Question 1

Was bedeutet "zertifizierter Verwalter" nach §26a WEG?

Accepted Answer

Seit der WEG-Reform 2020 gibt es in §26a WEG einen gesetzlichen Anspruch von Wohnungseigentuemern gegen ihre Gemeinschaft auf Bestellung eines "zertifizierten Verwalters". Zertifiziert ist ein Verwalter, der vor der Industrie- und Handelskammer (IHK) eine Pruefung abgelegt hat, in der er Kenntnisse in den fuer die Verwaltung von Wohnungseigentum relevanten Rechts- und Wirtschaftsbereichen nachweist -- etwa WEG-Recht, Mietrecht, Vertragsrecht, Buchfuehrung und technisches Grundwissen. Der Titel ist gesetzlich geschuetzt: Wer sich als "zertifizierter Verwalter" bezeichnet, ohne die Pruefung bestanden zu haben, handelt unlauter im Sinne des Wettbewerbsrechts.

Question 2

Seit wann gilt die Zertifizierungspflicht und wen betrifft sie?

Accepted Answer

Die Uebergangsfrist des §26a WEG ist am 1. Dezember 2023 abgelaufen. Seitdem koennen Eigentuemer von jedem neu bestellten oder bereits amtierenden Verwalter verlangen, dass er die Zertifizierungspruefung nachweist -- vorausgesetzt, kein gesetzlicher Ausnahmetatbestand greift. Die Pflicht betrifft in erster Linie externe, gewerbliche WEG-Verwalter, die Verwaltungen fuer fremde Gemeinschaften gegen Entgelt betreiben. Der Anspruch besteht individuell fuer jeden einzelnen Eigentuemer und kann nicht durch Mehrheitsbeschluss der Versammlung abbedungen werden.

Question 3

Welche Ausnahmen von der Zertifizierungspflicht gibt es?

Accepted Answer

Nach §26a Abs. 2 WEG besteht kein Anspruch auf einen zertifizierten Verwalter, wenn der bestellte Verwalter bereits eine vergleichbare Qualifikation besitzt (z.B. Immobilienkaufmann/-frau IHK, Immobilienoekonom, Rechtsanwalt mit einschlaegiger Berufserfahrung) oder wenn die Gemeinschaft aus nicht mehr als acht Sondereigentumseinheiten besteht und der bestellte Verwalter eine natuerliche Person ist, die nicht bereits vor ihrer Bestellung als Verwalter taetig war. Diese "Kleine-Gemeinschaft-Ausnahme" soll ehrenamtliche Verwaltung durch Eigentuemer selbst in kleinen Anlagen nicht unnoetig erschweren.

Question 4

Wie laeuft die IHK-Zertifizierungspruefung ab?

Accepted Answer

Die Pruefungsverordnung zum "zertifizierten Verwalter" wurde vom Bundesministerium der Justiz erlassen und von den Industrie- und Handelskammern bundesweit umgesetzt. Gepruefte Bereiche sind unter anderem: Wohnungseigentumsrecht, Miet- und Vertragsrecht, kaufmaennische und technische Verwaltung, Versicherungswesen sowie Grundzuege des Bau- und Vergaberechts. Die Pruefung besteht aus einem schriftlichen und in der Regel einem muendlichen Teil und wird bei einer der zustaendigen IHKs (z.B. IHK Frankfurt am Main als bundesweite Pruefungsstelle fuer bestimmte Termine) abgelegt.

Question 5

Was koennen Eigentuemer tun, wenn der aktuelle Verwalter nicht zertifiziert ist?

Accepted Answer

Jeder einzelne Wohnungseigentuemer kann von der Gemeinschaft die Bestellung eines zertifizierten Verwalters verlangen, sofern keine Ausnahme greift. In der Praxis bedeutet das: Der Eigentuemer beantragt in der naechsten Eigentuemersversammlung die Neubestellung eines zertifizierten Verwalters oder fordert den amtierenden Verwalter auf, die Pruefung nachzuholen. Verweigert die Gemeinschaft dies unbegruendet, kann der Anspruch notfalls gerichtlich durchgesetzt werden. Wichtig: Der Anspruch begruendet keine automatische Abberufung des bisherigen Verwalters -- er verschafft dem Eigentuemer lediglich einen Anspruch auf Bestellung eines zertifizierten Verwalters bei der naechsten reguengungsfaehigen Gelegenheit.

Question 6

Gilt die Zertifizierungspflicht auch fuer den Verwaltungsbeirat oder Selbstverwalter?

Accepted Answer

Nein. Der Verwaltungsbeirat (§29 WEG) ist ein Kontrollorgan aus Eigentuemern und uebernimmt keine Verwalterfunktion im Sinne des §26a WEG -- fuer ihn gilt keine Zertifizierungspflicht. Auch reine Selbstverwaltung durch die Eigentuemer ohne Bestellung eines externen Verwalters loest §26a WEG nicht aus, da kein "Verwalter" im gesetzlichen Sinne bestellt wird. Die Ausnahme fuer Kleingemeinschaften bis acht Einheiten (siehe oben) erfasst gerade diese Faelle, in denen ein Eigentuemer die Verwaltung ehrenamtlich uebernimmt.

Question 7

Was hat es mit der Erhaltungsruecklage und dem zertifizierten Verwalter auf sich?

Accepted Answer

Die Verwaltung der Erhaltungsruecklage (§19 Abs. 2 Nr. 4 WEG, frueher Instandhaltungsruecklage) gehoert zu den Kernaufgaben, fuer die die IHK-Pruefung fachliche Kompetenz nachweisen soll -- etwa die Einschaetzung angemessener Ruecklagenhoehe im Verhaeltnis zum Sanierungsbedarf, insbesondere im Zusammenhang mit energetischen Pflichtmassnahmen nach dem Gebaeudeenergiegesetz (GEG). Ein zertifizierter Verwalter soll in der Lage sein, Eigentuemern realistische Kostenprognosen fuer Heizungstausch, Fassadendaemmung oder Ladeinfrastruktur vorzulegen und die Ruecklage entsprechend zu kalkulieren.

Aspekt	Regelung
Rechtsgrundlage	§26a WEG (WEG-Reformgesetz 2020)
Anspruchsberechtigt	Jeder einzelne Wohnungseigentuemer, individuell
Gilt seit	1. Dezember 2023 (Ende Uebergangsfrist)
Pruefungsstelle	Industrie- und Handelskammer (IHK)
Kleingemeinschafts-Ausnahme	Bis 8 Sondereigentumseinheiten, Verwalter war zuvor Eigentuemer
Qualifikations-Ausnahme	Immobilienkaufmann/-frau IHK, Immobilienoekonom, Rechtsanwalt m. Erfahrung

Der zertifizierte Verwalter nach §26a WEG

Uebersicht: Zertifizierungspflicht auf einen Blick

Wichtige Begriffe rund um §26a WEG

§26a WEG

IHK-Zertifizierungspruefung

Kleine-Gemeinschaft-Ausnahme

Vergleichbare Qualifikation

Erhaltungsruecklage (§19 WEG)

Verwaltungsbeirat (§29 WEG)

Haeufig gestellte Fragen -- Zertifizierter Verwalter nach §26a WEG

Fragen zum WEG-Recht -- sofort beantwortet, mit Quellenangabe