GEG · Heizungsgesetz · WEG-Ratgeber

Das GEG (Heizungsgesetz) im Detail: 65%-Erneuerbare-Pflicht, kommunale Wärmeplanung und Übergangsfristen für die WEG

Kaum ein Gesetz hat in den letzten Jahren so viel Verwirrung in deutschen Eigentümergemeinschaften ausgelöst wie das Gebäudeenergiegesetz (GEG), im Volksmund „Heizungsgesetz“. Nach der grundlegenden Novelle, die zum 1. Januar 2024 in Kraft trat, und den Anpassungen durch das Wärmeplanungsgesetz (WPG) ist heute klarer, wann welche Pflicht greift — aber gerade für WEGs mit ihren oft alten Zentralheizungen bleibt die Umsetzung komplex. Dieser Beitrag ordnet die 65%-Regel, die kommunale Wärmeplanung und die konkreten Fristen für Wohnungseigentümergemeinschaften ein.

Die 65%-Erneuerbare-Pflicht: Was genau bedeutet das für die Zentralheizung?

Das GEG verlangt nicht, dass eine WEG die bestehende, funktionierende Heizung sofort ausbauen muss. Die Pflicht greift erst, wenn eine Heizungsanlage neu eingebaut wird — sei es als Ersatz nach einem irreparablen Defekt (Heizungshavarie) oder als geplanter Austausch. Ab diesem Zeitpunkt muss die neue Anlage mindestens 65 % ihrer Wärme aus erneuerbaren Quellen erzeugen. Das Gesetz nennt dafür mehrere technologieoffene Erfüllungsoptionen, die sich auch für Bestandsgebäude mit Zentralheizung eignen:

• Wärmepumpe (Luft-Wasser, Sole-Wasser oder Wasser-Wasser) — auch als zentrale Großwärmepumpe für mehrgeschossige Bestandsgebäude technisch möglich, erfordert aber oft eine energetische Ertüchtigung der Heizkörper oder Fußbodenheizung.
• Anschluss an ein Wärmenetz (Fernwärme), sofern der Netzbetreiber einen verbindlichen Transformationsplan zur Dekarbonisierung vorlegt.
• Stromdirektheizung in gut gedämmten Gebäuden.
• Hybridheizung, die eine fossile Anlage mit einer erneuerbaren Komponente (z. B. Gasheizung plus Wärmepumpe) kombiniert.
• Biomasseheizung (Holzpellets, Hackschnitzel) oder solarthermische Anlage in Kombination mit einer weiteren Wärmequelle.
• Gasheizung „H2-ready“ mit verbindlichem Fahrplan zur Umstellung auf Wasserstoff — in der Praxis für Bestands-WEGs derzeit eine Ausnahmeoption mit hohen Anforderungen an den Nachweis.

Wichtig für Verwaltungsbeiräte: Eine bestehende Öl- oder Gasheizung darf grundsätzlich weiterbetrieben und auch repariert werden. Reine Reparaturen lösen die 65%-Pflicht nicht aus. Erst der vollständige Neueinbau einer Heizungsanlage aktiviert die Regelung — und selbst dann greifen grundsätzlich die unten beschriebenen kommunalen Übergangsfristen.

Kommunale Wärmeplanung: der eigentliche Taktgeber der Frist

Die größte Neuerung gegenüber den ersten, viel kritisierten Entwürfen des Heizungsgesetzes ist die enge Verzahnung mit dem Wärmeplanungsgesetz (WPG). Statt einer bundesweit einheitlichen Sofortpflicht hängt der Zeitpunkt, ab dem die 65%-Regel für eine konkrete Adresse verbindlich wird, von der kommunalen Wärmeplanung ab:

Für Verwaltungsbeiräte bedeutet das konkret: Der erste Schritt vor jeder Heizungsentscheidung ist die Abfrage beim zuständigen Wärmeplanungsträger (meist die Stadt- oder Gemeindeverwaltung, teils über die zuständigen Stadtwerke), ob und wann ein Wärmeplan für die eigene Adresse vorliegt oder geplant ist. Erst dann lässt sich seriös bewerten, ob eine Wärmenetzanbindung, eine Wärmepumpenlösung oder eine Übergangslösung wirtschaftlich sinnvoll ist.

