Immobilienkauf in Spanien: Steuern und Kosten fuer Auslaender

ITP (Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales): faellt bei Kauf einer Bestandsimmobilie an — Steuer auf den Eigentuemerwechsel. AJD (Actos Juridicos Documentados): faellt bei Neubau mit IVA an — Steuer auf die notarielle Urkunde. NIEMALS beide gleichzeitig: Bestandsimmobilie geht mit ITP; Neubau vom Bautraeger geht mit IVA 10% + AJD. Rechtsgrundlage: RDLeg 1/1993 TRLITPAJD Arts. 7 und 27.

Notarkosten: Arancelverordnung RD 1426/1989 — ca. 0,1-0,5% des Kaufpreises (Mindest 300 EUR, Maximum ca. 2.500 EUR bei Standardimmobilien). Grundbucheintragung (Registro de la Propiedad): RD 1427/1989 — ca. 0,1-0,25% des Kaufpreises. Gesamtkosten Notar+Register: ca. 1-1,5% des Kaufpreises. Diese Kosten sind als Anschaffungsnebenkosten beim spaeeteren Verkauf steuerlich absetzbar (Art. 35.1 LIRPF).

Ja, Art. 25.2 LIRNR: Wenn der Verkaeufer steuerlicher Nicht-Resident ist, muss der Kaeufer 3% des Kaufpreises einbehalten und innerhalb von 1 Monat an die AEAT abfuehren (Modelo 211). Der Verkaeufer reicht danach Modelo 210 ein und erhaelt die Differenz zurueck (wenn 3% groesser als tatschaechliche Steuer) oder zahlt nach. Als Kaeufer einer Immobilie von einem Nicht-Residenten: immer pruefen ob Verkaeufer Resident oder Nicht-Resident ist — Sie haften subsidiaer wenn Sie nicht einbehalten.

Als Nicht-Resident der die Immobilie vermietet: ja, die ITP und Notarkosten erhoehen den Anschaffungswert und mindern den Kapitalgewinn beim spaeeteren Verkauf (Art. 35.1 LIRPF i.V.m. Art. 14 LIRNR). Als Nicht-Resident mit imputierten Einnahmen (leerstehend): keine direkte Absetzbarkeit, aber ebenfalls Kostenbasis erhoecht sich. Als Resident mit Hauptwohnsitz: ITP und Notar sind NICHT von der IRPF absetzbar, erhoehen aber die Kostenbasis.

Viele Autonome Gemeinschaften bieten reduzierte ITP-Saetze fuer: unter 35 Jahre (z.B. Valencia 8% statt 10% bei Erstwohnsitz bis 150.000 EUR); Menschen mit Behinderung (oft 4-6%); Grossfamilien; laendliche Gebiete. Als Auslaender koennen Sie diese Vorteile nutzen wenn Sie die Voraussetzungen erfuellen (Wohnsitz in der Region, Erstwohnsitz, Einkommensgrenzen). Fragen Sie vor Vertragsschluss beim regionalen Finanzamt (Conselleria oder Agencia Tributaria regional).

Kauf ueber SL: ITP auf den Kaufpreis (gleich wie Privatperson). ABER: keine ITP wenn man Anteile einer Immobiliengesellschaft kauft (Art. 108 LMV — Ausnahme bei mehr als 50% Immobilienvermoegen). Zusaetzliche Kosten: Satzungsaenderung, Notarkosten fuer die SL. Vorteil: einfacheres Erbrecht (Anteile statt Immobilie), potenzielle IS-Vorteile. Nachteil: laufende Verwaltungskosten, strengere AEAT-Pruefung bei Auslandsgesellschaften.