Question 1

Was regelt das Heizungsgesetz (GEG 2024) genau?

Accepted Answer

Das Gebaeudeenergiegesetz (GEG) in der seit 1. Januar 2024 geltenden Fassung -- im Volksmund "Heizungsgesetz" genannt -- schreibt vor, dass neu eingebaute Heizungen zu mindestens 65% mit erneuerbaren Energien betrieben werden muessen. Die Pflicht greift gestaffelt: in Neubaugebieten sofort, in Bestandsgebaeuden erst, sobald die jeweilige Kommune ihre Waermeplanung vorgelegt hat (spaetestens Mitte 2026 fuer Grossstaedte ueber 100.000 Einwohner, Mitte 2028 fuer kleinere Kommunen). Bis dahin duerfen in Bestandsgebaeuden weiterhin auch reine Gas- oder Oelheizungen eingebaut werden, allerdings mit einer spaeteren Pflicht zur Beimischung erneuerbarer Brennstoffe.

Question 2

Was ist die kommunale Waermeplanung und warum ist sie fuer Eigentuemergemeinschaften wichtig?

Accepted Answer

Das Waermeplanungsgesetz (WPG) verpflichtet Kommunen, bis Mitte 2026 (Grossstaedte) bzw. Mitte 2028 (kleinere Gemeinden) einen Waermeplan vorzulegen, der zeigt, ob ein Gebiet fuer Fernwaerme, ein Wasserstoffnetz oder dezentrale Loesungen (z.B. Waermepumpen) vorgesehen ist. Fuer eine WEG ist dieser Plan entscheidend: Liegt das Gebaeude in einem geplanten Fernwaerme- oder Wasserstoffgebiet, kann sich eine Investition in eine eigene Heizungsanlage erst nach Vorliegen des Plans lohnen. Die Verwaltung sollte den Waermeplan der Gemeinde aktiv abfragen, bevor die Eigentuemerversammlung ueber eine Heizungserneuerung entscheidet.

Question 3

Gilt die 65%-Pflicht auch, wenn nur die Heizung in einer einzelnen Eigentumswohnung ausgetauscht wird?

Accepted Answer

Bei einer Zentralheizung -- dem Regelfall in den meisten Mehrfamilienhaeusern -- betrifft die 65%-Pflicht die gesamte Heizungsanlage der Gemeinschaft und ist daher ein Beschlussgegenstand der Eigentuemerversammlung, nicht eine Einzelentscheidung. Bei Gebaeuden mit Gasetagenheizungen (jede Wohnung hat ihre eigene Heizung) gelten Sonderregeln mit laengeren Uebergangsfristen: Nach Ausfall einer Etagenheizung darf zunaechst weiter mit fossiler Energie geheizt werden, es besteht aber eine Beratungspflicht, und spaetestens nach 13 Jahren muss auf eine Heizung mit mindestens 65% erneuerbarer Energie umgestellt werden oder die Gemeinschaft muss sich fuer eine zentrale Loesung entscheiden.

Question 4

Welche Rolle spielt die Erhaltungsruecklage bei der Finanzierung des Heizungstauschs?

Accepted Answer

Nach Paragraph 19 WEG soll jede Gemeinschaft eine angemessene Erhaltungsruecklage bilden, aus der grosse Instandhaltungsmassnahmen wie ein Heizungstausch mitfinanziert werden koennen. Das GEG selbst schreibt keine Mindesthoehe der Ruecklage vor, aber angesichts der Investitionskosten fuer eine zentrale Waermepumpen- oder Fernwaermeanschluesse (die je nach Gebaeudegroesse schnell fuenf- bis sechsstellige Betraege erreichen koennen) empfehlen Verwalter und Verbaende, die Ruecklage rechtzeitig aufzustocken. Reicht die Ruecklage nicht aus, muss die Versammlung eine Sonderumlage beschliessen.

Question 5

Welche Foerderung gibt es fuer den Heizungstausch in einer WEG?

Accepted Answer

Ueber die Bundesfoerderung fuer effiziente Gebaeude (BEG), umgesetzt durch die KfW, koennen WEG fuer den Umstieg auf klimafreundliche Heizungen einen Grundfoerdersatz beantragen, der sich durch einen Einkommens-Bonus (fuer selbstnutzende Eigentuemer mit zu versteuerndem Haushaltseinkommen bis 40.000 Euro) und einen Klimageschwindigkeits-Bonus bei fruehzeitigem Austausch alter fossiler Heizungen erhoehen kann. Die Foerderquote fuer die einzelne Wohnung ist gedeckelt; die genauen Prozentsaetze und Foerderhoechstgrenzen aendern sich regelmaessig, daher sollte die Verwaltung die aktuellen Konditionen direkt bei der KfW (MaPrimeRenov-Pendant "Heizungsfoerderung") vor Antragstellung pruefen, statt sich auf aeltere Prozentangaben zu verlassen.