Übergangsfristen und Ausnahmen speziell für Bestandsgebäude und WEGs

Neben dem allgemeinen Zeitplan über die Wärmeplanung enthält das GEG mehrere Übergangsregeln, die für Wohnungseigentümergemeinschaften mit zentraler Heizungsanlage besonders relevant sind:

• Heizungshavarie (Totalausfall): Fällt die Zentralheizung unreparierbar aus, muss nicht sofort eine 65%-erneuerbare Anlage eingebaut werden. Es gilt eine Übergangsfrist von in der Regel bis zu fünf Jahren, um eine Reparatur, eine gebrauchte Übergangsheizung oder eine sorgfältig geplante erneuerbare Lösung umzusetzen — insbesondere wenn ein Wärmenetzanschluss in Aussicht steht.
• Zentrale Heizungsanlagen in Mehrfamilienhäusern (Etagenheizungen): Wenn in einer WEG mit dezentralen Gasetagenheizungen die erste Heizung ausfällt, kann die Eigentümergemeinschaft eine „Zentralisierungsentscheidung“ treffen und erhält dafür zusätzliche Fristverlängerungen, um für alle Einheiten gemeinsam auf eine zentrale, erneuerbare Lösung umzustellen, statt jede Einzelheizung isoliert zu ersetzen.
• Beratungspflicht: Vor dem Einbau einer neuen, mit fossilen Brennstoffen betriebenen Heizung in Übergangszeiträumen ist eine verpflichtende Energieberatung vorgeschrieben, die auf die künftigen CO₂-Kosten und mögliche Betriebsuntersagungen hinweist.

Der Beschluss in der Eigentümerversammlung: Erhaltungsrücklage und Förderung

Ein Heizungstausch nach GEG-Vorgaben ist eine bauliche Veränderung bzw. Erhaltungsmaßnahme im Sinne des reformierten WEG-Rechts und wird mit einfacher Mehrheit in der Eigentümerversammlung beschlossen (§ 20 WEG). Da die Investitionssummen für zentrale Wärmepumpen oder Wärmenetzanschlüsse erheblich sein können, prüfen viele Verwaltungen parallel:

• Ob die Erhaltungsrücklage (§ 19 Abs. 2 Nr. 4 WEG) ausreicht oder eine Sonderumlage nötig wird.
• Fördermöglichkeiten über die Bundesförderung für effiziente Gebäude (BEG), die für den Heizungstausch Zuschüsse vorsieht, gestaffelt nach Einkommen und Geschwindigkeit der Umsetzung — die konkreten Fördersätze und Boni ändern sich regelmäßig, weshalb eine aktuelle Abfrage bei der KfW vor Antragstellung unerlässlich ist.
• Die Kombination mit anderen ohnehin anstehenden Sanierungsmaßnahmen (Dämmung, Fenstertausch), um Fördertöpfe effizient zu bündeln.

Häufig gestellte Fragen zum GEG in der WEG

Muss unsere funktionierende Gasheizung jetzt ausgetauscht werden?

Nein. Eine funktionsfähige Heizungsanlage darf weiterbetrieben und repariert werden. Die 65%-Pflicht greift erst beim Neueinbau einer Heizungsanlage — und selbst dann meist erst, sobald die kommunale Wärmeplanung vorliegt oder die gesetzlichen Stichtage 2026/2028 erreicht sind.

Was passiert, wenn unsere Zentralheizung morgen ausfällt?

Bei einem irreparablen Totalausfall greift eine Übergangsfrist von in der Regel bis zu fünf Jahren, in der eine gebrauchte oder reparierte Übergangslösung genutzt werden darf, während die WEG eine dauerhafte, erneuerbare Lösung plant und beschließt.

Woher weiß unsere WEG, ob die kommunale Wärmeplanung schon vorliegt?

Die Wärmeplanung wird von der jeweiligen Stadt oder Gemeinde erstellt und veröffentlicht, häufig über die kommunale Website oder die örtlichen Stadtwerke. Großstädte über 100.000 Einwohner müssen spätestens bis zum 30. Juni 2026 einen Plan vorlegen, kleinere Kommunen bis zum 30. Juni 2028. Die Hausverwaltung sollte diese Information beim zuständigen Amt aktiv anfragen, bevor eine Heizungsentscheidung ansteht.

Können wir eine Wärmepumpe auch in einem alten Mehrfamilienhaus mit Heizkörpern einbauen?

Technisch ist das möglich, insbesondere mit modernen Hochtemperatur-Wärmepumpen oder nach einer Reduzierung des Wärmebedarfs (z. B. durch größere Heizkörper oder Teildämmung). Ob es wirtschaftlich sinnvoll ist, hängt stark vom energetischen Zustand des Gebäudes ab — eine unabhängige Energieberatung vor dem Beschluss ist dringend zu empfehlen.

Mit welcher Mehrheit beschließt die Eigentümerversammlung den Heizungstausch?

Der Heizungstausch gilt in der Regel als Erhaltungsmaßnahme bzw. bauliche Veränderung und wird mit einfacher Mehrheit der abgegebenen Stimmen beschlossen (§ 20 WEG). Bei Unsicherheiten zur rechtlichen Einordnung im Einzelfall empfiehlt sich eine Abstimmung mit dem WEG-Verwalter oder einer auf Wohnungseigentumsrecht spezialisierten Rechtsberatung.

Redaktion IgeraFincas · Aktualisiert am 31.07.2026 · Hinweis: Fördersätze, kommunale Wärmepläne und Übergangsfristen ändern sich laufend. Prüfen Sie vor jedem Beschluss den aktuellen Stand bei Ihrer Kommune, der KfW und einer fachkundigen Rechtsberatung.