Immobilienverkauf Spanien: Steuern fuer Nicht-Residenten und Residenten

Beim Verkauf einer spanischen Immobilie koennen folgende Steuern anfallen: (1) Kapitalertragsteuer: Fuer Nicht-Residenten (EU) 19 % IRNR auf den Nettogewinn (Art. 25.1.f LIRNR); fuer Residenten 19-28 % IRPF nach Tramos (Art. 46 LIRPF). (2) Plusvalia municipal (Impuesto sobre el Incremento del Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana): kommunale Steuer auf den Wertzuwachs des Grundstuecks, Rechtsgrundlage Art. 104-110 Ley Reguladora de las Haciendas Locales (TRLHL). (3) Der 3 %-Einbehalt des Kaeufers gemaess Art. 25.2 LIRNR (bei Nicht-Residenten als Verkaeufer). Zusaetzlich fallen Notargebuhren, Grundbuchkosten und ggf. Maklergebuehren an, die den Veraeusse-rungsgewinn mindern.

Art. 25.2 LIRNR: Wenn ein Nicht-Resident (NR) eine spanische Immobilie verkauft, ist der Kaeufer verpflichtet, 3 % des vertraglich vereinbarten Kaufpreises direkt an die AEAT abzufuehren (Modelo 211, Frist: 1 Monat ab Notartermin). Der einbehaltene Betrag ist eine Vorauszahlung auf die Kapitalertragsteuer des Verkaeufers, keine endgueltige Steuer. Der Verkaeufer muss anschliessend das Modelo 210 (Veraeusse-rungsgewinn) einreichen und die tatschaechliche Steuerschuld berechnen. Ist der 3 %-Einbehalt hoeher als die Steuerschuld (z. B. bei geringem Gewinn oder Verlust), bekommt der Verkaeufer die Differenz vom Fiskus zurueck. Dieser Erstattungsprozess kann 6-18 Monate dauern.

Kapitalgewinn = Verkaufspreis - Anschaffungskosten - Verbesserungskosten - Nebenkosten beim Kauf (Notar, Register, ITP/IVA) - Verkaufskosten (Maklergebuehr, Notar). Fuer Residenten wird bei Immobilien, die vor dem 31. Dezember 1994 erworben wurden, ein Abschlag auf den Anteil des vor dem 20. Januar 2006 angewachsenen Gewinns gewaehrt (Coeficientes reductores, Disposicion Transitoria 9a LIRPF). Waehrungsgewinne/-verluste koennen bei in Fremdwaehrung erworbenen Immobilien relevant sein. Der Kapitalgewinn wird in Spanien in EUR berechnet; massgeblich sind die in EUR umgerechneten Anschaffungs- und Veraeusserungspreise.

Das Tribunal Constitucional hat mit Urteil STC 182/2021 vom 26. Oktober 2021 die bisherige Berechnungsmethode der Plusvalia municipal (IIVTNU) fuer verfassungswidrig erklaert, soweit sie zu einer Besteuerung fuehrte, obwohl kein realer Wertzuwachs vorlag. Das spanische Parlament hat daraufhin mit Real Decreto-ley 26/2021 die Berechnung reformiert: Die Gemeinden koennen nun zwischen zwei Methoden waehlen: (a) Neue Objektive Methode: Katastralwert des Grundstuecksanteils x amtlich festgelegter Koeffizient (gemaess Besitzdauer) x Steuersatz (max 30 %); (b) Reale Wertmethode: tatschaechlicher Veraeusse-rungsgewinn des Grundstuecksanteils x Steuersatz. Die Gemeinde wendet automatisch die guenstigere Methode an oder der Steuerpflichtige kann die reale Methode beantragen.

Fuer steuerliche Residenten in Spanien gibt es mehrere Befreiungsmoeglichkeiten: (1) Reinvestition in neuen Hauptwohnsitz (Art. 38.1 LIRPF): Der Kapitalgewinn aus dem Verkauf des bisherigen Hauptwohnsitzes ist steuerbefreit, wenn der Erloets innerhalb von 2 Jahren in einen neuen Hauptwohnsitz reinvestiert wird. (2) Altersbefreiung (Art. 38.3 LIRPF): Personen ueber 65 Jahre sind von der Kapitalertragsteuer auf den Verkauf ihres Hauptwohnsitzes vollstaendig befreit, unabhaengig von einer Reinvestition. (3) Geldanlage in Rentenprodukte (Art. 38.3 LIRPF): Personen ueber 65 Jahre koennen Gewinne aus beliebigen Immobilien steuerfrei anlegen, wenn sie den Erloets in eine anerkannte Leibrente investieren.

Ja, auch wenn der Kaeufer bereits 3 % (Modelo 211) einbehalten hat. Der 3 %-Einbehalt ist nur eine Vorauszahlung. Der Verkaeufer als Nicht-Resident muss das Modelo 210 (Modalitaet: Kapitalgewinn) selbst einreichen, um die tatschaechliche Steuerschuld zu berechnen und ggf. eine Erstattung zu beantragen. Frist: 3 Monate nach Ablauf des 4-Monats-Zeitraums ab dem Veraeusse-rungsdatum (Art. 14 Abs. 2 RIRNR, RD 1776/2004). In der Praxis bedeutet das: Notartermin + 4 Monate warten + dann 3 Monate Zeit fuer Modelo 210. Zustaendiges Finanzamt ist in der Regel das AEAT-Buero am Standort der Immobilie.