Question 6

Wer beschliesst den Heizungstausch in der Eigentuemergemeinschaft -- und mit welcher Mehrheit?

Accepted Answer

Seit der WEG-Reform 2020 reicht fuer bauliche Veraenderungen wie eine energetische Modernisierung grundsaetzlich die einfache Mehrheit der abgegebenen Stimmen in der Eigentuemerversammlung (Paragraph 20 WEG). Alle Eigentuemer tragen die Kosten dann anteilig entsprechend ihrem Miteigentumsanteil, auch wenn sie gegen die Massnahme gestimmt haben -- eine wichtige Erleichterung gegenueber der frueheren Rechtslage, die oft Einstimmigkeit verlangte. Der Verwalter muss den Beschlussvorschlag technisch und rechtlich vorbereiten und Alternativen (Waermepumpe, Fernwaermeanschluss, Pelletheizung, Hybridloesung) mit Kosten und Foerderfaehigkeit gegenueberstellen.

Question 7

Muss der WEG-Verwalter eine besondere Qualifikation nachweisen, um solche Entscheidungen zu begleiten?

Accepted Answer

Ja. Seit Dezember 2023 muessen zertifizierte Verwalter nach Paragraph 26a WEG einen Sachkundenachweis erbringen (z.B. durch eine IHK-Pruefung), um sich "zertifizierter Verwalter" nennen zu duerfen. Fuer komplexe Investitionsentscheidungen wie den Heizungstausch ist diese Qualifikation in der Praxis von wachsender Bedeutung, da Eigentuemer zunehmend einen Nachweis der Fachkunde verlangen koennen, bevor sie dem Verwalter die Vorbereitung einer solchen Grundsatzentscheidung ueberlassen.

Question 8

Was passiert, wenn eine Gemeinschaft die Frist zur Heizungsumstellung verpasst?

Accepted Answer

Das GEG sieht keine pauschale Strafzahlung fuer eine verpasste Frist vor, sondern knuepft die Pflichten an konkrete Ausloeser: den Einbau einer neuen Heizung, den Ausfall (Havarie) der bestehenden Anlage oder das Vorliegen der kommunalen Waermeplanung. Wird beim Ausfall der Heizung keine konforme Uebergangs- oder Ersatzloesung gewaehlt, drohen bauaufsichtliche Massnahmen der zustaendigen Behoerde. Wichtiger in der Praxis: Wer die Uebergangsfristen und Beratungspflichten ignoriert, verliert haeufig den Zugang zu den hoeheren Foerderbonusse, die an eine fristgerechte, fruehzeitige Umstellung gekoppelt sind.

Thema	Frist	Detail
Neubau (Neubaugebiet)	Sofort seit 1.1.2024	65%-Pflicht fuer erneuerbare Energien gilt ohne Uebergangsfrist
Bestandsgebaeude, Grossstadt (>100.000 EW)	Nach kommunaler Waermeplanung, spaetestens Mitte 2026	Bis dahin Uebergangsregeln fuer neue Heizungen moeglich
Bestandsgebaeude, kleinere Kommune	Nach Waermeplanung, spaetestens Mitte 2028	Laengere Uebergangsfrist als Grossstaedte
Etagenheizung, Ausfall einer Einzelanlage	Bis zu 13 Jahre Uebergang	Beratungspflicht sofort, volle Umstellung spaeter faellig
Foerderantrag (BEG/KfW)	Vor Massnahmenbeginn stellen	Grundfoerderung plus Einkommens- und Geschwindigkeitsbonus moeglich

Das Heizungsgesetz (GEG 2024) und Ihre WEG

Fristen im Ueberblick

Wichtige Begriffe fuer die WEG-Praxis

GEG (Heizungsgesetz)

Kommunale Waermeplanung (WPG)

Erhaltungsruecklage (Paragraph 19 WEG)

Bauliche Veraenderung (Paragraph 20 WEG)

Zertifizierter Verwalter (Paragraph 26a WEG)

BEG-Foerderung (KfW)

Haeufig gestellte Fragen -- Heizungsgesetz und WEG

Fragen zum Heizungsgesetz -- sofort beantwortet, mit Quellenangabe