Question 1

Was hat die WEG-Reform 2020 grundsaetzlich geaendert?

Accepted Answer

Das WEG-Reformgesetz ist am 1. Dezember 2020 in Kraft getreten und hat das Wohnungseigentumsgesetz von 1951 grundlegend modernisiert. Zentrale Aenderungen: Beschlussfassung wurde deutlich vereinfacht (einfache Mehrheit reicht fuer die meisten Massnahmen, auch bauliche Veraenderungen), der Verwalter erhielt mehr Kompetenzen und muss seit Dezember 2023 zertifiziert sein, jeder Eigentuemer hat seither einen individuellen Anspruch auf bestimmte bauliche Veraenderungen wie eine Lademoeglichkeit fuer E-Autos, und die Eigentuemerversammlung kann seither ohne Anwesenheitsquorum beschlussfaehig sein.

Question 2

Was aendert sich bei der Beschlussfassung ueber bauliche Veraenderungen?

Accepted Answer

Vor der Reform brauchten viele bauliche Veraenderungen Einstimmigkeit oder qualifizierte Mehrheiten. Seit 2020 genuegt fuer die Genehmigung einer baulichen Veraenderung grundsaetzlich die einfache Mehrheit der abgegebenen Stimmen (§20 WEG). Wer eine Massnahme durchfuehren will, die niemand sonst betrifft und ihm allein zugutekommt, traegt allerdings die Kosten allein, wenn keine Zweidrittelmehrheit und mehr als die Haelfte der Miteigentumsanteile zustimmen. Bei bestimmten privilegierten Massnahmen -- Lademoeglichkeit, Barrierefreiheit, Einbruchschutz, Glasfaseranschluss -- hat jeder Eigentuemer einen gesetzlichen Anspruch auf Gestattung, unabhaengig vom Abstimmungsergebnis.

Question 3

Was ist der Anspruch auf eine Lademoeglichkeit fuer E-Autos nach §20 WEG?

Accepted Answer

§20 Abs. 2 WEG gibt jedem Wohnungseigentuemer einen individuellen Anspruch darauf, dass ihm der Einbau einer Lademoeglichkeit (Wallbox) fuer ein Elektrofahrzeug auf seinem eigenen Stellplatz gestattet wird. Die Gemeinschaft kann das "Ob" nicht verweigern, darf aber ueber das "Wie" mitbestimmen -- also technische Ausfuehrung, Lage der Leitungen und Anbieter mitentscheiden, solange die Massnahme dadurch nicht unzumutbar erschwert wird. Die Kosten traegt in aller Regel der antragstellende Eigentuemer selbst, es sei denn, die Versammlung beschliesst mit qualifizierter Mehrheit etwas anderes, etwa eine gemeinschaftliche Ladeinfrastruktur.

Question 4

Welche weiteren baulichen Veraenderungen kann ich seit der Reform verlangen?

Accepted Answer

Neben der Lademoeglichkeit nennt §20 Abs. 2 WEG drei weitere privilegierte Massnahmen mit individuellem Gestattungsanspruch: Massnahmen zur Barrierefreiheit (z.B. Rampen, verbreiterte Tueren, ein Treppenlift), Massnahmen zum Einbruchschutz (z.B. einbruchhemmende Tueren oder Fenster) und der Anschluss an ein Glasfasernetz. In allen vier Faellen kann die Gemeinschaft die Ausfuehrung im Detail mitgestalten, das Vorhaben als solches aber nicht verhindern.

Question 5

Was bedeutet die Pflicht zum zertifizierten Verwalter seit Dezember 2023?

Accepted Answer

Seit dem 1. Dezember 2023 hat jeder Wohnungseigentuemer nach §26a WEG grundsaetzlich Anspruch darauf, dass nur ein zertifizierter Verwalter bestellt wird. Die Zertifizierung erfolgt durch eine Pruefung vor der Industrie- und Handelskammer (IHK) und weist theoretische und praktische Kenntnisse in Bereichen wie WEG-Recht, Buchhaltung, Instandhaltung und Vertragsrecht nach. Ausnahmen gelten unter anderem fuer kleine Gemeinschaften mit bis zu acht Einheiten, wenn der Verwalter selbst Eigentuemer ist, sowie fuer Verwalter, die bereits vor Inkrafttreten der Reform bestellt waren und bestimmte Erfahrungsnachweise erbringen.

