple esta obligación, responde solidariamente de la deuda tributaria del vendedor no residente. IgeraGestories ayuda a notarías, gestorías y compradores a no olvidar este trámite crítico en cualquier compraventa con vendedor extranjero.
Retención del 3% en compraventa a no residentes: Obligación establecida en el art. 25.2 del RD Legislativo 5/2004 (TRLIRNR), por la que el adquirente de un inmueble situado en España a un vendedor no residente sin establecimiento permanente debe retener e ingresar el 3% del precio total de la operación, con independencia de si esa retención cubre o no la ganancia real obtenida por el vendedor.
1 mes
"El comprador dispone de un mes desde la fecha de la escritura pública de compraventa para presentar el Modelo 211 e ingresar el 3% retenido. El incumplimiento de este plazo no solo genera recargos e intereses de demora sobre el propio comprador, sino que activa la responsabilidad subsidiaria de este por la deuda tributaria del vendedor no residente derivada de la ganancia patrimonial."
— Art. 25.2 RD Legislativo 5/2004 y Reglamento del IRNR, RD 1776/2004
¿Quién presenta el Modelo 211 y por qué recae en el comprador?
La obligación de presentar el Modelo 211 recae siempre sobre el comprador del inmueble, sea persona física o jurídica, residente o no residente en España, cuando adquiere una propiedad de un vendedor no residente fiscal sin establecimiento permanente en territorio español. El objetivo de la norma es asegurar que Hacienda cobre, al menos parcialmente, el impuesto que grava la plusvalía del vendedor extranjero antes de que este abandone España con el dinero de la venta, ya que perseguir el cobro después resultaría mucho más difícil.
Esta obligación existe independientemente de que la operación se formalice ante notario español —lo habitual— y de que el comprador utilice financiación hipotecaria. El notario suele advertir de la obligación en el momento de la firma, pero la responsabilidad de presentar el 211 y realizar el ingreso es exclusivamente del comprador, no del notario ni del registrador.
¿Cómo se calcula el 3% de retención?
La base sobre la que se aplica el 3% es el precio total de la transmisión pactado en la escritura pública, con independencia de cuál sea la ganancia o pérdida real que obtenga el vendedor. Esto significa que, incluso si el vendedor no residente vende con pérdidas (por ejemplo, compró en 2007 en pleno boom inmobiliario y vende ahora por menos), el comprador está igualmente obligado a retener el 3% del precio de venta actual — la situación se corrige después, cuando el vendedor presente su propio Modelo 210 y pueda solicitar la devolución íntegra de lo retenido si no hubo ganancia.
Pasos para presentar el Modelo 211 correctamente
Verificar la condición de no residente del vendedor
Comprobar en la escritura o mediante certificado de residencia fiscal si el vendedor es no residente sin establecimiento permanente. Si el vendedor es residente, no aplica esta retención.
Retener el 3% del precio en el momento del pago
El comprador paga al vendedor el 97% del precio pactado y se queda con el 3% restante, que deberá ingresar a Hacienda —no lo entrega directamente al vendedor.
Presentar el Modelo 211 dentro del mes siguiente
El plazo corre desde la fecha de la escritura pública de compraventa, no desde el pago efectivo si hubiera diferido. Se presenta telemáticamente ante la AEAT.
Entregar el justificante al vendedor
El vendedor necesita el justificante del ingreso del Modelo 211 para presentar su propio Modelo 210 y, si procede, solicitar la devolución del exceso retenido sobre la ganancia real.
¿Qué pasa si el comprador no presenta el Modelo 211?
| Consecuencia | Efecto sobre el comprador |
|---|---|
| Presentación fuera de plazo sin requerimiento | Recargo del 5% al 20% según el retraso, más intereses de demora si supera 12 meses |
| No presentación con requerimiento previo | Sanción de hasta el 150% de la cuota no ingresada |
| Responsabilidad solidaria | El comprador responde de la deuda tributaria del vendedor por la ganancia patrimonial no declarada |
| Afección real del inmueble | El propio inmueble queda afecto al pago de la deuda tributaria, lo que puede complicar una reventa futura |
La responsabilidad solidaria del comprador es la consecuencia más grave: si no retiene ni ingresa el 3%, Hacienda puede reclamarle directamente el impuesto que debería haber pagado el vendedor por su ganancia patrimonial completa —no solo el 3% que debió retener—, ya que el inmueble queda afecto al pago de esa deuda tributaria conforme al art. 9 del Reglamento del IRNR. Esta afección puede aparecer reflejada en el Registro de la Propiedad y dificultar una venta posterior hasta que se acredite el pago.
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Pregunta:
"Mi cliente compró un piso a un vendedor residente en Reino Unido hace 3 semanas y nadie le retuvo el 3%. ¿Qué riesgo corre y cómo lo solucionamos?"
IgeraGestories responde:
"Su cliente aún está dentro del plazo de un mes desde la escritura para presentar el Modelo 211. Debe hacerlo cuanto antes para evitar el recargo por extemporaneidad y, sobre todo, la responsabilidad solidaria por la ganancia patrimonial del vendedor. Si el 3% ya no puede descontarse del precio pagado, deberá ingresarlo de su propio bolsillo — es preferible a asumir la deuda tributaria completa del vendedor. Fuente: art. 25.2 TRLIRNR y art. 9 RD 1776/2004."
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En resumen: Modelo 211
- Lo presenta el comprador, no el vendedor: retiene e ingresa el 3% del precio total pactado.
- Plazo de un mes desde la fecha de la escritura pública de compraventa.
- Si el comprador no cumple, responde solidariamente de la deuda tributaria del vendedor.
- El vendedor recupera el exceso, si lo hay, al presentar su propio Modelo 210.
Preguntas frecuentes sobre el Modelo 211
¿Qué pasa si el vendedor no residente vende con pérdidas?
El comprador debe retener el 3% igualmente, ya que la retención se calcula sobre el precio de venta, no sobre la ganancia. El vendedor recupera después la totalidad de lo retenido presentando su Modelo 210 y acreditando que no hubo ganancia patrimonial, e incluso puede solicitar intereses de demora sobre la devolución si esta se retrasa más allá de los plazos legales.
¿Se aplica la retención del 3% si el vendedor no residente tiene establecimiento permanente en España?
No. Si el vendedor no residente opera en España mediante establecimiento permanente (por ejemplo, una sucursal registrada que desarrolla actividad empresarial continuada), la venta del inmueble tributa según las reglas generales del Impuesto sobre Sociedades o IRNR con establecimiento permanente, y no aplica esta retención específica del art. 25.2 TRLIRNR.
¿El comprador puede ser también no residente?
Sí. La obligación de retener el 3% recae sobre el comprador con independencia de su residencia fiscal. Un comprador extranjero que adquiere a un vendedor extranjero debe igualmente presentar el Modelo 211 y realizar el ingreso ante la AEAT.
¿Cómo sabe el comprador si el vendedor es realmente no residente?
Lo habitual es solicitar al vendedor un certificado de residencia fiscal o verificar su situación mediante el NIE y la documentación aportada en la escritura. Ante la duda razonable, es más prudente practicar la retención: si resultara que el vendedor era residente, este puede acreditarlo y no sufre perjuicio real, mientras que omitir la retención indebidamente expone al comprador a responsabilidad solidaria.
¿El notario puede negarse a autorizar la escritura si no se practica la retención?
El notario tiene el deber de informar de la obligación, pero la escritura puede formalizarse igualmente; la obligación de retener y presentar el Modelo 211 sigue recayendo sobre el comprador tras la firma. En la práctica, la mayoría de notarías incorporan una cláusula específica en la escritura detallando el importe retenido para dejar constancia formal.
¿Cuánto tiempo tiene el vendedor para reclamar la devolución del exceso retenido?
El vendedor debe presentar su Modelo 210 dentro de los 3 meses siguientes a la finalización del plazo de un mes que tiene el comprador para ingresar la retención del 3% (Modelo 211). La AEAT dispone después de un plazo para resolver la devolución conforme al procedimiento general de gestión tributaria, con derecho a intereses de demora en caso de retraso imputable a la Administración.
Última actualización: julio 2026 | Fuentes: RD Legislativo 5/2004 (TRLIRNR, art. 25.2), RD 1776/2004 Reglamento del IRNR (art. 9), Ley General Tributaria (art. 27, 191) | Autor: Marta Vilaró, Asesora fiscal, Colegiada ICAB | IgeraGestories — prueba gratis 14 días. Sede electrónica AEAT Este contenido tiene finalidad informativa y no constituye asesoramiento fiscal profesional. Para tu caso concreto, consulta con un gestor o asesor fiscal colegiado.
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