Question 6

Ist die Eigentuemerversammlung jetzt immer beschlussfaehig, auch bei geringer Teilnahme?

Accepted Answer

Ja. Die Reform hat das frueher geltende Anwesenheitsquorum abgeschafft. Frueher musste eine bestimmte Mindestanzahl an Miteigentumsanteilen vertreten sein, damit Beschluesse wirksam gefasst werden konnten -- fehlte das Quorum, musste eine Zweitversammlung einberufen werden. Seit 2020 ist die Versammlung unabhaengig von der Anzahl der erschienenen oder vertretenen Eigentuemer beschlussfaehig. Das erleichtert vor allem Gemeinschaften mit vielen Zweitwohnungsbesitzern oder passiven Eigentuemern die Handlungsfaehigkeit erheblich.

Question 7

Was hat sich bei der Erhaltungsruecklage geaendert?

Accepted Answer

Der fruehere Begriff Instandhaltungsruecklage wurde durch Erhaltungsruecklage ersetzt (§19 Abs. 2 Nr. 4 WEG), inhaltlich hat sich wenig geaendert: eine angemessene Ruecklage fuer kuenftige Instandhaltungs- und Instandsetzungsmassnahmen gehoert weiterhin zur ordnungsmaessigen Verwaltung. Ein fester gesetzlicher Mindestbetrag ist nach wie vor nicht vorgeschrieben -- die Hoehe richtet sich nach dem Zustand und Alter des Gebaeudes und wird von der Versammlung mit einfacher Mehrheit beschlossen. Wichtig fuer die Praxis ist zudem, dass seit der Reform auch energetische Sanierungsmassnahmen im Zusammenhang mit dem Gebaeudeenergiegesetz (GEG) zunehmend ueber die Ruecklage mitfinanziert werden.

Question 8

Wie wirkt sich das Gebaeudeenergiegesetz (Heizungsgesetz) auf WEG-Beschluesse aus?

Accepted Answer

Das novellierte Gebaeudeenergiegesetz (GEG) von 2024 verpflichtet Eigentuemergemeinschaften mittelfristig dazu, beim Austausch von Heizungsanlagen ueberwiegend erneuerbare Energien einzusetzen. Die konkrete Umsetzungsfrist haengt von der kommunalen Waermeplanung ab. Fuer die Beschlussfassung in der WEG bedeutet das: der Austausch einer zentralen Heizungsanlage gilt in der Regel als Massnahme ordnungsmaessiger Verwaltung, die mit einfacher Mehrheit beschlossen werden kann, wenn sie auf einer wirtschaftlich vertretbaren Gesamtplanung beruht. Foerdermittel des Bundes koennen die Investitionskosten fuer die Gemeinschaft erheblich senken.

Aspekt	Vor der Reform	Seit der Reform (2020)
Bauliche Veraenderungen	Meist Einstimmigkeit oder qualifizierte Mehrheit noetig	Einfache Mehrheit genuegt (§20 WEG)
Lademoeglichkeit E-Auto	Kein gesetzlicher Anspruch, oft blockiert	Individueller Gestattungsanspruch (§20 Abs. 2 WEG)
Barrierefreiheit	Zustimmung aller Betroffenen erforderlich	Individueller Gestattungsanspruch
Verwalterbestellung	Keine formale Qualifikation vorgeschrieben	Zertifizierter Verwalter (IHK-Pruefung, §26a WEG)
Beschlussfaehigkeit	Anwesenheitsquorum, sonst Zweitversammlung	Kein Quorum -- immer beschlussfaehig
Ruecklage	"Instandhaltungsruecklage"	"Erhaltungsruecklage" (§19 Abs. 2 Nr. 4 WEG)
Verwalterkompetenzen	Eng am Beschluss der Versammlung gebunden	Mehr Alleinentscheidungsbefugnis bei laufender Verwaltung

Die WEG-Reform 2020: was sich geaendert hat

Vorher/Nachher: Die wichtigsten Aenderungen im Ueberblick

Wichtige Begriffe der WEG-Reform

§20 WEG -- bauliche Veraenderungen

§26a WEG -- zertifizierter Verwalter

Erhaltungsruecklage

Beschlussfaehigkeit ohne Quorum

Verwalterkompetenzen

GEG / Heizungsgesetz

Haeufig gestellte Fragen -- WEG-Reform 2020

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